şükela:  tümü | bugün
3173 entry daha
  • bugün şahit olduğum olayı anlatayım.

    300 daireli site yapan müteahhit mahalledeki emlakçıya geldi. yarıda kalan daireleri bitirmek için, bitmemiş dairelerin bir kısmını ölü fiyatına bırakarak elini rahatlatmaya çalışıyormuş. rahatlar rahatlamaz daireleri tamamlayacakmış. yarım kalan dediysem öyle temel at bırak değil, sadece iç işleri kalmış evlerin. birkaç ölücü dışında rağbet gösteren çıkmamış. o ölücüler de sayfalarca sözleşme imzaladıktan sonra 1-2 daire almaya razı olmuşlar.

    millet müteahhite taşak geçer gibi şartlar sununca adamın sabrı taşmış ve kavgaya tutuşmuşlar. gürültü patırtıdan sonra emlakçıdaki elemanı biraz yoklayınca o anlattı tüm bunları. adamın satış ofisinin kapısını açan yokmuş mecburen araya birkaç emlakçı sokmuş.

    malum kesim ekonomiyi a haberde anlatılandan ibaret sanıyor fakat o işler hiç öyle değil. insanlar yavaş yavaş birbirini yemeye başladı.
  • remax
  • daha önce bir başlığa yazdım diye aklımda ama gene bir örnek olarak kullanmak istiyorum.

    2000 yılı belki 1999 yılı emin değilim ama 2001 krizinden önce bir dönemdi. nispeten eski bir binada ikamet ediyoruz, evi satsak başka yerde güzel bir daire alabiliriz fakat annem semti fazlasıyla seviyor ve semtte emlak fiyatları yüksek. bir mahalle yanına göre 2 katı yüksek fiyatlarda evler. nezih muhit dedikleri şey.

    2001 krizi öncesi aynı sokağa yeni bir bina yapılıyor, fiyatları dolar üzerinden belirlenmiş. tam fiyatını hatırlamam fakat şimdiye göre 500.000 diyelim. (o zamanlar kriz öncesi dolar fırlamış, 1 dolar 60 kuruştan, 1 tl'ye gelmiş.) bizim de elimize bir para geçecek, o nedenle ev bakıyoruz. elimize geçecek parada şimdiye göre 400.000 falandır anca. eski evi de satar alırız hesapları yapıyoruz.

    ekonomik kriz çıktığı vakit, almak istediğimiz bina bitmek üzere ve fiyatlar daha da yükselmiş. usd 60 kuruştan 1.2 tl ye fırlamış. hiç alamayacağız diye düşünüyoruz. 2002 yılı gibi bizim katlayan ev fiyatına bir kez daha bakalım diyoruz. cebimizde nakit para var nasılsa, ucuzsa alırız diye. bizim 400.000'e alamadığımız, dolar fırlayınca 600-700.000 eden ev 300.000 e düşüyor. müteahhit paraya sıkışmış ve ev elinde kalmış. 2 gün içinde evi alıyoruz. eski evi satmadığımız gibi parada artıyor.

    şimdinin parassına göre örnek verdiğimiz içi 2 sene öncesinin parasına göre, eskimiş daire'yi 400.000 e yakına sattığımızı söyleyebilirim.

    şimdi düşünürsek evin asıl değeri 350.000 iken, müteahhit dolarla 400.000'den fazla paraya satmaya çalıştı. bu ufacık bir balon, dolar yükselince ev fiyatı 700.000' e kadar çıktı (bu şimdiki gibi bir balon), kriz yüzünden 300.000'e satmak zorunda kaldı (bu balonun patlamış hali), evin değeri 400.000 ediyordu, müteahhit 100.000 tl zarar etti (bu da kriz sonrası nakit yokluğunun yansıması)

    şimdi bu yaşanmış bir örnek. sistem gene aynı çalışıyor, tek fark bu sefer balonun çok daha fazla şişirilmiş olması ve ekonominin daha kötü durumda olması. eğer çok extreme şartlar yok ise (boğazda yalı, en değerli muhitte aranan ev gibi) şu an piyasayı izleyin.

    bir ev örnek alalım. maliyeti 350 olsun, müteahhit bunu 450 den satışa koyuyor. şişen ekonomi ve emlak balonu ile bu 550 oluyor. ekonomik göstergeler ve inşaata yatırım ile 600'e dayanıyor. bu süreç 2 sene öncesine kadar olan süre. iki sene önce 600.000 eden ev 200.000 dolar ediyordu.
    2 senede dolara göre olması gereken ev fiyatı 900.0000 tl diyebiliriz fakat balondan dolayı alan çıkmayınca 600.000 den satılmaya devam etti. bu zaten başlı başına bir patlamadır, müteahhit'in elinde patlamadır. malzeme dolar bazında alındığından dolayı zarar söz konusu.

    evin satılamadığı ve doların yükseldiği her an zarar artıyor. müteahhit satmak istediği fiyattan zararda olduğu evde, yapım maliyetinde de zarara girmeden elden çıkartmak istiyor. ilk evi yaptığında ki dolar bazından 450 ye satsa kazançlı çıkıyordu. 600 olana kadar her sattığından kazanç elde etti. artık öyle bir hal aldı ki şimdi 600'e satmasıyla, 3 sene önce 450 ye satması arasında bir fark kalmadı. yeni malzemeleri dolarla alıyor ve maliyet artıyor.

    bundan sonrası için ise elindekileri satmaz ise zarar edecektir. her geçen gün fiyat düşecektir. nakit ihtiyacı artacaktır. ilk başta istediği 450.000 tl şimdinin 650.000'den fazla kazanç veriyordu. belki 2 sene sonra ilk başta istediği 450'ye de satamayacak ve 400, 350 isteyecek. cebinde nakit olan bu evi satın alacak. müteahhit nakit sıkıntısına çözüm bulacak, vatandaş ise kesesine uygun ev alacak.
    dolar bazında bakarsak müteahhit 450.000 yani balonsuz fiyattan satsa bile 3 sene sonra alması gereken 750.000'i alamıyor (kur farkı). müteahhit için üzülmeye gerek yok, zamanında 600'e kadar sattıkları kazanç sağladı zaten. ev almayı düşünen vatandaş ise şanslı durumda (nakiti olan)

    şimdi 500.000' e satılan evlerin 250.000'e düşmesi pek olasu değil ama 350-400.000' e düşmemesi için bir neden yok.
  • inşaat maliyeti %40 civarı artarken %20 indirim yapan bu dev firmaların tamamı ''biz epeydir keriz silkeliyorduk'' demek istiyor. keriz de beyaz yakalar genelde.
    mevcut kur ile aklı başında inşaat firması ya fiyatlarını dolara sabitler, ya %40 zam yapar. 3 istisnası var bu işin:
    1-ben kalan malımı da nakde çevirip yurt dışına kaçayım.
    2-borç gırtlağa dayandı. kar mar boş ver satalım kapıya dayananlara verelim.
    3-bir daha girmeyeceğim bu işe satılsın da kendimi kurtarayım.

    akıllı bir yatırım politikası izleyen herkes 1-2 sene içerisinde bu tekstilciden, perdeciden, kasaptan oluşan müteahhit grubunun elindeki satılmayan evleri toplar.
    doğal seleksiyon bu sektörde de kendisini gösteriyor. gerçek inşaatçı zarar görmez. borç harçla değil elindeki para ile yapanlar da zarar görmez.
    2008 krizi döneminde elindeki daireleri satmayıp bekleyenler 3 sene sonra 2-3 katına satabilmişti.

    en büyük zararı ise ülke görecek. yatırım yapılan tek kalem sektör yok. catering firmalarından reklam sektörüne kadar bütün şirketleri ve çalışanları inşaat sektörü ayakta tutuyor. bu kriz ile ülkenin yarısı işten çıkarılır. o beter olsunlar dediğiniz patronlar 40-50k dolarla dükkanlarının kiralarını alırken çevrenizin açlıktan nefesi ceset gibi kokar.

    balon lokal demiştim daha önce. o balonu görmeyip yatırım yapan da patlasın lütfen. doğru yerden alım yapanlar kar etmeye devam ediyor. 2016-2018 arası 2 kat değerlenen yerler var. dolardan daha iyi.

    suburbanisation yapılan yerlerden ev alırken bir zahmet google maps açıp baksaydınız. ben bu sanayi mahallesinin 80 m2 evine neden 800.000 sayıyorum diye. ışıklı tabela, havuzda yüzen model temalı iki katalog, mini etekli satış elemanı, toplam maliyeti 20 bin etmeyen göt kadar sauna ve iki tane z bar olan boktan fitness alanı için bu paraları dökmeseydiniz.

    neyse sonuçta bu paraları akıllı olan aptal olandan alacak. ama savaşla ama ticaretle. siz aldığınız eve 10000 lira aidat ödemeye devam edin canlarım. dolar bazında evinizin değeri yarısına düşmüş olabilir ama can sıkmaya gerek yok. o dolarlar ilgili kişilerin hesabında mışıl mışıl uyuyor.