alım satım vergisi

• taşıt alım vergisi'ne galericilerin taktığı isim.
• noterler tarafindan tahsil edilirler. eskisi gibi abarti rakamlar (250 lira) yok artik. yalnizca 20 lira + %18 vergi odenilmekte. teknolojinin nimetlerinden tam manasiyla faydalandigimiz gun muthis bir toplum olacagiz ama du bakalim.
• tapu işlemlerinde alınması gereken bu vergi, bence türkiye'de kaçırılan en büyük vergi türü. fakat ülkemizin boktan ekonomisi arsa rantı ve konut-işyeri projeleri üzerine kurulu olduğu için kimse ses çıkaramıyor. onun yerine ötv, mtv, kdv gibi dolaylı vergilerle çark döndürülmeye çalışılıyor.
  
  2.000.000tl'ye satılan bir arsa, tapuda 100.000 tl gösteriliyor. 80.000 tl yerine, 4.000 tl alım-satım vergisi veriliyor. bir satışta 76.000 tl vergi kaçırılıyor. konut ve işyerlerinde fark bu kadar yüksek olmasa da, yüksek fiyata satılan villa, residans gibi gayrimenkullerde de fark açılıyor. kaçan verginin yıllık 10 milyar tl civarındadır.
  
  tüm alım-satım işleri elektrik ortamda kurulacak, tapudan bağımsız bir sistemle yürütülebilir.
  
  1. sistemin 3 ayağı vardır:
  
  emlakçı: sisteme satılacak gayrimenkulün bilgilerini, satıcıya (aşağıda yazdığım daire'den) gelecek bir sms kodu ile birlikte girer. satışın açılabilmesi için emlakçının geri alamayacağı bir harcı sisteme yatırması gereklidir. (satış tutarının binde 1'i gibi) eğer emlakçı o gayrimenkulün satışını yapacak yetkide değilse (aşağıda örneğini yazdım) sistem izin vermez. işleme devam edebiliyorsa, satış tutarını ve kendi alacağı komisyon oranını girer. komisyon oranı maksimum %3 olarak sınırlandırılmıştır.
  
  satıcı: emlakçı satış işlemini başlattıktan sonra, sistem üzerinden gayrimenkulü, satış tutarını ve komisyonu onaylar. eğer satış tutarı yanlış girilmiş ise, düzeltme yetkisi vardır. komisyon oranını onaylamaz ise satışa devam edilemez. eğer satıcı komisyon yüzdesinden dolayı iptal ettiği bir gayrimenkulü 1 sene içinde başka bir emlakçı üzerinden satarsa (diğer emlakçı ölmemiş, meslek lisansı iptal olmamış ve devam ediyorsa) komisyon iki emlakçı arasında sistem tarafından otomatik olarak paylaştırılır.
  
  (satıcının ekranına onay sayfaları sıralı bir şekilde düşmelidir. gayrimenkul bilgilileri onaylanırsa, satış rakamı ekranına geçilir. satış rakamı onaylanırsa, komisyon ekranına geçilir gibi...)
  
  alıcı: gayrimenkulün bilgilerini ve satış tutarını onaylar.
  
  sistem yukarıda satıcıdan alacağı 3 ve alıcıdan alacağı 2 onay ile satışı gayrimenkul takip dairesine iletir. 5 onaydan 1'i bile verilmediği takdirde satış iptal olur ve elektronik ortamda taraflardan (emlakçı, satıcı ve alıcı) satışın neden iptal edilmiş olduğuna dair yorumlarını iletmeleri istenir. bu yorumlar da aynı daireye iletilir.
  
  2. gayrimenkul danışmanlığı ve takibi dairesi: bu dairede gayrimenkullerin gerçek satış rakamları, emlakçılar ve ilan siteleri üzerinden izlenerek bir veri tabanı kurulur. yani daire, hem ada parsel üzerinden internete verilen ilanları arşivler, hem de sahada çalıştıracağı alıcı görünümlü çalışanları vasıtasıyla emlakçılarla yüzyüze görüşerek gerçek satış fiyatlarını teyit eder. ayrıca emlakçıların da meslek lisanları bu daire tarafından verilir, uzatılır veya iptal edilir.
  
  daire, satışı taraflar tarafından onay almış gayrimenkullerin, satış fiyatlarını veritabanı üzerinden eşleştirip, eğer uygun ise onay verir. örneğin, veritabanına girilmiş bir ilanda 2 ay önce 2.000.000tl görünen bir gayrimenkul, 400.000tl'ye satılıyorsa, onay vermez; emlakçıyı, satıcıyı ve alıcıyı takibe alır.
  
  3. daire'nin onay verdiği satışlar için anlaşmalı bankalar üzerinde belirlenen havuz hesaplarına 5 iş günü içinde satış tutarının alıcı tarafından aktarılması beklenir. tutar havuza düştüğünde, gayrimenkulün devir bilgileri, ilgili tapu idaresine gönderilir. tapu elektronik imzalı olarak hazırlanıp, alıcıya e-posta üzerinden gönderilir.
  
  sistem satış tutarı üzerinden %4 (en az) gayrimenkul satış vergisini ve katma değer vergisini devletin ilgili kurumuna aktarır.
  
  satıcının onay verdiği emlakçının komisyonundan da, aldığı komisyona karşılık gelen gelir vergisi düşülerek emlakçının hesabına aktarır. 1. maddede emlakçının satış bedeli üzerinden %0.1 gibi bir oranla harcı sisteme girmesi gerektiğini yazmıştım. emlakçılar satış işlemi açılışında düşük harç yatırmak için yine düşük bir satış rakamı girebilirler. (klasik emlakçı çakallığı) satıcı eğer kendi ekranında satış rakamını yükselterek düzeltmiş ise ve bu düzeltme ilk satış rakamının %10'unundan daha fazla ise; komisyondan satış rakamının %1'i oranında (vur joker vur) cezalı harç bedeli, ilk ödediği harç bedeli eksiltilerek düşülür ve emlakçının hesabına yatırılır.
  
  satış bedeli - (satış vergisi + kdv + komisyon) satıcı hesabına yatırılır.
  
  4. emlakçılar için geçen sene bir düzenleme geleceği konuşuluyordu; şimdi bu sene sonunda geleceği gündemde. fakat, ben doğru düzgün bir düzenleme olacağını zannetmiyorum.
  
  emlakçıların yukarıda bahsettiğim daireden yetki belgesi veya lisans almaları gerekir.
  
  şahısların;
  - t.c. vatandaşı olması, en az lise mezunu olması, şahıs şirketi kurmaları, kayıtlı iş yerlerinin olması ve daire tarafından verilecek kurs ve seminerlere katılarak yetki belgelerini almaları ve sisteme kayıt olmaları gerekir.
  - şahıslar bir ilde, kayıtlı iş yerlerinin bulunduğu ilçe ve aynı şehirde seçecekleri iki ilçe olmak üzere en fazla üç ilçe içinde satış için yetki alabilirler. seçtikleri iki ilçeyi en fazla 2 yılda bir değiştirebilirler.
  - her sene daire'ye lisans ücreti ödenir ve gereken sınav, seminer vb. katılma zorunlulukları vardır.
  
  şirketlerin;
  - şirket ortaklarının tamamının yukarıdaki şartları sağlaması gerekir.
  - şirketler bulundukları ildeki tüm ilçeler için yetki alabilirler.
  - daire'ye ödedikleri lisans ücretleri, şahıslardan daha fazladır.
  - şirket ortaklarının ve emlak danışmanı sıfatıyla sigortalanan personelin sınav ve seminerlere katılma zorunlulukları vardır.
  
  aynı sene içinde 2 kez komisyon oranı yüzünden iptal alan emlakçılar ve bu iptali veren satıcılar takibe alınır.
  
  5. satıcılar sahibi oldukları gayrimenkuller için, yetki bölgelerinde bulunan sadece bir emlakçıya yetki verebilirler. bu yetki süresi 1 aydan az, 3 aydan (veya emlakçının daire'den aldığı aktif lisans süresinden) fazla olamaz.
  
  verilen yetki sadece emlakçı tarafından iptal edilebilir.
  
  6. emlakçılar 3. derece yakınları dahil olmak üzere, akrabalarının veya kendilerinin gayrimenkullerinin satışlarını yapamazlar. sistem yetki vermez.
  
  7. üzerinde ipotek, şerh vb. olan gayrimenkuller için sistem yetki vermez.
  
  8. emlak vergileri, daire'nin veritabanından her mahallenin emlak ve arsa değerlerinin ortalamları alınarak oluşturulan rayiçlerden hesaplanır.
  
  yukarıda bahsettiğim dairenin ve sistemin devlete yıllık maliyeti 800milyon tl (haydi 1 milyar tl olsun) civarında olacaktır. kaçan vergi şu an 10 milyar tl civarında demiştim. böyle bir sistem geldikten sonra belki balon biraz sönmeye, piyasa daralmaya başlayacaktır. fakat, ekonomisi inşaata bağlı bir ülkede, nereden baksanız 5 milyar tl vergi hazineye kesin olarak kazandırılabilir. o 5 milyar da, vergi kaçıranların cebinden, bizlere dolaylı vergi olarak yansımayacaktır. (ülke iyice boka sarmazsa tabii..)
  
  (aklıma başka şeyler gelirse de ekleyeceğim...)
  
  not: 2016'da 1.3milyon konut satılmış. bu konutların tamamının 300.000tl'ye satıldığını, fakat tapuda 200.000tl gösterildiğini (ki genelde böyle) farz edelim. aradaki 100.000tl'nin ödenmeyen alım-satım vergisi 4.000tl. 1.3 milyon konut için 5.2milyar tl. arsa satışlarında ise fark daha fazla, fakat satış daha az olduğu için en az bir 5milyar tl de onlardan geldiğini tahmin ediyorum. toplam ödenmeyen verginin 10 milyar tl civarında olduğunu düşünüyorum.