şükela:  tümü | bugün
  • bu konuya da biraz açıklık getirelim. almanya'ya sonradan gelme kıdemli beyaz yaka* olarak yeni yeni almanya'da yaşamaya başlayan türk beyaz yakalarına bir hizmetim olsun. yakında bitleri kanlanır ve ev almaya da başlarlar.
    almanya'da kirada evleri olan abilerinden biraz yol yordam öğrensinler, bilgi alsınlar.

    ben artık genelde yatırımlık alıyorum o yüzden bu noktaya daha çok önem vereceğim.

    öncelikle immoscout, immonet gibi sitelerden ev ilanınızı buluyorsunuz. almanya'da kira ve satilik ev m2 fiyatlari bolgeler icin asagi yukari bellidir. buna bakabileceginiz en iyi ve guncel yer https://atlas.immobilienscout24.de/ burda adres ve bolge girerek ayni apartmanda ya da caddede bundan 1-2 sene once ilana cikmis evler varsa onlari bile gorebilme sansiniz var. yatirimlik evlerde genelde ana kural, senelik kiranin 20-25 katinin satis fiyatini gecmemesi. bu arada ben hep a-bölgelerinden bahsediyorum. b ve c bölgelerinden ev almak benim stratejime pek uygun degil. a, b ve c bölgelerinin ne oldugundan sonra bahsedecegim. bu bahsettigim kira carpani almanya'da a bölgeleri icin gecerli. a bölgesindeki bir ev icin 30 ve üzeri kira carpanlari su anda cok siradan. bu da avro kredi faizlerinin dusuk olmasindan. bu yuzden a bölgeleri icin 20-25 kira carpani harika bir yatirim firsati demek.

    eger evi kredi ile alacaksaniz, daha onceden banka ile konusmus ve bir ön onay almis olmaniz evi satanla konusurken sizin daha kendine güvenen bir sekilde konusmaniza yardim edecektir.
    su anda satilik evlere ilana ciktigindan itibaren 100'den fazla kisi talep gosterebiliyor. bunu goren ev sahipleri evlerini acik arttirma usulu ile satmaya karar verebiliyorlar. o yuzden bazen hizli hareket etmek, ilk arayan olmak sizin icin avantaj olabilir.

    a, b ve c bölgesi konusuna kisaca aciklik getireyim. a bölgesi endüstrisi güclü sehirlerin ve onun 20-30 km'lik etki alanindaki cevre bölgelerinin isimlendirilme sekli. bu bölgeler tabiri caiz ise alman ev piyasasinin kaymak bölgeleri. evinizi kiralik ya da satilik olarak ilana koydugunuzda yüzlerce insanin basvurdugu bölgeler. örnek olarak münih, stuttgart, köln, frankfurt, hamburg, berlin ve 20-30 km'lik cevresi verilebilir.
    b ve c bölgeler daha zayif endüstrisi olan sehirler ve bölgeleri. genelde dogu almanya'da bolca b ve c bölgeler var.

    satin almak istediginiz evi gezerken dikkat etmeniz gereken hususlar:
    - evin son üc senede apartman toplantisi tutanaklarini isteyin ve inceleyin. genelde apartmandaki ev sahipleri birbiri ile anlasamiyorsa vs bu tutanaklardan bunu görebilirsiniz. bazi apartmanlarda butun huzuru bozan herseye hayir diyen ev sahipleri olabiliyor. apartmana buyuk bir yatirim planlanmis mi tutanaklardan bakin. bu durumda, size evi aldiktan sonra ek mali külfet gelebilir. apartmanin ciddi bir sorunu varsa bu tutanaklarda görülebilir. mesela evin bodrum katinda catlaklar olmasi, apartman 1995 öncesi yapildiysa evin yapiminda kansere yol acabilen aspest kullanilip kullanilmadigi gibi.
    - evin güncel bir tapu kaydini isteyin.* evin ipotek durumuna bakin. tapuda bazen ilginc seyler yazabiliyor.
    - almanya'nin havasi nemli ve soguk oldugu icin evlerde küf ciddi bir sorun. evi dolasirken pencere kenarlarina oda köselerine, mobilya arkalarina evde küf var mi diye bakin. evde küf olmasi evle ilgili olumsuz bir durum ve ekstra masrafa yol acabilir.
    - halihazirda icinde kiraci olan evleri yatirim ya da kendiniz oturmak icin aliyorsaniz cok dikkatli olun. almanya'da kiraci haklari cok kuvvetli. kiraciyi cikarmaniz cok zor olabilir. kiracisiz ev alip, kiracinizi kendiniz secin. baskasinin sectigi sacma sapan insanlarin dertleri ile ugrasmayin.

    almanya'da evlerin satisi noter üzerinden yapiliyor ve siz tapu dairesi ile direkt muhattap olmuyorsunuz. satici ve alicinin noterden yapilan satista atmasi gereken belli adimlar var. bunlari iyice anlamaya calisin. mesela alicinin ismi tapuya once "alis niyetini" göstermek icin yaziliyor ve siz evi tapuda reserve etmis oluyorsunuz. böylece satici evi baska bir ücüncü sahisa satamaz hale geliyor. noter bu rezervasyonu sizin icin yaptiktan sonra sizin ödeme yükümlülügünüz doguyor vs. daha cok detaylar var. banka ile kredi antlasmasinin noterdeki sözlesme ile zamanlamasi vs. bir ara onlari da anlatirim.

    ev satisi sirasinda evin fiyati üzerine %10-12 kadar daha bir "ek masraf" eklemeniz gerekiyor. bu havaya atacaginiz bir para, su sekilde:
    %5 emlakci
    %1,5 noter
    %5-7 arasi alim-satim vergisi (eyalete göre degisiyor)
    %0,5 tapu masraflari

    bu kalemlerden sadece emlakci masrafini tasarruf edebilirsiniz diger kalemleri vermek zorundasiniz. direkt sahibinden alabileceginiz bir ev %5 daha ucuza demek yani bir nevi.

    simdilik bu kadar. aklima geldikce güncellerim.