ekspertiz raporu

• bilir kişi tarafından kendi uzmanlık alanı içerisindeki bir konu hakkında hazırlanmış yazılı belge...
• (bkz: ekspertiz)
• (bkz: bilirkişi raporu)
• evin ederini 100 lira kabul edersek, politika gereği %60 oranında fiyat değer biçilen rapor. yani evin değeri 60 lira gösteriliyor. banka da %75 oranında kredi kullandırdığı için 100 liralık ev için 45 lira kredi alınmasını sağlıyor. mortgage ile ev alacak olanlar en iyi şartlarda alacak oldukları evin ederinin %50 sini başka bir yerden temin etmek zorunda.
• normalde üçüncü kişilere ve müşterilere verilmese yasakken, banka şubeleri tarafından neredeyse kör itlere bile verilen belgelerdir. akabinde müşteri bir şekilde ekspere ulaşıp bik bik eder. ayıp şeyler.
• vatandaşın dört gözle beklediği bir rapordur. sonucu beklentilerini karşılayacak mı, karşılamayacak mı heyecan basar adamı.
  
  şimdi ben bu raporları kontrol eden birisi olarak söyleyebilirim ki bu raporlar genelde beklediğiniz gibi çıkmaz. fakat bunun sebebi bizim katı tavrımız değildir. bankadaki danıştığın bi sikim bilmeyen memurun veya emlakçın seni kandırıyordur.
  
  bir kere bu raporlarda asla piyasadaki gibi alanları göremezsin. senin çakal emlakçın projesine göre 100 m2 alanlı olan daire için sana 120-130 m2 der. bunun değişkenleri fazladır, detay vererek yoramayacağım kendimi. ama raporlardaki alanlara güvenin.
  
  bunun dışında bankadaki memur size masraflarınızı da çıkartabileceğini söyleyerek söz verir ama kazın ayağı öyle değildir. biz kimsenin keyfine göre rapor onaylamayız. bir evin/dükkanın/akaryakıt istasyonunun/otelin/asrsanın değeri neyse onu takdir ederiz. evet bir miktar düşük veririz fakat bunun sebebi bankalarınızın isteği doğrultusundadır. adamlar bizden ellerinden hemen çıkarabileceği gibi bir değer ister, biz de onu göz önünde bulundurmak zorunda kalırız.
  
  bir de asıl sizin için önemli olan konu var. bakın bankarlarınız sizden ekspertiz bedeli olarak 1000 tl'ye kadar ücret talep ediyor ya, kendileri ekspertiz hizmeti aldıkları firmaya en fazla 300.-tl veriyorlar. gerisi kendi ceplerine cukka.
  
  böyle biz-siz diye birbirimizi ötekileştirdim ama durum bu. aklıma geldikçe yine bilgi veririm konuyla ilgili size.
• ilginçtir, banka sizden parasını aldığı ekspertiz raporunu size göstermez. yasaktır bildiğin. kimin parasıyla kimi neyden mahrum ediyorlar, tartışılır.
  
  fakat sırası gelmişken söyleyelim, memleketimizin batısında ekspertiz yapan şirketler daha çok bankaların tarafındayken, doğuda işler değişebilmektedir. değerinin çok üzerinde gösterilen affedersiniz siktiri boktan tarlalar, bağlar, bahçeler ve kargir yapılar teminat gösterilerek bankalardan uçuk krediler alınabilmektedir. icradan satışa çıkan bu gayrimenkullerin ederi ise kuşa dönmektedir. gerisini banka düşünsün zaten..
• sigorta konusunda kesinlikle olayın üzerine gidin, 5000 liranın üzerinde oluşan zararıma 900 lira gibi fiyat yazmışlıkları var kendilerinin.
• bu rapor çalışmaları için -eğer kredi talebinden bir şekilde vazgeçilir ise- müşteriden herhangi bir hukuki dayanağı olmadan rapor için ücret alınmaktaydı. ancak bu hafta içerisinde, bankanın kredi talebini karşılamaması üzerine, kredi talebinden vazgeçen müşteriden alınan ekspertiz ücreti, kahramanmaraş tüketici sorunları il hakem heyetinin kararı doğrultusunda hukuki dayanağı bulunmadığı gerekçesi ile iade edilmiştir.
• çok yanlış anlaşılan rapor.
  
  öncelikle eksperler emlakçı değil. alım-satım işlerine girmezler. ayrıca emlakçıların alışılmış, alanı ve fiyatı abartma olayları vardır. o yüzden gayrimenkule kıymet takdir edilirken, eksperler sadece yasal dayanaklara gör değer verirler. bir gayrimenkulun birden çok değeri vardır.
  
  -sahibinin gözündeki değeri
  -piyasa değeri
  -rayiç değeri
  -yasal değeri
  
  bankaların ilgilendiği kısım, son kısım. banka sadece raporun "yasal durum değeri" yazan kısmına kredi verir. şimdi şöyle düşünün: tapulu bir arsanız var. üzerine gittiniz kafanıza göre, belediyeden izin(ruhsat) almadan bir ev yaptınız. belli bir zaman sonra a ada b parselde bulunan gayrimenkulunuz için ekspertiz talep ettiniz. talep üzerine banka, sizden tapunuzun bir fotokopisini isteyecek. bakın bakalım "ana gayrimenkul niteliği" ve "gayrimenkulun niteliği" kısmında ne yazıyor o tapunun üzerinde? eğer ikisinde de arsa yazıyorsa, bu durumda sadece arsaya yasal değer verilir. üzerindeki bina da ruhsatsız olduğu için, hangi yapı sınıfına giriyorsa, o yapı sınıfındaki yapı birim metrekare maliyeti ile toplam metrekare çarpılarak "yapı maliyeti", başka bir deyişle "tuğla parası" hesaplanır ve bu da raporda mahal durum değeri olarak belirtilir. rakamlarla somutlaştıralım:
  
  arsa: 300 m²
  üzerindeki ruhsatsız binanın kapalı brüt alanı: 420 m² (her katta 2 daire, her daire 70 m², toplam 3 kat)
  
  şimdi, arsa birim metrekare fiyatı 500.-tl/m² olsun. 300*500= 150.000.-tl yasal durum değeri vardır.
  
  3 katlı binanın da 3a yapı sınıfında inşaa edildiğini düşünelim. metrekare birim maliyeti=475.-tl
  420*475=199.500.-tl yapı maliyeti (tuğla değeri)
  
  halbuki yasal durumuna uygun inşaa edilmiş 70 m²'lik alana sahip bir daire için, şerefiye bedeli, civardaki benzer yapıların satış eğilimleri, manzara, deniz olan bir yerdeyse denize mesafesi, donatı alanlarına olan mesafesi gibi etkenler göz önüne alınarak kıymet takdir edilir.
  
  kısacası, ekspertiz raporunda yazan değer, beklediğinizden çok düşük gelmişse, büyük bir ihtimalle gayrimenkulun yasallığında bir sıkıntı vardır. küçük bir ihtimal olarak da, çok fena kazık yemek üzeresinizdir.
  
  bu arada, gayrimenkulun her şeyi yasal olabilir ancak dış cephede genişleme söz konusu ise, bankalar büyük bir çoğunlukla bu yapılara da kredi vermemektedir. çünkü diğer parsele tecavüz söz konusudur, ve şikayet üzerine binanın yıkılma riski vardır.
  
  peki, hiçbir teknik bilgisi olmayan, mühendis olmayan, eksper olmayan ya da bankacı olmayan bir kişi, boşu boşuna ekspertiz raporu yaptırmamak için ne yapmalıdır?
  
  1-) size satılacak gayrimenkulun size bildirilen niteliği ile tapuda yazan niteliğinin birbiri ile uyumlu olduğunu gözlemleyiniz. uyumlu ise 2. adıma geçiniz.
  2-) 10 tl harç ücreti karşılığında tapu sicil müdürlüklerinden takyidat sorgulaması yapınız. (tapu sahibi ile birlikte gitmeniz gerekecektir) eğer takyidat sonucunda, ihtiyati haciz, icrai haciz, kamu haczi gibi şerhlerle karşılaştıysanız, uzak durmanız tavsiye edilir. bu şerhlerden icrai haciz ve ihtiyati haciz şerhini kabul ederek de taşınmazı satın alabilirsiniz. ancak bu durumda borçları da satın almış olursunuz. fakat kamu haczi varsa, taşınmaz üzerinde hiçbir türlü tasarruf yapılamayacağından, isteseniz de satın alamazsanız.
  3-) kat irtifakı kurulduğu söylenen binalarda/kooperatiflerde mutlaka dikkat etmeniz gereken husus, takyidat çıktısının en üstünde yer alan "zemin tipi" kısmıdır. eğer orada kat irtifakı yazıyorsa, sıkıntı yoktur.
  
  ancak şunun da bilinmesi gerekir ki, takyidat sorgulaması temiz çıkan bir gayrimenkul, temiz demek değildir. üzerinde her hangi bir encümen kararı, mahkeme kararı, yıkım kararı olup olmadığının araştırılması için belediye dosyasının da incelenmesi gerekir.
  
  ama yine de, takyidat sorgusu için sadece 10 tl'lik harç ödeyerek belki de 500-600 tl'lik ekspertiz ücretleriniz cebinizde kalacaktır. zaten ekspertiz ücretini gözden çıkardıysanız, 10 tl daha çıkarıverin. belki takyidat sonucu gayrimenkulu almaktan vazgeçeceksiniz.