şükela:  tümü | bugün
  • belediyeler veya valiliklerce imar kanununun* 18. maddesi uyarinca arazi ve arsa duzenlemesine tabi tutulan arazi ve arsaların dagitim sirasinda yuzolucumlerinden yeteri kadar saha, duzenleme dolayisiyla meydana gelen deger artislari karsiliginda ve duzenlemeye esas yerlesim bolgesinin ihtiyaci olan ve kamunun ortak kullanimina sunulmak uzere; yol/meydan/park/otopark/yesil alan/cami/karakol gibi tesisler icin tapu miktarlarindan kesintiye ugratilir*. yapilan bu kesintiye "duzenleme ortaklik payi" denir. kisaca dop da denir.

    ancak, bu maddeye gore alinacak dop miktari duzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsalarin duzenlenmeden onceki tapu alanlarinin %35'ini gecemez. gectigi takdirde kamulastirma usulu ile bedeli ilgili parsel sahibine odenerek duzenleme gerceklestirilir.
  • genel olarak belediyeler kamulaştırma parası vermemek için elinde tuttuğu mevcut arazileride dop hesabına katarak toplam alanı büyütüp mevcut kamulaştırılacak alanı düşürürler.
  • 3194 sayılı imar kanununun 18. maddesi uyarınca yapılan kısaca imar uygulaması olarak bilenen uygulamalarda yapılan kesintiye verilen isim. bazı yerlerde dop, dopo (düzenleme ortaklık payı oranı) olarak da geçer.

    yasada belirtilen maksimum sınır %40'dır. dop'un %40'ı geçmesi halinde ilgili kurumun %40'dan fazla çıkan oran kadar kamulaştırma yapması gerekir ki buda kamulaştırma kanunu gereği tebligat, anlaşma vs işlemlerini devreye soktuğu ve mahkemece de kişinin taşınmazından fazla yer kesilmesi sebebiyle kanun ve nizam uygun olsa bile parsel bazında iptal nedeni saymasına sebebiyet verir. genel olarak mahkeme kararları bu oranın %39 olması halinde bile daha geniş kapsamlı bir uygulama sahası ile bu oranın düşürülebileceği veya belediye, hazine vb kurumlara ait taşınmazların dop'a tahsis edilmesi ile düşürülebileceği kanaatiyle de iptal kararları verdiği görülmemiş şey değildir.

    bunun kankası kamulaştırma ortaklık payıdır. dop hesabının yapılabilmesi için öncelikle bir düzenleme sahasının belirlenmesi gerekmektedir. yani imar uygulamasına girecek kadastral parsellerin tespit edilmesi gerekmektedir. bu alan belirlendikten sonra uygulamaya giren, kısmen giren (bir kısmı uygulama dışı bırakılabilir parselin) toplam alanı belirlenir. daha sonra uygulama sahası içerisinde imar parsellerinin toplam alanı hesaplanır. imar parselleri içerisinde bulunan cami, okul, yeşil alan, karakol, sağlık tesisi, belediye hizmet alanı gibi vatandaşın imar hakkı bulunmayan alanlar dışarıda tutulur. kısaca konut imarlı parsellerin alanı toplanır.

    bu veriler elde edildiği zaman;

    (kadastral parsellerin toplam alanı- imar parselleri toplam alanı)/ kadastral parseller toplam alanı

    formülü ile dop oranı hesaplanır. bu oran uygulamadan, uygulamaya farklılık gösterip daha önce belirtiğimiz gibi %40'ı geçemez. bu belirlenen oran, o uygulama için sabit bir değerdir. parselinizin konumu, imar adasına isabet eden miktarı önemli olmaksızın uygulama sahası içerisinde bulunan her kadastral parsel alanı ile çarpılarak, uygulama sonrası elde edilecek net arsa miktarı hesaplanır. bu hesapta şu şekilde yapılır;

    şahsa ait kadastral parsel alanı - dop x şahsa ait kadastral parsel alanı

    bu işlem her parsele aynı yapılır. a parselin farklı bir dop, b parselinden farklı bir dop kesilmesi iptal sebebidir.

    bir parselden iki kere dop kesilemez, ancak bu bir parselin birden çok imar uygulamasına giremeyeceği anlamına gelmemektedir. genel olarak uygulama sahası içerisinde bulunan parseliniz daha önce imar uygulaması görmüş yada kişisel olarak 15 ve 16. madde kapsamında terklerinizi yaparak imar arsasına çevirmiş iseniz, daha önce yapmış olduğunuz terk miktarı (geri dönüşüm cetveli ile) parselinize eklenir ve uygulamaya kadastral parsel alanı üzerinden girersiniz, yada ilk yapılan imar uygulamasında %a kadar dop kesilmiş ve ikinci uygulamada dop alanı %a+5 kadar ise, parselinizden %5 oranında kesinti yapılabilir ancak bu işlemin kontrolü zor olduğu için genel uygulama parselin ilk haline döndürerek kadastral parsel alanı üzerinden uygulamaya girmesini sağlamak şeklindedir.

    mahkemelerce oluşmuş genel bir içtihatta, kişinin ilk yapılan uygulamada (veya bireysel terk işleminde) hesaplanan dop miktarından daha fazla oranda bir terk yapmış ise uygulamaya mevcut alanı üzerinden girerek sıfır dop kesilmesidir. yani parsel alanında değişiklik yapılmaması yönündedir.

    diğer çok karıştırılan bir hususta, imar uygulaması yapılacak alan içerisinde kamulaştırma ortaklık payı kesintisi yapılması gerekiyorsa, düzenleme ortaklık payı + kamulaştırma ortaklık payı toplamı %40'ı geçemez. ( iptal sebebi).

    imar uygulaması sonucu kapanan kadastral yolları kurum adına parsel oluşturup dop'a tahsis etmek caiz değildir.
  • yakın zamanda %50 en iyi ihtimalle %45 e çıkarılması gündemde.
  • eğer ki kesinti payı daha fazla yükseltilirse malum büyük inşaat firmalarının satın almada bitme noktası gelen arsalar için devlet eliyle yoksuldan alınıp zengine verilmesinin tezahürünün bir başka aleni göstergesi olacaktır. muhtemelen istanbul, ankara gibi büyük şehirlerde şehir merkezine yakın yerlerde bulunan arsalardan alınıp yeni gökdelenlerin dikilmesinde kullanılacaktır.
    efendim sanmayın ki her kamu yararı adına kesilen arsalar okul, cami, karakol, kütüphane vs için kullanılıyor. belli bir sürede kullanmadığında veya kamu kurumu, yarar gördüğü halde bu kesilen arsaları satılığa çıkartabiliyor. umarım ki dop artmaz
  • imar planları yapılan bir bölgede planın gerektirdiği teknik ve sosyal altyapı alanlarını (eğitim tesisi, yollar, teknik alanlar, yeşil alanlar vb.) karşılamak üzere imar kanunun 18. maddesine istinaden %40'ı aşmamak şartıyla bedelsiz olarak kesilen paydır. her taşınmazdan eşit miktarda % olarak kesilir. yani azdan az çoktan çok gider. yapılan kesintiler kamusal alana dönüşür ve tapuya tescil edilmez. ör: yolların, parkların tapusu olmaz, kamu ortak malıdır.

    düzenleme ortaklık payının miktarını düzenleme sınırı içerisindeki donatı alanları miktarı belirler. yani idare şuradan %35 keselim buradan %20 keselim şeklinde karar veremez. planlama aşamasında plancı zaten vermiştir o kararı. ha düzenleme sınırını belirlerken yapılan ufak tefek oynamalar ile idare bunu kendi isteği doğrultusunda kısmen değiştirebilir. sınırı kafasına göre geçirirler, büyük alan kullanımı gerektiren donatıları sınıra dahil etmeyerek %'yi düşürebilirler ya da tam tersi.

    yukarıda plancı kararı zaten vermiştir derken öyle kafasına göre fonksiyon büyüklüğü belirleyemez, onu da es geçmemek gerek. ilgili yasa ve yönetmeliklerde donatı standartları bellidir. yani kişi başına şu kadar yeşil alan bu kadar ilkokul vesaire şeklinde hepsi tanımlanmıştır. bitti mi? bitmedi, ayrıca her kullanım için minimum alan büyüklüğü belirlenmiştir. ilkokul için ayrılan alan belirli bir büyüklüğün altında olamaz.

    sonuç olarak imar planlarının 18. maddeye istinaden uygulanması sırasında idare bedelsiz kamulaştırma yapmış olur. kötü mü olur? tabii ki hayır. bu kesintiler zahiren arsanızın yüz ölçümünü küçültse de esasen metrekare birim fiyatını arttırır. gel de bunu vatandaşa anlat.
  • ingiltere ve galler'deki muadilleri section 106 ve community infrastructure levy gibi araclar olan ve arsada pay karsiligi yerine nakit veya yatirim (ornegin, ayni arazi veya yatirimcinin sahipligindeki baska bir arazide erisilebilir konut yapma taahutu) seklinde odenen bir cesit 'fiziksel, arsa yatirim vergisi'.
  • ">"düzenleme ortaklık payı xe “düzenleme ortaklık payı" (dop) ile ilgili uyulması zorunlu olan ilkeler

    1. dop, düzenlemeye giren tüm parsellerden belediye, maliye ha-zi-nesi, özel ve tüzel kişi, yoldan ihdas xe “yoldan ihdas" vb. eşit oranda (yüzde olarak) alın-malıdır.65

    2. dop, imar plânı yapılmasıyla doğrudan alınmaz, ancak imar uy-gulaması xe “imar uygulaması" sırasında alınabilir.66

    3. dop oranı, taşınmazın düzenlemeden önceki kısmına (ala-nına) uygulanır.

    4. dop ile elde edilen alanlar, umumi hizmetlerin dışında bele-di-yelere parsel oluşturulması gibi başka maksatlarla kullanıla-maz.

    5. dop ile oluşturulacak umumi hizmet alanları, 3194 sayılı ya-sa-nın 18. maddesinde sayılan alanlarla sınırlı değildir. örneğin, pazar yeri de bu kapsamdadır.67

    6. dop ile karşılanacak alanlara tahsisli yerlerden dop alın-maz. örneğin, imar plânında ve mülkiyet olarak karakol ve cami gibi alan-lara tahsisli yerlerden dop alınmaz.

    7. bir uygulama alanı (sınırı) tespit edildikten sonra bu alan içinde imar plânıyla umumi hizmetlere ayrılan alanlar sabit ol-duğundan, kural ola-rak dop miktarı da uygulama yapan kişi-lere göre değişmez ve sa-bit-tir. an-cak, düzenleme alanının de-ğiştirilmesi halinde umumi hizmetlere ay-rılan sahaların alanları değişebileceğinden dop oranı da değişebilir.

    8. kamulaştırma yapılması halinde, dop, kamulaştırmadan sonra kalan kısma uygulanır.

    9. bir uygulama alanında kapanan kadastral yollar xe “kapanan kadastral yollar" ve yeşil sa-ha-lar var ise bu alanlar önce umumi hizmetlere aktarılır ve geriye kalan ihti-yaç için dop oranı belirlenir.68

    10. dop bir kere alınır. yeniden yapılan imar plânı üzerine ya-pıla-cak uygulamalarda, dop oranı daha yüksek olması halinde fark kadar dop alınabilir.69 aksi halde, daha önce yapılan imar uygulaması xe “imar uygulaması" sırasında dop alınan taşınmazın tekrar dop hesa-bına alınmaması gerekir.

    11. dop ile kazanılıp ancak daha sonra imar plânı tadilatıyla ko-nut alanında kalan yol fazlalıklarının eski maliklerine bedelsiz iadesi mümkün değildir. bu olayın belediyelerce kötüye kulla-nılarak dolaylı olarak belediye adına taşınmaz kazanılması yöntemine başvurulmaması gerekir.

    12. önceden tespit edilen dop oranına göre uygulama alanı sı-nır belirlemek yerine, usulüne göre uygulama alanı tespit edildik-ten sonra dop oranı belirlenmelidir. ancak önce uygulama alanı tespit edildikten sonra dop oranının %40’tan yüksek çıkması halinde aad yönetmeliği-nin 32. maddesine göre uy-gulama alanı sınırında değişiklik yapılabilir.

    13. içinde konut alanı bulunmayan uygulama sahası tespit edile-rek, bu alanda sadece imar plânıyla umumi hizmetlere ayrılan yerleri dop ile karşılamak amacıyla imar uygulaması xe “imar uygulaması" yapıla-maz.70

    14. düzenleme nedeniyle dop alınan alanlardan ayrıca değer-len-dirme resmi alınmaz.

    15. dop zorunlu hallerde malikin muvafakatı ile fazlalık yö-nünde farklı tespit edilebilir.

    16. taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerin, mülga 6785-1605 sa-yılı imar kanununun 39. maddesine göre daha önce ifraz xe “ifraz" edilerek tescil edilen parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alı-nan terk xe “terk" oranını %40’a tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı xe "düzenleme ortaklık payı" alınabilir.71

    17. düzenlemeye tabi tutulan parselin zemin durumu ve üzerin-deki yapının özelliği itibariyle düzenleme ortaklık payının xe “düzenleme ortaklık payı" alı-namadığı hal-lerde, ilgilisinin muvafakatı ile düzenleme ortak-lık payı miktarı bedele dö-nüştü-rülebilir.

    18. kadastral parselin bir kısmı ifraz xe “ifraz" edilerek taşınmazın geriye ka-lan kısmının uygulamaya alınması halinde, düzenleme or-taklık payın xe “düzenleme ortaklık payı" ın sadece uygulamaya alınan kısmın yüzölçümün-den kesilmesi gerekir.

    19. bir parselden dop alındıktan sonra geriye kalan alanın konut alanı olan parsele tahsis xe “tahsis" edilmesi gerekir. bunun aksine taşın-mazdan dop kesildikten sonra geriye kalan kısmın aad yö-netmeliğinin 12. maddesine göre oluşturulabilecek alanlara, ya da dop ile elde edilebilecek alanlara tahsis edilmemesi gere-kir.

    --------------------------------------------------------------------------------

    65 bkz. kayseri idare mahkemesinin 17.5.2001 günlü ve e: 2000/259, k: 2001/540 sayılı kararı. samsun idare mahkemesinin 12.5.1999 günlü ve e: 1998/1063, k: 1999/961 sa-yılı kararı.

    66 bkz. danıştay 6’ncı dairesinin 11.10.1990 günlü ve e: 1989/1790, k: 1990/1897 sayılı kararı.

    67 bkz. danıştay 6’ncı dairesinin 16.11.1995 günlü ve e: 1995/1737, k: 1995/4591 sayılı kararı

    68 bkz. danıştay 6’ncı dairesinin 17.4.2002 günlü ve e: 2001/3185, k: 2002/2337 sayılı kararı. danıştay 6’ncı dairesinin 19.2.1997 günlü ve e: 1996/959, k: 1997/874 sayılı ka-rarı.

    69 bkz. danıştay 6’ncı dairesinin 11.4.2002 günlü ve e: 2001/1650, k: 2002/2178 sayılı kararı. danıştay 6’ncı dairesinin 4.2.2002 günlü ve e: 2000/7654, k: 2002/743 sayılı ka-rarı.

    70 bkz. danıştay 6’ncı dairesinin 26.4.1999 günlü ve e: 1998/2272, k: 1999/2222 sayılı kararı.

    71 aad yönetmeliği, mad.11."

    yazan: cafer ergen
    kaynak: http://www.imarhukukcusu.com/
    ayırca: http://www.emlakkulisi.com/makale.asp?id=41
    http://www.osmangazi.bel.tr/…;esasno=564&sira=1
  • yeni düzenleme ile %45’e çıkması bekleniyor. yeni düzenlemede tanımı: düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerle bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, milli eğitim bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, sağlık bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmi kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşacak.