şükela:  tümü | bugün sorunsallar (1)
  • bir ülke düşün; koca bir ülke. inşaat sektöründen ekmek yiyor. ülkenin hemen hemen tüm zenginleri müteahhit. yolda 19 yaşında hayvani jipe binen bir kız görüyorsun, babasının müteahhit olduğunu tahmin etmek seni ayrıcalıklı yapmıyor. koca koca sanayiciler sektörlerindeki mücadeleleri bırakıp inşaat işine giriyorlar. neden? kolay para. sonuç? az istihdam, çok ithalat, az ihracat. bankadan ev kredisi çeken insanlarla dolu her yer. bir de "bir sürü evim olsun, kiraya verir gül gibi yaşarım" demeye mahkum edilmiş bir ekonomi. kimse ev dışında yatırım yapmaya cesaret edemiyor. küçük esnafın rekabet gücünü bitiren avmler, zincir marketler bla bla. koca bir ülke banka patronlarına, müteahhitlere ve birkaç kodamana çalışıyor. diğerlerinin tek derdi ayın sonunu getirebilmek.

    işte size "dönya devi" bir ülkenin hikayesi.
  • "talep" ile "ihtiyac" ayrimini bilmeyen arkadaslarin olmadigini iddia etmeye devam ettigi balon. ben 26 yasindayim, eve "ihtiyacim" var. hatta benim gibi 20 milyon gencin de oyle. bu "talep" anlamina gelir mi? hayir gelmez. cunku 2500 tl maas aliyorum, istanbul'da yasiyorum. istanbul'un en uzak kosesindeki bir ev minimum 200-250 bin tl civarinda olduguna gore benim ev almak icin kredi cekebilecek durumumun olusmasi mumkun degil. yani bir turlu talep kismina gecemiyorum. benim gibi kac milyon insan var sadece istanbul'da. sadece zenginlere ev yapip satarak emlak isi donmez. dolayisiyla biz ev alamadikca, o insaatlar da yapilmaya devam ettikce bu evlerin fiyati du-se-cek. bu artik balon patlamasi seklinde mi olur, piyasa sartlarinin normale donmesi mi olur onu emlakci uzman arkadaslar aciklasin.
  • 2014 yılının mayıs ayı sonu itibarı ile istanbul özelinde, türkiye genelinde var olan bir balondur. daha önceki girdilerde gerek gözlemlere dayalı hisler, gerekse evin ederini hesaplamada kullanılan oranlara bakılacak olursa bu balon vardır. her balon gibi bu da o ya da bu şekilde, eninde sonunda patlayacaktır.

    evlerdeki fiyat artışı trenine binenlerin hepsi bu kabahate ortak. en tepedekiler hariç çok kişinin canı yanacak. hükümet emlak inşaası ve satışını istiyor çünkü istihdam yaratıyor. yukarıda anlatılmış ar-ge'ye filan ihtiyacı olmayan ve etkisi çabucak görülebilen bir iş alanı emlak. hükümet de ülkenin ekonomik büyümesini önemli ölçüde, son yıllarda artarak inşaata dayamış durumda. zira inşaat kendisi dışında başka iş alanlarını da etkileyip ısıtan bir iş alanı. hükümetin kağıt üstünde yüksek büyüme=1990'lı yıllara nispeten düşük işsizlik=oy/seçim denkleminden çıkarı var. hükümetin çevresindeki karadenizli müteahhitlere ait inşaat şirketlerinin bu işten çıkarı var. bankaların çıkarı var. ev alanların, almak isteyenlerin çıkarı var.

    ***
    ek

    ayrıca inşaat işi tek başına değil. inşaat yaptığın zaman bunu destekleyen bir sürü hizmet te var. malzemeleri taşıyacak şirketler de nemalanıyor. çalışan işçilere hizmet sağlayanlar, yemeklerini yapanlar, çamaşırlarını yapanlar da nemalanıyor. ayrıca eline para geçen işçiler kazandıkları paraları harcıyorlar. genel bir ekonomik hareketlilik ısınmaya yol açıyor inşaat yapmak

    ***

    görmediğiniz bir şey var halbuki. olağan dışı fiyat artışı ile emlağa bakışınız değişiyor. örnek verelim. çamaşır makinesi ya da televizyon gibi tüketim eşyalarını alırken "ulan bunun değeri ileride artar. artınca da satarım, kar ederim" diyor musunuz? bence demiyorsunuz. çünkü bu eşyaları kullanmak ve bir hizmet almak için satın alıyorsunuz. ayrıca bu eşyalar kullanıldıkça, yaşları arttıkça yıpranan ve değer kaybeden eşyalar. ortalama bir televizyonun kendisi de teknolojisi de 5-10 yıl içinde antika seviyesine geliyor. ev de böyle aslında. ev almanızın asıl sebebi başınızı sokacak bir yer olması. konut ihtiyacınızın karşılanması. ev sahibinin keyfine göre evinizden kapı dışarı edilmemek ya da piyasa koşullarına göre kira giderinizin beklenmedik artışlarından korunmak. finansal istikrar ve güvenlik. sonuçta tüketim eşyası ya da malzemesidir. evin farkı ise televizyon, otomobil, çamaşı makinesi gibi eşyalardan daha uzun süre dayanabilmesidir. bir evin ömrünün uzunluğu, evin uzun yıllar sonrasında bile bir felaket olmadığı sürece varlığını sürdürmesi, eve bakış açısının değişmesine ön ayak oluyor. nüfus artışı ve göç ile birlikte belli bir alandaki ev sayısı ev talebini karşılayamayabiliyor. durum böyle olunca arz-talep mantığı ile evin fiyatı artıyor. evin fiyatı artınca büyüyen pastadan pay almak isteyenlerin sayısı ve niteliği artıyor: inşaat firmaları artan kar marjından faydalanmak için daha çok ev üretiyorlar, yatırım yapmak isteyen ya da fırsatını bulduğunda ev sahibi olmanın verdiği güvenlik sahibi olmak isteyen yurdum insanı fiyatlar daha da artmadan normalde altına girmeyi düşünmeyeceği bir borcun altına giriyor. durum böyle olunca ev tüketim eşyası olmaktan çıkıp, yatırım yapılan, alınıp satılan, el değiştiren bir finansal varlık haline geliyor.

    finansal varlıkların fiyatlarının tüketim eşyalarından bir farkı var. yeni bir çamaşır makinesinin fiyatı enflasyon farkı hesaplandığı zaman birkaç yıl içinde büyük dalgalanmaya uğramaz. zira insanlar çamaşır makinesini, bir hisse senedi gibi yatırım aracı olarak düşünmezler. "ben şimdi alayım, 2-3 sene sonra 2'ye katlar fiyatını/bedelini/değerini" demezler. ancak, ev yatırım aracı haline geldiği zaman arza ve talebe bağlı olarak evin fiyatı dalgalanabilir. arzda birçok faktöre bağlı olarak artıp azalabilir.

    türkiye'de konuta yönelik talebin önemli bir nedeni baskılanmış faiz oranlarıydı. hükümetin ısrarla faiz oranlarını düşük tutmak istemesinin bir nedeni bu. düşük faiz=ucuz kredi=tüketim talebi=büyüme=düşük mevduat getirisi=nispeten düşen işsizlik=gelsin oylar. olan budur. parayı nakit olarak tutup mevduat faizi almaya çalışmanın bir mantığı yok. mevduata verilen faiz düşük olduğu için, para enflasyon karşısında değer kaybediyor. o yüzden para değerini daha fazla kaybetmeden somut bir şey alıyorsun. örnek: telefon, araba, televizyon ve tabiki ev. tasarruf yerine tüketime yönelen gelir hükümet için vergi geliri, büyüme ve ekonomik "başarı" demek. ithalatçı şirketlerimiz, ülke dışından parçaları ithal edip, ülkede birleştirip ülke dışına ihraç yapan şirketlerimiz ve de inşaat şirketlerimiz artan tüketime cevap verecek büyüklükte olmadıkları, kaynakları buna izin vermediği için, ülke dışındaki faktörlerin de etkisi ile ülke dışında da ucuzlayan döviz dayalı borçları aldılar bankalarımızdan. bankalarımı bile bu talebi karşılayacak kadar kaynağı olmadığı için onlar da gittiler ülke dışındaki daha büyük bankalardan dövize dayalı borçları aldılar.

    neyse efendim, çok dağılmadan konuya dönelim. şimdi merkez bankası'nın yurt dışındaki gelişmeler nedeniyle aldığı faiz arttırma kararının etkisi ile kredi bir miktar daha pahalı hale geldi. böyle olunca tüketimin tamamına olduğu gibi emlağa yönelik talep te azalacak. böyle olunca da yukarıda inci gibi dizdiğimiz şeyler bir bir domino taşları gibi devrilecek eğer olağan dışı bir gelişme olmazsa.

    ***
    ek
    yukarıda sözünü ettiğim inşaat işinde çalışanların ihtiyaçlarını ve isteklerini karşılayan dolaylı bir sürü hizmet alanı da bundan etkilenecek. en önemlisi ise inşaat şirketleri epeyce etkilenecek. bunlar satış yapmak için tonla kredi çektiler. sözlüğü terketmeden akıllıgelişim sürekli söylüyordu "bu inşaat şirketleri halka açılsalar da defterlerinde ne var bir görsek" diye. işte bunlar bir sürü kredi alıp, bir sürü inşaat yaptılar. satış yapamadıkları zaman bu kredileri eğer aldıkları krediler hazine garantisi altında değilse nasıl ödeyecekler? bankalar belki batmazlar ama birkaç tane büyükçe inşaat şirketinin aldığı krediler yalan olursa çok ilginç şeyler olur.

    ***

    benim düşüncem böyledir.

    ekleme: yazdığımı tekrar okudum. bir miktar ekleme ve açıklama yapmanın gerekli olduğunu düşündüm. eklediğim bölümü de işaretledim. arz ederim.
  • bu başlığı bir süredir takip ediyorum. okuduklarımı toparlayıp bu konuda düşündüklerimi de paylaşmak istedim. insanlar daha çok kendi pozisyonlarına göre yorumlama eğiliminde konuyu malum. evi olmayan balon var diyor, ev sahibi, mortgage borçlusu yok diyor. müteahhit, yandaş tayfa balon diyenle aklınca dalga geçmeye çalışıyor. finans ve ekonomi konularıyla ilgiliyim ve emlak piyasasını da amatörce takip ediyorum. buyurun, durumunuz varsa okuyun lütfen.

    öncelikle, kişisel görüşüm istanbul özelinde türkiye emlak balonumuz dünyanın pek çok ülkesinde defalarca yaşanmış fiyat balonlarından birisidir. sadece emlakta değil, tüm fiyat balonlarında fiyatı şişen meta bir yerde gerçek işleviyle bağını koparır ve sanallaşmaya başlar. talep reel tabanından kopar ve tamamen spekülatif hale gelir. ardından piyasadaki alternatif araçların potansiyel getirileri yükselince bu spekülatif talep söner ve fiyatlar hacimsiz şekilde düşer. ortalık durulup metanın işlevine uygun talep gelince de yeni bir fiyat seviyesinde arz ve talep tekrar dengelenir. bu da bir tür ekonomik döngüdür.

    1999-2000 yıllarında imkb böyle sanal bir yükselişe sahne olmuştu örneğin. düşük faiz, sabit dalgalı kur politikasıyla enflasyonla mücadeleye kalkmıştı o dönemdeki hükümet. para gidecek yer bulamayınca borsaya akmıştı. sonra bir gecede çökmüştü. konut piyasasındaki durumu lale çılgınlığından çok o duruma benzetiyorum ben. son on yıldır döviz kuru neredeyse sabitti ve faizler de düşüktü. borsadan ağzı yanan yatırımcı emlak sektörüne yöneldi. reel talebin üzerine bu spekülatif talep de binince fiyatlar özellikle istanbul'da uçuşa geçti. tatlı karı gören her sektörden insan buraya yığıldı. geçmişteki turizm ve tekstil sektörlerindeki çılgınlığı bile aştı aşırı yatırımlar. ama bu sistemde de sonunda arbitraj imkanı tükenecek. aşırı yatırımdan dolayı piyasanın sanallaşmasıyla talep duracak, emlak da kusura bakmayın ama, son alanın elinde patlayacak.

    türkiye bu tür bir durumu daha önce tecrübe etmediği için insanlara masal gibi geliyor. bir benzeri 90'lı yıllarda tokyo'da yaşandı mesela. 30 yıldır toparlanamadı orada emlak piyasası. japonya örneğinde mevcut olan öncül koşulların büyük kısmı bizde de var maalesef. ingilizcesi yetenler için japonya örneği . neymiş bunlar; düşük faizler, vergi politikalarındaki avantajlar, kiracıları koruyan yasal altyapı, tasarruf eğilimindeki değişimler. sonraki döneme özel isim de koymuşlar, 'ushinawareta junen', yani kayıp on yıl diyor japonlar. japonya emlak balonu linki. abd, ispanya, yunanistan örnekleri var sonra ki, çok düşük faizlere ve teşviklere rağmen bu piyasalar da toparlanamadı hala. yunanistan'da 7 yıldır emlak fiyatları düşüşte, yeni inşaat izinleri de düşmesine rağmen. %45 düşmüş 2007'ye göre. yunanistan. ispanya'da %30 düşmüş. türkiye'de ise, sıkı durun son 6 yılda %220 artmış konut fiyat endeksi. türkiye endeksi. emlakçılar, inşaatçılar ve onlardan beslenen medya bu konuyu haliyle gündeme getirmiyor.

    türkiye'de halen ev sahipliği oranının düşük olduğu ve nüfusun arttığı da doğrudur. ama sabit gelirli orta sınıfın, memurun be küçük esnafın giderek alta doğru kaydığı son 10 yılda, talep yaratacak kesim de giderek daralıyor. ekonomik büyümenin kaymağını yiyen kesim ise bahçeşehir'le, ataşehir'le nitelikli konuta doymuş durumda. devlet ise toki vasıtasıyla düşük gelirlilere konut üretmeliyken, özellikle istanbul'da kamu arazilerini rezidanslara pazarlayarak inşaat baronları yaratmayı tercih ediyor. istanbul'u ranta ve müteahhitlere terk eden toki'nin düşük gelirlilere burada yaptığı proje sayısı 3-5 tane sadece. onlar da kentin dışında alakasız yerlerde. anadolu'da pek çok şehirde dağ başlarına yaptırdığı konutlar ise düşük kaliteli, 2-3 yılda dökülmeye başlıyor ve haliyle tercih edilmiyor. bir başka sıkıntı 60'lı yıllardan beri gecekondularla yağmalanan kamu arazilerinden doğan ranta devletin göz yummasıdır. talan edilen arsalar bugünkü balonun da başlangıç noktasıdır. bu arsalar kentin periferisinden merkeze doğru kayarken artan arsa rantı inşaat çılgınlığını da tetiklemiştir. belki de son yılların en olumlu projelerinden olabilecek olan fikirtepe dönüşümü de özkaynaksız çakal müteahhitlere kurban edilmiştir.

    özellikle emlak'a yatırım yapmış, çoğu mortgage borçlusu arkadaşların çeşitli itirazları var, kimi haklı kimi abartılı. biraz onlara da klavye yıpratalım...

    1- evler, köyden kente göçenlerin anadolu'daki varlıklarıyla fonlanıyor deniyor. alt-orta gelir grupları için doğru. merkezi lokasyonlar ve rezidanslar için yanlış. bir de bu 90'lar için tamamen doğru bir tespitken hız kestiğini düşünüyorum son yıllarda. tarımda yaşanan krizden ve teşviklerin arazi büyüklüğüyle sınırlı olmasından dolayı tarım arazileri eskisi kadar para etmiyor artık.

    2- inşaat maliyetli bir iş, fiyatların maliyet boyutu da var deniliyor. 2016 yılında resmi gazetede betonarme karkas için 1. sınıf metrekare inşaat maliyeti minimum 774, maksimum ise 851 lira olarak açıklandı. bu kaba inşaat maliyetidir. 120 metrekare bir daire için en fazla 100 bin tl yapar. bir o kadar da ince işçilik olduğunu varsayalım ki, çoğu müteahhit 40-50 bine hallediyor bunları ya, 200 bin diyelim arsa hariç. arsa sahibiyle %40-60 civarında anlaşılıyor genelde. lokasyona ve piyasa durumuna 10 dairenin 4-6 tanesi arsa sahibine kalıyor. elbette bağdat caddesi gibi lokasyonlarda oranlar değişebiliyor. biz hesaplama kolaylığı açısından ortalama %50 verdiğini varsayalım ve basit/adi/ilkokul matematiğini buna göre kuralım. 10 daire için toplam inşaat maliyeti 2 milyon tl olacaktır. müteahhite 5 daire kaldığına göre 2 milyon bölü 5'ten 400 bin maliyeti var. bir de 2 milyonun yıllık fonlama/fırsat maliyeti olarak %10 alalım ve inşaat bir yılda bitti diyelim. toplam maliyet 2.200 bin oldu. ortalama maliyet ise 440 bin. müteahhidimiz 5 dairenin 3'ünü 750 bin seviyesinden satarsa tüm masrafını çıkartır ve diğer 2 daireyi sıkışana kadar etiket fiyatıyla elinde tutabilir. nasılsa emlaktaki artış tüm diğer alternatif yatırım araçlarından yüksektir o gün için. aslında toprak sahibinin de konumu budur. mevcut koşullarda aldığı evleri satsa neye yatıracak ki? kentsel dönüşümden dolayı kiraları zaten inşaatçılar ödüyor ve kiralar uçtu kaçtı. peki nereye kadar bu döngü devam eder? el-cevap, alternatif yatırım araçlarının getirisi artana kadar elbette.

    çok uzun vadede bu araçların getiri eğrileri yakınsama eğilimindedir. bono faizinin getirisi ile altının, emlakın, emtiaların getirileri eninde sonunda birbirine yaklaşacaktır. yani kabaca majör merkez bankaları faiz artırımına gitmeye başladığında emlak piyasasındaki spekülatif talep çekilecek ve toprak sahibi/müteahhit ev fiyatları yerinde sayarken faizden/dövizden elde edilen kazançları görerek nakde dönmek için emlakı elden çıkarmaya çalışacaktır.

    3- mortgage büyüklüğü bizde az, bankalar etkilenmez diyenler var. bankalar için nakit akışı önemlidir. nakit dengesi bozulunca en güçlü banka bile sıkıntıya girer. ekonomik krizin tetikleyeceği bir iflas ve işsizlik dalgası en çok da bankacılık sektörünü etkileyecektir. mevcut yasal durumda batık krediler karşılığında ellerinde kalan evleri ekspertiz fiyatlarının altına satabilmeleri mümkün değil. ama 2-3 yılda bir yaptırdıkları ekspertiz değerleri düşmeye başladığında ucuza satarak nakit durumlarını düzeltmek isteyecekler. yani yükselişi destekledikleri gibi, fiyat düşüşünü de hızlandırıcı etkisi olacak bankaların piyasa tersine döndüğünde.

    4- bu evleri kim alıyor sorusun alternatif yanıt. ticaret erbabı ucuz finansman için hileli konut alımı yapıyor. a ticari kişisi kendi konutunu b kişisine sahte satış yapıyor ve finansman maliyetini neredeyse yarı yarıya düşürüyor. b kişisi de kendi evini a kişisine satıyor vs. ticari kredi faizleri yıllık %15-20 iken mortgage faizleri malum %8-10 civarında. ayrıca 10 yıllık ticari krediyi hiç bir banka da vermiyor. geçen hafta hatırlarsanız süzer plazada polisin müdahil olduğu mafyatik bir kavga vardı da vadeli aldığı konutu bankaya teminat verip kredi alan ve çekleri ödemeyen bir şirket çıkmıştı arkasından. finansal açıdan bitik olan bu şirketin bankaya da ödeme yapacağını sanmıyorum.

    5- döviz bazında fiyatlar düşüyor, yabancılar ev almaya gelirler mi? daha da düşmesi bekleniyorsa gelmezler. alanlar da portföy yatırımı mantığıyla geldikleri için pişman olacak zaten. araplar ve ruslar petrol fiyatlarının düşüşünden dolayı nakde sıkışmış durumda. kriz uzun sürer ve realize edemezlerse pozisyonlarını bir 20 yıl daha gelmezler buralara.

    6- nüfus artıyor, insanlar evleniyor, peki nerede çiftleşecek bu gençler. aslında reel konut talebi büyük oranda bu tür bir sosyolojik gerçeğin üzerinde duruyor. ama ben kimsenin ev bulamadığı için evlenemediğini duymadım. anadolu'nun ücra köylerinde filan oluyor bu durum sadece. tüik 2010 yılında yayınlaması gereken konut istatistiklerini yayınlamamış. ülkenin gerçekten de konut açığı var mı bilemiyoruz o yüzden. ev alma imkanı olmayan da kiracı oluyor sonuçta. reel gelirleri düşen orta gelir grubunun da zaten ev alabilme imkanı kalmadı istanbul'da. alacak olsa bile mevcut stok yeterli bunun için. kaliteli konut sayısı yetersiz derseniz, bu doğru bir tespit ve kentsel dönüşüm de bu konuyu çözmek için var. kentsel dönüşümle üretilen ilave konutlar da balonu şişiren bir başka faktör.

    7- beklenen büyük istanbul depremi ve deprem sigortası gerçeği de arada gündeme geliyor. şunu unutmamak lazım ki, eviniz depremden zarar görürse sigorta sadece inşaat maliyetini size öder. bir milyonluk da olsa 300 binlik de ödeyeceği tutar 150-200 bin civarında kalır. altyapısı çökmüş bir muhitte, yıllarca inşaat gürültüsü ve çeşitli sıkıntılarla yaşamak için yeni konut yaptırır mısınız peki? başka yere taşınacak olsanız bu 150-200 bin ile ev alabilir misiniz? bence 300-400'e alabilirsiniz böyle dönemlerde. yani 99 depreminde olduğu gibi %50-60 civarında fiyatlar lokal olarak düşecektir. deprem ise muhakkak olacak. istanbul tarihinde 200-250 yılda bir büyük depremler olmuş ve bilinen tarihte şehir 3-4 kez yeniden kurulmuş zaten.

    8- kenar semtlerdeki siteler, markalı konutlar, kaliteli ve akıllı binalar çok güzel gelsenize. aslında herkes kentin göbeğindeki kaliteli konutlarda oturmak istiyor ama arsa fiyatları buna müsade etmediği için çeşitli tali avantajlarla akllıları çeliniyor. köprüye 10 dakika diye kentin 30 km dışından ev satıyorlar vatandaşa. havuz, yeşil alan, akıllı bina filan güzel ama, o aidatlar ne olacak uzun vadede? bu güzelim binaların pek çok avrupa ülkesinde 70'li, 80'li yıllarda banliyölere yapılan siteler, uydu kentler gibi zamanla yıpranacağını, ıssızlaşacağını ve terkedileceğini düşünüyorum. aidatlar ödenmeyecek, sosyal tesisler, spor tesisleri dökülmeye başlayacak, güvenlik tavsayacak ve düzgün insanların kaçmaya başlamasıyla bu havalı isimli siteler muhitin aslına dönecek. bu yüzden uzun vadede yapılabilecek en kötü yatırım şehir dışındaki 20 metrekare arsa payına yüzbinler gömmek sanırım.

    9- balon var mı, yok mu? bence istanbul'da lokal olarak ve markalı projelerde bir balon var. kurtköyde yok belki, ama samandıra'da var. balon patlayınca ne olacak peki? bütçesine uygun ikamet amaçlı konut alanlara hiç bir şey olmaz. 15-20 yıllık vadeyi gözeterek yatırım yapmış olanlar da yırtar. ama geliri olmadan borçla aldığı emlakı 3-5 seneye fiyatı artar satarım diye niyetlenenler ayvayı yer. gelirine göre aşırı borçlananlar ise, işsiz kalırsa veya iflas ederse eldekinden de olur.

    10- balon illa patlar mı? ekonomik kriz şok şeklinde vurmazsa, iyi senaryoya göre patlama yerine yavaşça sönebilir de. fiyatlar sabit kalır ya da %10-15 geriler ve 5-6 yıl enflasyon ve kur karşısında yavaşça erir. 3 yıl fiyatın artmaması zaten %30 düşüş demektir. istanbul için hesaplanan %50 civarındaki sanal artış da bu şekilde düzeltilmiş olur. ama hükümetin son ana kadar inşaat sektörünü desteklemek için çabalaması riskli marjinal noktalara doğru sürüklüyor bizi. tüm diğer sektörleri inşaata feda edecekler korkarım. bu durumdaysa kimi bölgelerde %60 civarında reel bir düşüş şoku gelebilir sanki panik satışlarında. abartılı diyenler mortgage krizinde detroit'te konut fiyatları ne olmuş diye bakabilir. aha da link. 2008'den beri fiyatlar inşaat maliyetlerine inmiş neredeyse ama alan da yok satan da.

    11- makro ekonomik açıdan emlak balonunu da patlatacak krize doğru mu gidiyoruz? hükümet dünyada artışa geçen faiz oranlarına yanıt olarak yüksek kur ve düşük faize dayalı yeni bir modele geçerek ithalatı düşürüp ihracatı arttırmayı deniyor. son aylarda döviz kurundaki artışa tcmb'nin müdahale etmemesinin bir nedeni dolar endeksindeki artışsa bir nedeni de bu. fed, boj, ecb faiz arttırırken bizim siyasi veya ideolojik saiklerle arttırmamamız bir anlamda bu merkez bankalarına yani uluslararası konjonktüre, piyasalara kafa tutmak oluyor. sonuçları geçmişte hep çok acı oldu bu yaklaşımın. bu sefer de farklı olacak değil. ülkede büyük bir kriz yaşanır ve bunu bir resesyon dönemi izlerse emlak bu işten en zararlı çıkacak sektörlerden birisidir. faiz artışları rutin haline gelir ve risk primimiz (cds) de artarsa, yandı gülüm keten helva. 2001 krizindeki şansımız dünyadaki parasal genişlemeye denk gelmesiydi. bu şekilde çabuk toparlanabildik. ama parasal daralma döneminde yaşayacağımız yerel bir ekonomik kriz büyük ihtimal uzun bir resesyona girmemize neden olacaktır. bu ise, artan çalışma yaşındaki nüfusla beraber işsizliğin artması, sosyal sıkıntıların ağırlaşması, toplumsal yapıların, hatta ailelerin dağılması anlamına gelir.

    nacizane önerilerim ise;

    sevgili türkiye cumhuriyet merkez bankası, şimdi sakin ol ve elindeki faiz silahını yavaşça yere/piyasaya bırak. dünya ile, piyasa ile inatlaşma.

    sevgili küçük yatırımcı, emlak yatırımcı yaparken 3-4-5 kere düşün. iyi lokasyon ve bütçene uyan uygun fiyat bulursan fazla borçlanmadan uzun vadeyi düşünerek alım yap.

    sevgili barınma amacıyla ev bakan orta/alt gelirli, acele etme, borca batma, tasarruf et, birikim yap. yarısından fazla borçlanacağın mortgage'a girme. krizi var, işsizliği var bunun.

    sevgili devlet, senin biricik evladın bu gözü doymayan müteahhitler mi? rantiyeler, hırsız toprak sahipleri mi? az şu toki'ye, piyasaya çeki düzen ver lütfen. rant gelirini de vergileyecek bir yöntem geliştir, dar gelirlinin konut sahibi olabileceği sahici teşvikleri ver.

    ve iktidar... ey muktedirler, çarçabuk vasıfsız danışmanlardan kurtulun. namuslu ve becerikli insanları istihdam edin. kamunun, halkın, devletin, tüyü bitmemiş yetimin malına sahip çıkın. bunları yapamıyorsanız da istifade etmeyi bırakın, istifa edin. kriz gelince siz, biz ayırmadan akp, chp, mhp gözetmeden çökecek tepemize çünkü.

    son olarak, düzgün eğitim almış, saygın meslek sahibi insanlar sabit gelirleriyle bu evleri alamıyorsa ki, alamıyor. bu işte bir yanlışlık vardır, bu fiyatlar hatalıdır. geriye kalanlar, mafyası, hırsızı, arabı ve rantiyesi beraberce takılın, size mutluluklar. bakın ne güzel yazılmış şurada da (#64199257).

    biraz dağınık yazdım ama derdimi anlatabildim sanırım.
  • ulan adam hem ülkenin mühendisinin, beyaz yakalısının ev alamadığını dile getiriyor hemde balonun olmadığını söylüyor. savunmak için kafayı çizdiler.
  • on edit: arkadaslar cok tesekkur ederim, bir cok mesaj geldi konu ile alakali, elimden geldigince cevap vermeye calisiyorum, evvela sozlukte butun dunyayi cozdugunu sanan 19 yasindaki ergen sayisi sandigimiz kadar cok degilmis, bu vesile ile yatirim dilinden konusan yazarlarla da tanismis olduk. yazida cok goze batan "avaraj" kismini duzelttim. bununla beraber, "su kadar param var ne yapmaliyim" diye cok fazla soru geliyor. ona elbette cevap vermem cok zor, fakat en azindan, nacizene, kendimde uyguladigim karar alma mekanizmasini yazayim belki isinize yarar:
    a) risk istahim ne? (kaybedersem ne olur? )
    b) hayattan ne bekliyorum? (new york'ta full parti dolu bir hayat mi, yoksa "kendi kendime yetebildigim" bir hayat mi ? seymour abinin yolundan? (ben ikincisini seciyorum) buradan da konuyu civic virtue ' ye baglayacagim, basarabilirsem...
    c) emekli olmayi dusundugum yas kac ? (benim 40, ornek olarak, yatirimlarimi da ona gore yapiyorum
    d) ne kadar bir para bana yeter, duzenli gelir anlaminda? (kimisine ayda 10,000 yetmez, kimisine 4000 yeter)
    e) turkiye hakkinda ongorum ne? pasaportum olan, turkiye, 5 sene sonra ne olacak? bu bir "inanc" meselesi, ya dersiniz ki turkiye hedef 2023 , ya da "sanirim cok iyi gitmiyor ya" eldeki datalardan ikisi de cikabilir... yani adim adim, once kendinizi taniyin, (kendiniz tanirken su giri faydali olabilir: (bkz: #64569860) )
    sonra imkanlarinizi , yeteneklerinizi taniyin, sonra bu yeteneklerinizi hangi "risk seviyesindeki" yatirimlarda kullanabileceignizi planlayin, sonra da kendinizi tanidiniz, bir yol haritasi cizdiniz, buna gore size "ne lazim" (aka: ne vereyim abime) onu tayin edin . bu tayinden, korkmayin. cunku dgisebilirsiniz. yani 24 yasinda cok farkli bir hayat isterken, su an farkli bir hayat istiyorum, ona gore yatirimlar yapiyorum. belki 5 sene sonra, bu ne ya piiii diyecegim. ama en azindan yaptigim yatirimlari satip yine "direksiyon" cevirecegim. yaptiginiz her yatirimm, her adim, yaninzda gelir, cantaniza attiginiz bir seydir. degeri geregince zamaninda takasa gidebilirsiniz, baglanmaktan korkmayin. yani "ev aldim, arsa aldim baglandim simdi kok saldim : ((((( " degil dunya, bu kadar basit degil. satabilirsiniz. yani markete adim atin, finansal okur yazarliginizi arttirin, korkunc zor seyler degil. bilhassa eksisozlukte vizyonu acik insanlarin finansal okur yazar haline gelmesi lazim. ben de yolun daha cok basindayim, bilgimi iste boyle fikir teatileri ile, okuyarak, reel olarak yatirim yaparak (deneme yanilma yontemi) arttirmaya calisiyorum... yola reel olarak yatirim yapmadan baslayamazsiniz. bir yerden baslayin. 10bin liraniz mi var? 2 donum tarla alin, uzerine 5 agac dikin. agaclar buyuyunce isterseniz satin, isterseniz meyvesini yiyin. 5 bin liraniz mi var? altin alin, aldiginiz fiyati kaydedin. 100 liraya mi aldiniz, 105 lira olunca satin mesela. 90 liraya da dusebilir, cok nakit ihtiyaci icine dusup de satarsaniz uzulmeyin. ticaretin ilk kurali kaybettiginizde duseceginiz yeri belirlemektir. yani kaybi goze alabilmek, goze alinabilir kaybi birimlendirmektir. mutlaka gelirinize gore, gelir/gider tablosu tutun, projeksyonlarinizi yaratin excelde. kendinizi bir firma gibi dusunun, bu sekilde yonetin, cironuz, maasinizdir, kariniz, masraflarinizdan sonra elinize kalandir. sifir karla is yapiyorsaniz, neden sifir karliyim? diye dusunun....

    bak ta gecen sene yazmisiz:

    (bkz: #53843448)

    balon sonuyor, hava kaciriyor, bodof diye patlamayacak demisiz. ona gore de pozisyonlarimizi alip kriz doneminde %15 kar yazmisiz. (ve evet, dunya 2013 4. ceyrekten beri korkunc bir resesyonun icindde)

    yani, "olgular" bu gun dillendirildi diye, gerceklige kavusmalari bu gun olmadi, 1 senedir gercek iste orada duruyor. haberi gazetelerden aliyorsaniz, (aka: duydun mu hanim %20 dusmus fiyatlar) en hafif tabirle, biraz gec aliyorsunuzdur haberi.... birazdan size gercek rakamlar da verecegim, once ama yanlis bir dusunce sistemini yikalim, genclere tavsiyem, birazdan carpikligini aktaracagim dusunce sistemi ile dusunmeyin, hep kaybedersiniz.

    bu, sudur: " bak iste 2010 da dolar x liraydi simdi evin z turk lirasi dolara oranlarsan kazancin yok" bu cok sacma bir dusunce cunku sunlari atliyor,

    a) gelecegi bilemezsiniz, zaten bir arkadas yukarida anlatmis

    b) ancak eger erzurumdan mali davari satip %7 sini ankara'da pavyonda yiyip, geri kalan %93'una "ha bu bu bu bu" diye secerek ev alan bir dayi iseniz, evi full`nakit para` ile alirsiniz. hepiniz okumus cocuklarsiniz yapmayin boyle syeler. aslinda o erzurumlu dayi da oyle yapmiyor, o hepimizden akilli da, hadi karikaturuze edip dikkat cekmek icin yaziyorum. cebinizde diyelim 300k $ nakit para var. bu nakit para ile gidip "cash" ev alirsaniz adama gulerler. ne yaparsiniz?
    -80k $ nakit basar, %25-30 pesinatini oder,gerisini 5-7 sene arasi dusuk faizden kredilendirir, faiz maliyetini 300k $ nin 100k $ ini likit yatirimlarda tutarak kompanse eder, (en ktu %2.5 ten faize koyar dolar cinsinden) - geri kalan 120k $ ile de toprak / altin yaparsiniz. sepet yaparsiniz yani. o yuzden butun bu yaaaa o zamanlar paranla dolar alsaydin soyleydi boyleydi sacmaliktir. arkadas demis zatne, soyle olsaydi boyle olsaydi diye yatirim yapilmaz. yatirim, sepet yaparak yapilir. sepetteki her enstrumanin kotu ve iyi senaryolara gore getiri goturusu yazilir. sepetin kumulunde de, yatirimin para birimine gore, o para biriminin senelik faizinden yahut tahvilden %5 fazla beklkenti getiri hesabi yapilir.

    (boyle bir beklentimiz olsa, bu yatirim fikrimize guvenmesek zaten tahvil+faiz yapariz) ev de, nispeten guclu bir kaldiractir, cunku sizi, a) kira maliyetinden kurtarir, b) bir yerde gdp'/capitanin nin artacagina (asagida detayi mevcut) dair ongorunuz varsa, oradan da kaymak yedirir. (ornek, su siralar sirbistan) - likide gecilmesi zor bir kaldiractir yalnizca. yani likit ihtiiyaclariniz icin cebinizde para olabildigi surece, cebinizdeki nakit paranin %30 'unu ev kaldiracina baglamak cok akilsizca degil, hatta, cogu zaman, dahicedir. 2013-2016 (ki 2018 e kadar surecek tahminim) resesyonunda dahi %15 kar yazabiliyorsunuz bu yontemle, hem de dolar karsisinda.

    c) simdi gelelim reel rakamlara. bunu faydaniza olsun diye yaziyorum, yoksa hakatten, eksideki bu ergen artisi pek umrumda degil, (kime elimi atsam 19 yasinda cikiyor) belki uc - bes gence bir faydamiz dokunuz, bizim gectigimiz duse - kalka yollardan gecmezler.
    iki rakam, akliniza kaziyin ev yatirimi icin,

    a) kira carpani 200
    b) milli gelir * 10

    ev fiyatini bu ikisi size soyler, altini ciziyorum,ortalamaolarak. gelin orneklendirelim.

    - turkiye'nin gdp/capita si (kisi basina dusen gayri safi milli hasila / ismin ciddiyetine gel amk soyleyince direk kafan kellesiyor, kemik gozluklu ekonomiste donusuyorsun) , hespalar bu sene oynandi ama, gecen sene 9000 $ duzeyinde, zannediyorum ki, bu sene de, 8000 $ duzeyinde reel olarak seyretmekte.

    carpalim 10 ile. ( ne kadar basit) = 10 * 8000 = 80,000 $ .

    bu rakam, turkiye denen, kisi basina dusen milli geliri 8000 $ olan ulkede, 100m2 , altini ciziyourm, ortalama bir, altini ciziyorum, dairenin (residence, bahceli ev degil) fiyatidir. (hadi caps lock yok da su altini cizme tusunu koysak a)

    bu rakam, ne kadar guzeldir ki, asagi yukari tum dunyada gecerlidir. ornek olarak, toronto'da bir emlak yatirimi mevzum oldu, fiyatlar incelerken, bu gun toronto merkez periferi etrafinda uzaklitka metro hatti olan yerde "ortalama" (15 yasinda vs) 100 m2 konutu, yaklasik 520k cad a alirsiniz. bakalim, kanada'nin milli geliri nedir? ta-da! 50,000 usd (cad/usd paritesi, cad'in aleyhine oldugundan, aslinda kanada'da su an gelir carpani / ev fiyati 8-9 sene, yani hala karli bir yatirim, toronto merkez harici. orada da bubble basladi)

    neyse donelim turkiye tezlerimize. gehen gehen gehen diye bay cingilbort olmaya gerek yok.

    simdi turkiye'de, orta duzey bir beyaz yaka, istanbul sartlarinda, kac lira mayi$ alir? diyelim ki, 4000-5000 lira. (reportlari masasina isteyen ve onlari check edecek berk beyden bahsediyoruz)

    simdi bu adamin yillik geliri, yanisi, 60k try dir, yanisi, bu gunku dolar kurundan, 17k $ - (berk bey bu arada seni agir opuyorlar haberin olsun, agir fakirlestin biraz kendine gel)
    yanin berk beyin oturacagi, 2+1, avaraj bir dairenin fiyaini haydi he p beraber tekrar edelim,

    170bin $ = 590bin lira!

    bunun uzerinde hersey, berk bey icin , berk bey gercekliginde, bir balondur.

    berk, bu arada "beyaz yakanin ortalamasi" yani ulkenin degil. nedir bu beyaz yakanin ortalamasi? iste bakirkoyde oturur (bunlar 20 sene once, sitede oturup basketbol oynayan kivircik sacli genc irisi ergendi, biz, hepimiz) , atasehirde oturur, efendime soyliyim, kadikoyde oturur... bu rakam, o semtlerin genel nazar iitibari ile ortalamasidir.

    peki nedir turkiye'nin ortalamasi, ev anlaminda? basit efendim basit, yine hep bir agizdan tekrar edelim, 80,000 $ = 280,000 = 100m2 ortalama ev, yani benim polisim, benim memurum, benim ogretmenim, benim ortadiregim, benim ustabasim, benim 15 sene calisan mavi yakalimin almasi gereken, ve 100 m2, ortalama ozellikteki bir evin olmasi gereken fiyat budur.

    bu arada, ortalama 590 demissin de ben 800 bine ev buldum, 400 bine ev buldum dye gelmeyin, kalbinizi kirarim.

    gecen bir giride gordum hosuma gitti , "30 yas ustu olmayan ve masteri olmayan yesillendirmesin kalbini kirarim" diiyerekten, adma hakli beyler dedim. yillarda duse kalka ogrendiklerimizi anlatmaya calisiyoruz, surekli konudan sapiyor bu tur "ehehehe" turu cinlikler. neyse. biraz agresif yazi oldu ama haaktten cok ergen var lan.

    konuya geri donelim, ikinci rakami test edelim.

    kira carpani 200 demistik, bu berk bey, 590 a aldigi evi, kaca kiraya verebilir? basit, 2900 lira. peki, hadi size bir kiyak daha, kabul edilebilir gelir / kira orani nedir? onu da yazalim efendim, maks %30- eger berk bey, emlak balonu trenine binmis bir saf ise, bu evi 800bine almistir, ve hala 2900 lira ya kiraci bulabiliyordur hatta yakinda 2500e bile bulamyacak. (bkz: atasehir)

    genelde hesaplar buna gore yapilir dunyada. yanisi, 2900 lira kira vercek adamin geliri nedir? 2900 / 0.3 = 9600 lira. yanisi, berk bey, bu evi aldigi takdirde, hane geliri 9600 lira olan 2 beyaz yakali ciftimize, (oglan 35 yasinda yakisikli mi yakisikli orta duzey yonetici, hanim kizimiz da 2500 tl alan ogretmen olsun) kiralayabilir. eh, istanbulda 10k try hane geliri de, az bulunan bir sye, dolayisi ile , istanbulda 600bin pik rakamlara denk glemesi gerekirken, 1 sene once, pik rakamlar 800bin falana geliyordu. iste bu balondur... hah, bu arada, bu bahsettigimiz ciftimiz de, senede 2 kere tatile cikar, instagrama kocisimle kahve qeyffff fotosu koyup muhtemelen b sinifi arabaya biner.

    yeniden ulke avarajimiza donelim. neydi avarajimiz? 280,000 try. kirasi? 1300-1400 tl. hane geliri: 4600 tl.

    sasirarak goreceksiniz ki, etrafinizda, iki ogretmen, bir doktor bir ogretmen, bir polis bir ogretmen ciftlerin cogu, kiraya asagi yukari bu rakamlari verir.

    hah simdi iste, emlak fiyatlarinin gelecegi yerleri biliyorsunuz gencler.

    dolar 5 lira olursa da, ev fiyatlari , ona gore, uzun vadede sekillenir, (gdp uzerinde yine, dolar 5 lira olur, gdp de 5000 $ / capitaya duserse ona gore sey edersiniz artik)

    ve yine unutmayin, emlak fiyatlarinin "ping" (ergenler icin) suresi yaklasik 4 aydir.

    yani, dolar 3 ten 3,5 e cikti ya, gdp pde 9000 den 8000 e dustu ya, hah iste bunlar henuz emlaga yansimadigi icin, try baznida %20 dusus var.

    ve toparlanmayacak, cunku gdp nin dibi yok, dusmeye devam eder gibi duruyor. yani kriz donemindeyiz. dolar artisinda, kriz algisi olmasaydi , (2014-2015 algisi gibi, yine kriz vardi ama algisi yoktu) ev fiyatlari try cinsindn 4 aylik ping suresi sonrasinda guncellerdi ama su an guncellemesi zor.

    umarim faydasi dokunur bu yazilarin.

    ozet gec diyenler icin geliyor,

    800 bin try e alinan o evlerin (atasehirde falan) 100m 2 ederi artik 600 bindir. cunku beyaz yakanin geliri buna izin verir. cunku gdp * 10 yil kurali bunu soyluyor. yani bir evi lokasyon ve hayat geregi talep edeceklerin geliri nereye gelmisse, o evin de ederi oraya geelir, (iner, yahut cikar.)

    avaraj lokasyonlar, avaraj yerlerde m2 si 3000-4000-hadii 5000 'e baglanmis yerler, gdp daha da dusmezse, dusmez.

    bir reel ornek de kendimden vereyim,
    gecen sene, 29k $ i , 2.8 den bozup, 360k ya 210 m2 bir ev aldim site icinden, o evin ederi, 6 ay once 520k try etti aam bunun balon oldugunu biliyordum. gel zaman git zaman, odedigim taksitlerle beraber, o eve odedigim para $ cinsinden 64k $ etti.
    borcnu su an kapatirsam , bu evi ben 117k $ ya almis oluyorum guncel dolar kuru ile. evin bu gun piyasa ederi ise, ne yazik ki (emlakci ile yaptigim sondaj calismasi ile, 475k try. yani 135k $ ... yanitry cinsinden balonu neredeyse %20 sondu, sonecek.

    simdi, buradan, kriz doneminde dahi, 24k$ cebimden cikarip, gerisini duzenli nakit gelirimle finanse edip, 18k$ kazandigimi gormek mumkun. buna kira geliri dahil degildir. ha bu ev inanilmaz duses gelen bir evdi, o da bu kadar sektorun icinde olmamizin bir getirisi olsun... demek istedigim, evet, gececn sene 800k try ye ev alanlarin basina goctu o balon, $ cinsindne %40 zarari olanlari var.

    ama hani, arkadas demisti ya, "o zaman 500 binle dolar alsyadin bu gun su kadardi gitmissin ev almissin : )))))))))))) " mantigi yanlistir diye, iste bu yuzdne yanlistir. nedne yanlistir? ulan zaten cebimizde harcayabilecegimiz, islem yapabilecegimiz, 500k nakit ile geziyor olsak, (yani toplam varligimiz 3m falan olsa) eksisozlukte isimiz ne, fakirler olsun, milano'dan selamlar diye instagrama kosardim. burada gotum gotum evi de bir kaldirac olarak kullanip, %10-20 senelik kar yazmaya calisiyoruz $ cinsinden... yanisi, ev alirken, ozet, nakit paranizin hepsini baglamazsiniz bunu aklinizin bir kosesine yazmanizi tavsiye ederim.

    konu dagilmadan, bir adet eviniz olmasi da hayati derecede onemlidir. guven verir. turkiye gibi 3. dunya ulkkelerinde sosyal devlet anlayisi olmadigi icin, "ben issiz kalirsam, ac kalirsam , hasta olursam, batarsam" teorilerinde devlet size sirtini doner, eviniz donmez.

    bizim en buyuk hatamiz, yetistigimiz cevre ve egitim geregi, turkiye sartlarinda, isvecli, norvecli, alman gibi dusunuyoruz.. aslinda hepimiz bir kemal kilicdaroglu gibi gunluk siyasetimizi yapiyoruz, o, (900k try ile dolar alsan su an boyleydi :))) diyen gencler de bunu yapiyor, alman konforunda degerlendiriyor mevzuyu. yani bir alman icin mesela, 300k $ dan %5 kazanmak buyuk basaridir, zaten eve ihtiyac da duymaz, cunku ekonomi stabildir, cunku gdp sabittir, cunku sosyal bir devlet anlayisi vardir. ama turk genc icin, kaldiracli araclar, bir zorunluluktur... ne yazik ki. cunku bu ulkenin kendisi, icinde yasamak baslibasina bir kumar. su an mesela, bahsettigim yatirim x $ diyorum ya, bunun yarin 50k $ olmayacaginin, yahut , 20k $ olmayacaginin dahi garantisi yok bu ulkede.... o yuzden, bu topraklar uzerinde, aldigimiz egitim sebebi ile avrupavari dusunmek genelde yanlis bir tutum.)
  • bi arkadaş kabaca demiş ki 2000 tl maaşla 1 milyon tllik evi nasi alacagiz? bu 800bin tllik-1 milyonluk evleri kim nasi alabiliyor, bu parayi nasil kazaniyor diye sormuş.

    bu evler ve arsalari uzaydan gelmiyor arkadaşlar.

    arkadasimin kadikoyde sikik bi muhitte dandik bi evi vardi. emekli ikramiyesi ile annesi almiş. ev şuan 750bin tl ederinde.

    adamin biri izmir bucada gecekondu yapmiş şehrin dişina 30 sene evvel. bulundugu yere 9 eylul
    kampusu geldi. adamin şuan 8 tane 1+0 dairesi var ayligi 1000 er tlden ogrencilere kiraya verdigi.

    mesela bi hasan amca var burda. 20 sene once mi ne 3-4 maaşa bi ev almiş döküntü. her yerini kendi tamir tadilat etmiş hatta anlatir durur habire. geçen muteahhite verdi, 250bin tllik 2 dairesi olacak şimdi. 2 cocugu oturacakmis orda. iki cocugunu da taniyorum 40 yaşlarindalar ve 800-900 tl maaşla zar zor gecinmeye calisiyorlar ama simdi 250bin tllik evleri olacak. ama 20 sene evvel işyerine 15 dakikada gidebilirken artik trafikten dolayi 45-50 dakikadan once gidemiyor. 20 sene evvel iş kosullari çok rahatken bugun 5 dakka izin alamiyor patronundan (kendi beyani). ama 250binlik evi var, zenginledi (sahte)

    bunun gibi binlerce ornek sayabilirim, sektordeyim.

    son 10 senede emlak deger artisi ile oncesinde iyi noktalarda mal mulk sahibi olan herkes sahte bi zenginlik yaşadi, yasiyor.

    totalde ise yaşam kalitemiz hizla dusuyor.

    mesela eskiden kadikoyde 150bin tllik dairede oturan bi aile arabasini evinin onune park edip evine cikardi, haftasonu caddebostana gidip rahat rahat ayaklari uzatip çayini içerdi. şimdi ise 800binlik dairesinde zengin zengin otururken apartmanla otopark kavgasi yapiyor cunku 12 daireye 10 araclik park yeri var. haftasonu caddebostanda gotunu koycak yer bulamiyor, huzur bulmaya gittigi yerde aslinda kafasini şişişip geliyor farkinda olmuyor, starbucksa gittiginde 25 kişi kuyruk bekliyor.

    kisacasi kimse 2000 tl maasla 1 milyonluk evi almiyor. 15 sene once 50bin eden daireyi bugun 500bine satip da aliyor. sahte zenginlik yanilgisi hepsi. cebimizde para artiyor ama stress, mutsuzluk daha hizli artiyor, yaşam kalitesi yillara gore hep dusuyor. uzun uzun tartisirim da yazarak degil.

    edit: mesela 15 sene önce oturduğun ev 100bin tl idi, altında araba yoktu. bugün aynı evin 750bin tl oldu. altına da passat aldın ama sabah işe giderken arabanın üstünden metrobüs geçiyor. sözde zenginliyorsun ama yaşam kaliten ve güvenliğin hızla dibe gidiyor.
  • burada yazılanlar ışığında aydınlandığım durumdur. 140 bine bir ev aldım 6 yıl sonra oldu sana 400 bin. oh dedim 400 bine lüks bir ev alırım. ama baktım ki bu paraya alabileceğim en iyi ev yine kendi evim. doğru mu anlamışım?
    edit: (bkz: minik eymen celep'e yardım ediyoruz kampanyası)
  • sahibinden.com'un ilan yayın politikasında yaptığı değişiklikler sebebiyle ilan sayılarının eski verilerle bağdaşamayacak şekilde değişmesi sebebiyle bu entry artık güncellenmemektedir. müsait bir zamanda hurriyet emlak verilerini toplamaya başlayacağım.

    sahibinden.com'da "istanbul satılık emlak konut" arama sonuçları;

    17.09.2014 - 477.636

    (bkz: enola gay) in uyarısı üzerine biraz detaylandırmaya karar verdim, 17.09.2014 için detay bilgileri almamıştım bundan sonra alırım.

    tarih - toplam satılık konut - sahibinden - emlakçı vb, - inşaat firmasından - bankadan - gösterge*
    22.09.2014 - 478,325 - 16,143 - 417,245 - 44,922 - 15 - 61,080
    23.09.2014 - 482,913 - 16,179 - 421,444 - 45,275 - 15 - 61,469
    24.09.2014 - 485,073 - 16,306 - 423,270 - 45,482 - 15 - 61,803
    25.09.2014 - 485,223 - 16,207 - 423,553 - 45,448 - 15 - 61,670
    26.09.2014 - 487,816 - 16,224 - 425,211 - 46,366 - 15 - 62,605
    26.09.2014 - 488,666 - 16,219 - 425,787 - 46,645 - 15 - 62,879
    27.09.2014 - 495,206 - 16,139 - 431,623 - 47,429 - 15 - 63,583
    29.09.2014 - 491,297 - 16,183 - 428,297 - 46,802 - 15 - 63,000
    30.09.2014 - 491,899 - 16,199 - 429,185 - 46,501 - 14 - 62,714
    01.10.2014 - 492,064 - 16,143 - 429,607 - 46,300 - 14 - 62,457
    02.10.2014 - 491,280 - 16,014 - 429,300 - 45,952 - 14 - 61,980
    08.10.2014 - 449,282 - 15,110 - 392,943 - 41,215 - 14 - 56,339
    09.10.2014 - 465,119 - 15,224 - 407,859 - 42,022 - 14 - 57,260
    10.10.2014 - 470,368 - 15,351 - 412,043 - 42,960 - 14 - 58,325
    11.10.2014 - 477,408 - 15,173 - 418,249 - 43,972 - 14 - 59,159
    13.10.2014 - 475,081 - 15,277 - 415,886 - 43,905 - 13 - 59,195
    14.10.2014 - 479,626 - 15,609 - 419,910 - 44,094 - 13 - 59,716
    15.10.2014 - 479,860 - 15,699 - 419,630 - 44,518 - 13 - 60,230
    16.10.2014 - 487,512 - 15,587 - 426,096 - 45,814 - 15 - 61,416
    17.10.2014 - 486,811 - 15,621 - 425,271 - 45,905 - 14 - 61,540
    20.10.2014 - 489,253 - 15,463 - 427,780 - 45,996 - 14 - 61,473
    21.10.2014 - 494,228 - 15,558 - 432,635 - 46,021 - 14 - 61,593
    22.10.2014 - 493,278 - 15,730 - 431,396 - 46,139 - 13 - 61,882
    23.10.2014 - 493,828 - 15,669 - 431,175 - 46,391 - 17 - 62,077
    27.10.2014 - 496,582 - 15,584 - 434,528 - 46,453 - 17 - 62,054
    28.10.2014 - 502,194 - 15,761 - 439,567 - 46,847 - 19 - 62,627
    30.10.2014 - 501,400 - 15,830 - 438,161 - 47,390 - 19 - 63,239
    01.11.2014 - 506,525 - 15,910 - 442,686 - 47,908 - 21 - 63,839
    03.11.2014 - 512,940 - 16,041 - 448,445 - 48,433 - 21 - 64,495
    04.11.2014 - 520,324 - 16,270 - 454,501 - 49,532 - 21 - 65,823
    05.11.2014 - 524,288 - 16,356 - 457,919 - 49,992 - 21 - 66,369
    06.11.2014 - 524,901 - 16,462 - 458,357 - 50,061 - 21 - 66,544
    07.11.2014 - 518,216 - 16,272 - 452,051 - 49,872 - 21 - 66,165
    08.11.2014 - 517,248 - 16,061 - 451,680 - 49,486 - 21 - 65,568
    10.11.2014 - 512,767 - 15,916 - 448,666 - 48,164 - 21 - 64,101
    11.11.2014 - 515,514 - 16,025 - 450,999 - 48,469 - 21 - 64,515
    12.11.2014 - 515,016 - 15,984 - 451,696 - 47,318 - 18 - 63,320
    13.11.2014 - 516,392 - 15,923 - 452,938 - 47,511 - 20 - 63,454
    14.11.2014 - 516,948 - 15,819 - 454,359 - 46,750 - 20 - 62,589
    17.11.2014 - 515,165 - 15,693 - 453,166 - 46,286 - 20 - 61,999
    18.11.2014 - 518,364 - 15,842 - 456,435 - 46,067 - 20 - 61,929
    19.11.2014 - 519,327 - 15,786 - 456,888 - 46,633 - 20 - 62,439
    20.11.2014 - 521,224 - 15,636 - 458,489 - 47,078 - 21 - 62,735
    21.11.2014 - 520,126 - 15,619 - 457,215 - 47,272 - 20 - 62,911
    24.11.2014 - 522,290 - 15,484 - 459,154 - 47,637 - 15 - 63,136
    25.11.2014 - 528,745 - 15,555 - 464,606 - 48,564 - 20 - 64,139
    26.11.2014 - 530,256 - 15,522 - 465,970 - 48,745 - 19 - 64,286
    27.11.2014 - 531,497 - 15,504 - 467,260 - 48,713 - 20 - 64,237
    28.11.2014 - 532,204 - 15,473 - 467,875 - 48,836 - 20 - 64,329
    01.12.2014 - 530,829 - 15,321 - 466,251 - 49,239 - 18 - 64,578
    02.12.2014 - 534,850 - 15,497 - 469,828 - 49,505 - 20 - 65,022
    03.12.2014 - 538,696 - 15,535 - 472,835 - 50,306 - 20 - 65,861
    04.12.2014 - 541,829 - 15,514 - 475,428 - 50,868 - 19 - 66,401
    05.12.2014 - 543,153 - 15,485 - 476,530 - 51,120 - 18 - 66,623
    08.12.2014 - 537,948 - 15,524 - 471,568 - 50,838 - 18 - 66,380
    09.12.2014 - 541,620 - 15,700 - 475,405 - 50,496 - 19 - 66,215
    10.12.2014 - 542,013 - 15,694 - 475,532 - 50,769 - 18 - 66,481
    11.12.2014 - 540,656 - 15,597 - 474,778 - 50,263 - 18 - 65,878
    12.12.2014 - 542,269 - 15,475 - 476,344 - 50,434 - 16 - 65,925
    15.12.2014 - 537,906 - 15,507 - 471,914 - 50,471 - 14 - 65,992
    16.12.2014 - 543,235 - 15,672 - 476,711 - 50,834 - 18 - 66,524
    17.12.2014 - 542,715 - 15,621 - 476,196 - 50,881 - 17 - 66,519
    18.12.2014 - 542,964 - 15,606 - 476,699 - 50,642 - 17 - 66,265
    19.12.2014 - 545,385 - 15,576 - 479,194 - 50,598 - 17 - 66,191
    22.12.2014 - 543,033 - 15,422 - 477,230 - 50,363 - 18 - 65,803
    23.12.2014 - 545,741 - 15,615 - 479,506 - 50,601 - 19 - 66,235
    24.12.2014 - 534,040 - 15,666 - 469,543 - 48,812 - 19 - 64,497
    25.12.2014 - 523,592 - 15,664 - 460,812 - 47,097 - 19 - 62,780
    29.12.2014 - 508,771 - 15,556 - 448,041 - 45,155 - 19 - 60,730
    30.12.2014 - 508,948 - 15,597 - 448,753 - 44,580 - 18 - 60,195
    31.12.2014 - 508,555 - 15,510 - 448,105 - 44,924 - 16 - 60,450
    02.01.2015 - 500,828 - 15,323 - 441,293 - 44,196 - 16 - 59,535
    05.01.2015 - 509,094 - 15,669 - 449,058 - 44,351 - 16 - 60,036
    06.01.2015 - 508,929 - 15,830 - 448,664 - 44,419 - 16 - 60,265
    07.01.2015 - 507,658 - 15,798 - 447,149 - 44,695 - 16 - 60,509
    08.01.2015 - 508,898 - 15,702 - 448,241 - 44,939 - 16 - 60,657
    09.01.2015 - 509,270 - 15,696 - 448,688 - 44,870 - 16 - 60,582
    10.01.2015 - 511,181 - 15,609 - 450,606 - 44,950 - 16 - 60,575
    12.01.2015 - 508,085 - 15,596 - 448,415 - 44,061 - 13 - 59,670
    13.01.2015 - 514,108 - 15,800 - 453,702 - 44,589 - 17 - 60,406
    14.01.2015 - 514,245 - 15,713 - 453,597 - 44,919 - 16 - 60,648
    15.01.2015 - 513,732 - 15,713 - 453,561 - 44,443 - 15 - 60,171
    16.01.2015 - 515,755 - 15,662 - 456,137 - 43,942 - 14 - 59,618
    17.01.2015 - 518,526 - 15,682 - 458,830 - 43,998 - 16 - 59,696
    19.01.2015 - 513,589 - 15,670 - 454,694 - 43,209 - 16 - 58,895
    20.01.2015 - 517,836 - 15,820 - 458,713 - 43,287 - 16 - 59,123
    21.01.2015 - 519,907 - 15,998 - 461,017 - 42,876 - 16 - 58,890
    22.01.2015 - 524,221 - 15,963 - 465,047 - 43,195 - 16 - 59,174
    23.01.2015 - 526,066 - 15,951 - 466,531 - 43,568 - 16 - 59,535
    24.01.2015 - 527,312 - 15,909 - 467,924 - 43,463 - 16 - 59,388
    26.01.2015 - 529,614 - 16,079 - 469,780 - 43,740 - 15 - 59,834
    27.01.2015 - 533,172 - 16,240 - 473,393 - 43,524 - 15 - 59,779
    28.01.2015 - 507,301 - 16,381 - 452,394 - 38,514 - 12 - 54,907
    29.01.2015 - 507,337 - 16,569 - 452,487 - 38,266 - 15 - 54,850
    30.01.2015 - 507,474 - 16,641 - 452,674 - 38,144 - 15 - 54,800
    31.01.2015 - 510,006 - 16,698 - 454,815 - 38,479 - 14 - 55,191
    02.02.2015 - 508,365 - 16,652 - 452,959 - 38,740 - 14 - 55,406
    03.02.2015 - 509,676 - 16,773 - 454,586 - 38,303 - 14 - 55,090
    04.02.2015 - 510,390 - 16,825 - 455,261 - 38,289 - 15 - 55,129
    05.02.2015 - 511,226 - 16,799 - 455,981 - 38,430 - 16 - 55,245
    06.02.2015 - 510,448 - 16,822 - 455,561 - 38,048 - 17 - 54,887
    07.02.2015 - 512,734 - 16,847 - 457,814 - 38,056 - 17 - 54,920
    09.02.2015 - 508,401 - 16,865 - 453,276 - 38,244 - 16 - 55,125
    10.02.2015 - 511,805 - 17,028 - 456,355 - 38,406 - 16 - 55,450
    11.02.2015 - 510,145 - 17,167 - 454,593 - 38,369 - 16 - 55,552
    12.02.2015 - 509,621 - 17,164 - 454,328 - 38,114 - 15 - 55,293
    13.02.2015 - 507,929 - 17,058 - 453,232 - 37,623 - 16 - 54,697
    16.02.2015 - 504,232 - 17,012 - 450,222 - 36,982 - 16 - 54,010
    17.02.2015 - 506,101 - 17,157 - 451,975 - 36,954 - 15 - 54,126
    18.02.2015 - 504,675 - 16,985 - 450,512 - 37,163 - 15 - 54,163
    19.02.2015 - 498,602 - 16,824 - 445,365 - 36,398 - 15 - 53,237
    20.02.2015 - 493,068 - 16,629 - 441,167 - 35,257 - 15 - 51,901
    23.02.2015 - 495,556 - 16,582 - 443,581 - 35,376 - 17 - 51,975
    24.02.2015 - 499,312 - 16,772 - 447,228 - 35,295 - 17 - 52,084
    25.02.2015 - 499,248 - 16,692 - 446,812 - 35,727 - 17 - 52,436
    26.02.2015 - 498,689 - 16,581 - 446,247 - 35,845 - 16 - 52,442
    27.02.2015 - 497,501 - 16,533 - 445,508 - 35,446 - 14 - 51,993
    02.03.2015 - 501,212 - 16,444 - 448,586 - 36,166 - 16 - 52,626
    03.03.2015 - 504,481 - 16,687 - 451,124 - 36,655 - 15 - 53,357
    04.03.2015 - 506,281 - 16,641 - 452,612 - 37,013 - 15 - 53,669
    05.03.2015 - 505,123 - 16,502 - 451,778 - 36,828 - 15 - 53,345
    09.03.2015 - 504,135 - 16,617 - 451,693 - 35,809 - 16 - 52,442
    10.03.2015 - 506,672 - 16,795 - 454,027 - 35,834 - 16 - 52,645
    11.03.2015 - 505,157 - 16,620 - 452,706 - 35,814 - 17 - 52,451
    12.03.2015 - 506,209 - 16,651 - 453,577 - 35,964 - 17 - 52,632
    13.03.2015 - 507,261 - 16,618 - 454,268 - 36,356 - 19 - 52,993
    17.03.2015 - 506,389 - 16,911 - 453,410 - 36,051 - 17 - 52,979
    18.03.2015 - 506,116 - 16,859 - 452,851 - 36,391 - 15 - 53,265
    19.03.2015 - 505,764 - 16,824 - 452,914 - 36,007 - 19 - 52,850
    20.03.2015 - 509,144 - 16,914 - 456,004 - 36,207 - 19 - 53,140
    23.03.2015 - 503,007 - 16,918 - 450,362 - 35,709 - 18 - 52,645
    24.03.2015 - 504,503 - 17,121 - 451,911 - 35,452 - 19 - 52,592
    25.03.2015 - 500,317 - 17,009 - 447,332 - 35,960 - 16 - 52,985
    26.03.2015 - 501,404 - 16,981 - 448,179 - 36,229 - 15 - 53,225
    27.03.2015 - 501,958 - 16,866 - 449,065 - 36,012 - 15 - 52,893
    30.03.2015 - 496,507 - 16,837 - 444,136 - 35,520 - 14 - 52,371
    01.04.2015 - 496,269 - 16,794 - 444,234 - 35,228 - 13 - 52,035
    02.04.2015 - 496,311 - 16,691 - 443,965 - 35,640 - 15 - 52,346
    03.04.2015 - 493,747 - 16,693 - 441,184 - 35,855 - 15 - 52,563
    06.04.2015 - 489,589 - 16,477 - 437,173 - 35,924 - 15 - 52,416
    09.04.2015 - 491,705 - 16,630 - 438,790 - 36,270 - 15 - 52,915
    10.04.2015 - 490,828 - 16,601 - 437,789 - 36,424 - 14 - 53,039
    13.04.2015 - 485,235 - 16,446 - 432,635 - 36,140 - 14 - 52,600
    14.04.2015 - 485,058 - 16,636 - 432,199 - 36,217 - 06 - 52,859
    15.04.2015 - 483,474 - 16,644 - 430,679 - 36,138 - 13 - 52,795
    16.04.2015 - 483,612 - 16,700 - 430,563 - 36,336 - 13 - 53,049
    20.04.2015 - 479,688 - 16,740 - 426,089 - 36,848 - 11 - 53,599
    21.04.2015 - 481,093 - 17,058 - 427,452 - 36,571 - 12 - 53,641
    24.04.2015 - 474,007 - 16,898 - 421,442 - 35,655 - 12 - 52,565
    27.04.2015 - 468,718 - 17,036 - 416,154 - 35,519 - 09 - 52,564
    29.04.2015 - 467,451 - 17,183 - 415,320 - 34,937 - 11 - 52,131
    05.05.2015 - 462,692 - 17,380 - 410,201 - 35,099 - 12 - 52,491
    06.05.2015 - 461,586 - 17,318 - 409,225 - 35,033 - 10 - 52,361
    07.05.2015 - 460,459 - 17,356 - 407,684 - 35,407 - 12 - 52,775
    08.05.2015 - 459,457 - 17,301 - 406,453 - 35,691 - 12 - 53,004
    11.05.2015 - 451,352 - 17,216 - 399,107 - 35,015 - 14 - 52,245
    12.05.2015 - 451,032 - 17,269 - 398,725 - 35,024 - 14 - 52,307
    13.05.2015 - 448,238 - 17,068 - 395,897 - 35,258 - 15 - 52,341
    15.05.2015 - 445,482 - 17,077 - 393,512 - 34,877 - 16 - 51,970
    20.05.2015 - 439,355 - 16,937 - 387,883 - 34,517 - 18 - 51,472
    26.05.2015 - 431,130 - 17,137 - 379,865 - 34,108 - 20 - 51,265
    27.05.2015 - 428,807 - 17,037 - 377,472 - 34,278 - 20 - 51,335
    03.06.2015 - 402,912 - 16,820 - 355,371 - 30,705 - 16 - 47,541

    * gösterge değeri sahibinden, inşaat firmasından ve bankadan değerlerinin toplamıdır. emlakçı verilerinden gelen dalgalanmayı azaltmak için ekledim. (07.01.2015)

    notlar :
    - emlakçı, emlak ofisi vb. rakamları gerçeği yansıtmıyor zira emlakçılarımızın sahibinden/başka emlakçıdan verilen ilanları kopyalayıp tutarsa komisyon almak gibi bir yaklaşımları var. bu da aynı evin 7-8 farklı ilanda yer almasına sebep oluyor.
    - sahibinden ve inşaat firmalarından satışa sunulan konut rakamları daha önemli; bir proje satışa sunuluyor bir anda 800 daire ekleniyor, bir gayrımenkul yatırım firması bunun dörtte birini kapatıyor 200 daire eksiliyor. detay yaklaşıp bu projeler takip edilse gayrımenkul firmasının dalgasından rantsal kazanç sağlanabilir.
    - emlakçı rakamları genel toplamı çok bozuyor inşaat projelerinden 543 sahibinden 69 ilave ile 612 artış olması lazım emlakçılardan 1.406 düşüş olduğu için bu önemli rakamlar arada farkedilmiyor.
    - esenyurt ve beylikdüzü'nde ne kadar çok konut yapılıyor.

    işbu entry yazarın aklına geldikçe güncellenecektir.
  • sadece türkiye'de değil son 7 senedir neredeyse tüm dünyada şişen bir emlak balonu var. türkiye dışında özellikle yeni zelanda, kanada, brezilya gibi ülkelerde durum ciddi. sebebi parasal genişleme yani para bolluğu ve düşük faiz. faiz düşerse kredi talebi artar, kredi talebi artarsa ev fiyatı yükselir, bu kadar basit.

    abd merkez bankası (fed) 4 trilyon doları basıp tüm dünyaya saldı. dolar o kadar ucuzladı faizler o kadar düştü ki, inşaat şirketlerimiz yurt dışından dolarla borçlanıp ev yapmaya, sıradan vatandaşımız da bankalardan tl ile borçlanıp ev satın almaya başladı. düşük faiz ev kredilerine olan talebi patlattı ve bunun 2 sonucu oldu. birincisi bankalardaki mevduat kredi talebini karşılamadığından bankalarımız da yurt dışından dolar cinsinden borçlandı. ikincisi aşırı kredi talebi ev fiyatlarını yükseltti.

    şimdi abd'nin dolarıyla (elin zikiyle) ev yapıp çeyiz düzmenin ve gerdeğe girmenin bedelini ödeme vakti geldi. abd'nin bu yıl sonu faizleri artıracağı kesinleşti. o basılan 2 trilyon doların bir kısmı çoktan abd'ye döndü, kalanı da dönecek. zaten bundan dolayı dolar her geçen gün artıyor.

    devalüasyon, siyasi belirsizlik, ekonomik durgunluk, tüketici güven endeksi düşüşü ve faiz artışı gibi sebeplerle ev satışları zaten son 1-2 senedir yavaşladı. hatta bazı inşaat firmaları ayakta durabilmek ve borçlarını ödeyebilmek için kağıt üstünde sahte satış yapıyor. nasıl oluyor bu? normalde ticari kredi çekse çok daha fazla faiz ödeyecek olan müteahhit eş dost akrabasına yalancıktan ev satışı yapıp daha düşük faizle konut kredisi çektiriyor ve bu şekilde finansman sağlıyor. hatta olayı büyütüp iki müteahhidin bu anlamda anlaşıp da birbirlerinin evini yalancıktan alması da son dönemde moda oldu.

    ama bu geçici kurnazlıklar en fazla birkaç ay idare eder. dolarla borçlanan ve borcu her geçen gün katlanarak artan inşaat şirketleri, bir de faizlerin yükselmesi (şu an ortalama konut kredi faizi %1.25) ve satışların azalması veya durması sebebiyle satış yapamaz hale gelince ne olacak? cevap basit: iflas. hatta öyle bir iflas ki bankaları da yanında götürebilecek düzeyde bir zincirleme iflas.

    peki ya 10 sene vadeli kredi çekip de ekonomik durgunluk ortamında işini veya kazancını kaybedip de kredi taksidini ödeyemeyecek olanların aniden satışa çıkardığı evler ne olacak? ev fiyatlarını %30 ile %50 seviyesinde düşürecek. insanlar evlerinden olacak.

    güldüğünüz yunanistan'dan beter olacağız, 2001 krizini mumla arayacağız.