diesel1907

emlak balonu

emlak balonu var mi yok mu bunun tartismasina girmeyecegim ama turkiye'deki emlak balonu ile abd'deki emlak balonu arasinda yapisal ve sekil olarak epeyce fark var ve ikisini karsilastirmak pek dogru olmaz. oncelikle bunu iyi analiz edebilmek lazim.

oncelikle abd'deki emlak balonunun nasil gelistigini ve nasil patladigini basit bir dille anlatayim. 1990'li yillarda clinton baskanliginda abd ekonomisi cosar ama bu cosmanin en buyuk sebebi internetin hizla yayginlasmasi ve teknoloji sirketlerinin ucusa gecmesidir. 2000'lerin basinda bush doneminde ozellikle 11 eylul sonrasi ekonomik yavaslama gorulur ve bush ekonomiyi hizlandirmanin yolu olarak "her amerikaliyi ev sahibi yapacagiz" der. bankalara direktif yollanir ve "halka ev kredisi konusunda her turlu kolayligi gosterin" denir.

abd'de halkin yasadigi evler genelde garajli bahceli mustakil evler oldugu icin halkin ev sahibi olmasinin ekonomiye katkisi buyuk oluyor, zira ev sahipleri cimlerini kesip bahcelerine bakacak birini ise aliyor, garaj kapilari veya bahcedeki fiskiye bozulunca tamir edecek birini buluyor, cati bakimi, isitma-sogutma sistemi ve bodrum kat filan derken bu tur evler surekli masraf cikartiyor ve bu da paranin surekli el degistirdigi bir tuketim ekonomisi olan abd'de ekonomik canliligi arttiriyor. zaten daha buyuk ev alanlar daha cok cocuk dogurdugu ve mobilyalarini da yeniledigi icin bush'un ekonomiyi canlandirmak icin ev kredileri konusunda bu kadar israrci olmasi anlasilabiliyor.

simdi bundan once abd'de gecerli bir %20 kurali var. buna gore bir ev satin alacaksaniz o evin fiyatinin %20'sini pesinat (down payment) olarak odemeniz gerekiyor. yani 400 bin dolarlik bir ev alacaksaniz bankadan 320 bin dolarlik kredi aliyorsunuz ve gerisini pesinat olarak cebinizden oduyorsunuz. boylece bankanin size kredi vererek aldigi risk azalmis oluyor zira evin fiyati 320 bin dolarin altina dusmedigi surece siz odemelerinizi yapmasaniz bile banka eve el koyarak zararini kapatabiliyor. iste bush'un direktifinden sonra bu kural eskisi kadar kati bir sekilde uygulanmiyor. bu durumda millet 10-15 bin dolar pesinat verip 400-500 bin dolarlik evler icin kredi almaya basliyor.

bankalar bu olayin kendileri icin riskli oldugunun farkindaydilar ve kendi risklerini azaltmak icin kredi skoru ve geliri yuksek olup dusuk risk tasiyan "kaliteli" kredi hesaplariyla yuksek risk tasiyan diger hesaplari paketleyip sigorta sirketlerine ve diger yatirimcilara sattilar. boylece sigorta sirketleri ve yatirimcilar abd standartlarinda gayet yuksek olan %6-7 civarinda faiz geliri elde ederken gereginden fazla risk aldiklarini gormuyorlardi. bu sirada bankalar herkese kolayca kredi verdigi icin ev fiyatlari surekli yukseliyordu ve kimse evlerden zarar edilecegini dusunmuyordu. normalde parasi 200 bin dolarlik eve yetecek olan amerikali vatandas 300 bin dolar kredi alabildigi icin eve 300 bin dolarlik teklif yapiyordu ve kendince seneye 400 bin dolar edecek evi 300 bine kapattigi icin kar ettigini dusunuyordu. hatta o donemde bazi amerikalilar evin degerinin uzerinde kredi cekip artan parayla evin mutfagini, banyosunu filan yaptiriyordu ve evin degerini arttirdigini dusunuyordu. bazen de artan krediyle mobilyalar yenileniyordu veya yeni araba aliniyordu.

peki bu duzen nasil bozuldu? yavas yavas kendilerine fazlaca kredi verilen kisiler kredilerini odeyememeye basladilar. bankalar en basta bunu onemsemediler cunku kredisini odeyemeyenlerin evlerine el koyarak paralarini geri alabiliyorlardi. bir sure sonra kredisini odeyemeyenlerin sayisi giderek artti ve bankalarda panik havasi esmeye basladi. bu kez de her onune gelene kredi vermek yerine bunun zittini yapmaya baslayan bankalar yuksek gelirli basvurulari bile geri cevirmeye basladilar. kimse kredi alamayinca evlere gelen teklifler de azaldi. ayni zamanda bankalar el koydulari evleri satisa cikartinca arz da yukselmis oldu ve ev fiyatlari dusmeye basladi. eskiden satista 1 milyon ev ve kredi alabilen 2 milyon amerikali varsa artik satisa cikan 2 milyon ev ve kredi alabilen 1 milyon amerikali vardi. yani arz-talep kurallarina gore ev fiyatlari dususe gecti.

ev fiyatlari dustukce bankalarin zarari artti, bankalarin zarari arttikca kredi vermeler azaldi, kredi vermeler azaldikca ev fiyatlari dusmeye devam etti ve bu sarmal bir girdap gibi devam etti. artik bankalar milyonlarca eve el koymustu ama bu evleri satabilecek kimse de kalmamisti. ayni zamanda ulkedeki en buyuk yatirim bankalarindan biri iflas edip yaninda borsayi da cokertince herkes malini mulkunu satip nakit paraya ve altina cevirmisti. sonuc olarak abd'deki ev fiyatlari %40-60 dolaylarinda dustu ve fiyatlarin eski haline toparlanmasi 5 seneyi buldu.

turkiye'de emlak balonu var midir yok mudur bilmiyorum ama turkiye'de emlak piyasasi biraz daha farkli isliyor. aradaki farklardan en buyugu turkiye'de turk lirasi abd'de abd dolari kullanilmasi. abd dolari turk lirasina gore cok daha stabil bir para birimi oldugu icin ani fiyat yukselis ve dususleri daha kolay farkediliyor. bir ornek vereyim, gecen seneden bu yana turk lirasi dolar karsisinda epeyce deger kaybetti. atiyorum turkiye'de bugun 300 bin dolar olan evin fiyati ertesi sene 200 bin dolara dusse bu %33'luk dusus demektir ama ayni yil turk parasi da dolar karsisinda %33 deger kaybettiyse bu farkedilmez cunku evin fiyati turk lirasi olarak sabit kalmistir. bu sartlar altinda dun 300 bin tl olan bir evin fiyati bir sene sonra 300 bin tl olarak kalirsa evin fiyati epeyce dusmustur ve (eger varsa) balon sonmeye baslamistir ama cogu insan ev fiyati degismedigi icin bunun boyle olmadigini dusunur.

ikinci olarak turkiye ile abd'nin dinamikleri cok farkli. turkiye'de ulkenin dorte biri istanbul'da yasiyor ve ulkenin ekonomisi neredeyse tamamen istanbul'a bagimli. abd'de ekonomik aktivite ve buyume onlarca sehre bolunmus durumda. ornegin abd'nin en buyuk 500 sirketine baktigimizda onlarca farkli irili ufakli sehirlerde konuslanmis sirketler goruyoruz (ornegin dunya'nin en buyuk is makinesi firmasi olan caterpillar'in merkezi peoria adinda 150 bin nufuslu bir kasaba). bu yuzden emlak talebi de tek bir bolgede toplanmak yerine buyukce bir cografyaya yayiliyor. ayrica abd'deki mortgage sistemi sayesinde evlerin %90'inina yakini ufak bir pesinat odendikten sonra kredi cekilerek aliniyor. turkiye'de krediyle alinan evlerin orani daha dusuk olmakla beraber cekilen kredilerde de pesinat miktari abd'ye gore cok daha yuksek.

iki ulkedeki emlak pazarlari arasinda bir baska fark daha mevcut. abd'de borsa kulturu oldukca gelismistir ve insanlar yatirim yaparken paralarini emlak, borsa ve diger yatirim araclari arasinda paylastirirlar. turkiye'de yatirim kulturu emlak ve altin uzerinde donmektedir cunku insanlar borsayi ve diger yatirim araclarini "kumar" olarak gormektedir. bu da emlaga olan talebi arttirmaktadir ve emlak fiyatlarini yukarda tutmaktadir.

bu yuzden turkiye'deki emlak balonu abd'deki emlak balonundan farkli sekilde ortaya cikip farkli kurallarla buyudugu icin analizinin de farkli sekillerde yapilmasi gerekiyor. sahsen istanbul'da bir emlak balonu oldugunu ve bunun 1 senedir de (dolar bazinda) sonmekte oldugunu dusunuyorum. "emlak balonu ayni amerika'daki gibi patlayacak, tl bazinda ev fiyatlari yari yariya dusecek" diye bekleyenler bence bosuna bekliyorlar. ev fiyatlari dolar bazinda yari yariya dusse bile tl bazinda o yari yariya dusmesi zor cunku kenarda "ev fiyatlari dusse de ev alsak" diye bekleyen cok sayida insan ve yatirimci mevcut. ozellikle istanbul'da ev fiyatlarinin tl bazinda %50 dusebilmesi icin ya istanbul'dan baska sehirlere cok buyuk capta goc yasanmasi veya turk lirasinin mucizevi bir sekilde deger kazanmasi gerekir ama ikisi de uzun vadede imkansiza yakin. bu isi deprem de cozmez cunku deprem bir cok binaya zarar verecegine gore eldeki arzi daha da dusurecektir ve ozellikle depreme dayanikli oldugunu kanitlayabilen evlerin fiyatlari uzun vadede daha da firlayabilir.

bunun cozumu nedir? diger sehirlerin ekonomik cazibesini arttirmak ve insanlarin tek bir sehirde toplanmasinin onune gecmek. ayrica insanlara emlak disinda yatirim yontemlerinin de guvenli oldugu ve bunlarin kumar olmadigi asilanirsa bu konuda yol katedilmis olunur.

(bkz: amerika'da bulunup türkiye'de bulunmayan şeyler/@diesel1907)

devamını okuyayım »