emlak balonu

• 80k avroya avrupa'da kümes alamayacağınızı iddia edenlerce patlamayacağı söylenen tüftüf. internet diye bir şey buldum süper1!1!!111 ayrıca gidin demirin tonu kaç papel bi' araştırın bakalım.
• (bkz: her sene en az bir kez haberi yapılan şeyler)
  --- spoiler ---
  
  ne sağlam balonmuş. patlayamadı gitti.
  --- spoiler ---
• istanbul özelinde patlamaya yakın olan ancak izmir ve bursa gibi yapılaşmanın yenilenmekte olduğu şehirlerde henüz görülmeyen olay. özellikle izmir'e sektörün önde gelen firmaları 2017 itibariyle resmen akın etti. bu firmaları izmir'e çeken nedenlerin başında talep fazlalığı geliyor.
  
  "istanbul=türkiye" şeklinde konuyu ele alırsak darbe girişiminden sonra devlet destekli kampanyaların (tapu harcı indirimi, kdv indirimi vb.) eylül 2017 itibariyle son bulması, satışlara büyük etki etti. firma temsilcilerinin düzenli olarak her ay yaptığı, "satışlarda rekor kırıyoruz" minvalindeki ütopik açıklamaların sonunda mutlaka devlet desteğinin devam etmesi isteniyor. bu talebe bildiğim kadarıyla henüz yanıt gelmese de patlama yakınken devletten bu yönde hamle gelebilir.
  
  evet istanbul'da büyük stok fazlalığı var. artık firmalar da açıkça bu olayı dillendirmeye başladı. erimeye yüz tutmayan bu stoğu eritmek adına firmalar sadece ödeme kolaylığı içeren kampanyalar yapıyor. yani henüz fiyatlara yansımış genel bir durum yok. inşası devam eden konutların fiyatlarını, 2017'de tekrar ortaya çıkan demir sorunu ve arsa bulmanın zorluğunun olumsuz etkilediği gösteriliyor. stok fazlalığı devam ederken yeni yapıların da hayata geçirilmesi, seçim yılı olan 2019 yılını merakla beklememi sağlıyor.^*
• türkiye'de olup olmadığı yıllardır tartışılan durum. aslında bu bir ekonomik terim. ben de ekonomiden bir bok anlamayan biri olarak okudum araştırdım hakkında bir iki kelam etmek istedim.
  
  bu başlık altında 2007'den beri yazılmış olan şeyleri okudum ve gördüm ki bu başlığa yazan kişilerin yaklaşık %90'ı emlak balonunun ne olduğunu bilmeden yazmış.
  
  türkiye'de bir emlak balonu olduğunu savunan da, olmadığını savunan da, espri kasan da genelde ne bok olduğunu bilememiş.
  
  ben de ekonomi konusunda cahil biriyim. bilmemekte utanılacak bir şey yok. ben de bilmediğimi en baştan beri belirtiyorum. fakat fikir beyan etmeden önce öğreniyorum. ya da öğrenmeye çalışıyorum diyelim çünkü kafamın basmadığı bir ton şey de var. yani dallama gibi hem bilmeyip hem de millete ayar vermeye çalışmıyorum.
  
  neyse dönelim emlak balonu mevzusuna.
  
  buradaki girileri okursanız (affınıza sığınarak ben kendilerinden bundan sonra dingil diye bahsedecem) emlak balonu yok çünkü fiyatlar hayvan gibi diyen insanlar göreceksiniz. yahu sevgili dingil, emlak balonu ne peki? bize bunu açıklar mısın?
  
  emlak balonunun tanımı zaten fiyatların yüksekliği. bir malın arzını sabit tut, talebi arttır bak bakalım ne güzel fiyatlar yükseliyor. hele ki bu konut gibi insanlar için değiştirilemez bir ürün ise seyreyle gümbürtüyü.
  
  zaten emlak balonunun ya da herhangi bir balon piyasanın tanımı gereği talebin şişirilip arzın aynı hızda şişirilememesinden dolayı fiyatların şişmesi gerekiyor. ev sahibi olmanın (kirada oturmanın değil) bir mecburiyet olduğunu, hayat döngüsünün, üniversite oku, askere git, evlen, ev al şeklinde olduğunu insanların beynine kazırsanız insanlar da ev almaya güdümlenir.
  
  fakat eğer insanların elinde ev alacak yeterli gelir yoksa işte orada sıçarsınız. adam ev almayı çok istiyor, fakat parası yok. çalışıyor çalışıyor ama biriktire biriktire ev alması için daha uzun yıllar birirktirmesi lazım. keşke şöyle bir cengaver çıkıp dese ki al kanka, sen bu parayla evi al sonra bana peyder pey ödersin. işte bu da konut kredisi oluyor. ev almaya güdümlenmiş bu insanlara konut kredisini düşük faizle verdikçe insanlara bir aydınlanma geliyor. normalde elinde 100bin tl birikmiş parası olan feyzullah abi, 300bin tl kredi çekiyor ve gidip kendisine 400bin tlye ev alıyor. hayatının geri kalan 10 yılında ise bu çektiği krediyi ödemeye yemin ediyor (burada feyzullah abinin yaptığının doğru mu yanlış mı olduğunu tartışmıyoruz).
  
  sonra rüknettin abi facebookta gezerken bir bakıyor feyzullah yeni bir ev almış. ulan biz bununla aynı parayı alıyoruz bu herif nasıl ev aldı lan derken kendisini bir iki gün sonra bankada konut kredisi çekerken buluyor. rüknettin abinin hanımı cevriye de arkadaşlarına hava atınca onlar da kendi eşlerinin beynini sikip onlar da ev aldırıyorlar. bir dakika lan piyasada bu kadar ev yoktu ki. ucuz kredi verilmeye başlanmadan önce piyasa bu kadar talep için yeterli arza sahip değildi. ama bak şimdi bir anda telp arttı fakat konut denen şey bir günde arz edilemediği için arz laglı olarak gelmeye başladı.
  
  neyse cevriye hanımın gazına gelen fevriye hanım kocası ayetullah'a ev aldırmaya çalışır. feyzullah'ın aldığı evden almak isterler ama talepler arşa çıktığı için artık 400.000 tl'ye o evi almaları mümkün değildir. 550.000 ödemeyi kabul edecek duruma gelirler çünkü biliyorlar ki geç kalırlarsa o evi 700bine bile alamayacaklar yakında. bunu duyan feyzullah sikerler deyip evi 550.000 tl'ye ayetullah'a satmaya razı olur. bir dakika yahu piyasa daha arzı arttıramadı ama talep patlamasına bir çözüm bulunmaya başladı bile. evler ikinci defa üçüncü defa el değiştirmeye başladı ve fiyatlar hayvani bir şekilde yükseliyor. feyzullah 1 yılda durduk yere 150.000 tl kar elde etti.
  
  inşaat firmaları tabii bu durumu avuçlarını ovuşturarak karşıladılar. neden? çünkü şehre 90 km uzaktaki elite city evlerini 40bin tlye mal edip 400000 tl'ye satma imkanları oldu. metrobüsle işe gidip gelirken bir anda elite city'de yaşama imkanı olduğunu öğrenen remzi ise bu durumda faydalanmak istedi. onun sikinde değildi işe giderken +3 vesait ve yaklaşık 1 saat fazladan yol. o dizilerde gördüğü elite city tadındaki yaşamın hayalini kurdu. bastı parayı, çekti krediyi aldı evi.
  
  hamza ne yaptı peki bu sırada? onun canı can değil mi? premium life konaklarından ev aldı hamza. konak ağası oldu. 10 yıllık krediyi ödemeye başladı. nasıl olsa düzenli geliri olan güzel bir işte çalışıyor hamza. sorunu yok.
  
  bu evlerin peynir ekmek gibi sattığını gören müteahhitler daldı piyasaya. zort konakları, zart city... her yer avm... ilk furyayla ev alanlar 2-3 yılda ev fiyatını ikiye katlayıp sattılar.
  
  bu saırda daha çok inşaat firması girdi piyasaya, daha çok konut yapıldı. konutlar basıldı, krediler verildi....
  
  zamanla kredi faizleri yükselmeye başladı. eskiden feyzullah 300bin kredi çekip 400bin öderken çok mantıklı görünen krediler seracettin için 300bin çekip 550bin geri ödemeye dönüştü artık. o iş seracettin'i aştı. seracettin bu trene atlayamadı.
  
  1+1 eve 500bin tl verecek kadar gözü dönen hikmet amca fiyatlar 600bine çıkınca yutkundu, yavaşca hevesini kursağına düğümledi ve ev almaktan vazgeçti.
  
  eee onca yeni inşaat firması konut basmaya başlamıştı daha yeni. karpuz kesecektik? onların karpuzlar daha yeni büyüyor ama talep azalıyor bu sefer de. hem piyasada yatırımlık ev alanların artık evi kakalayacak yeni insanlar bulamamaları hem de konut faizlerinin yükselmesiyle işin rengi değişti. talep le arz arasında lag vardı ya hani, talep şişerken arz başlarda sabitti sonradan belirli bir lag ile arz arttı. şimdi de olay tersine döndü. talep azalırken arz artmaya devam ediyor, belirli bir lag ile arz da azalacak ve piyasa dengeye gelecek. tabii burda devlet elinin müdahalesi ile bu denge noktasının yeri değiştirilebilir ya da dışarıdan bambaşka müdahaleyle de olaylar başka yerlere gidebilir. buna diyecek bir şeyim yok.
  
  piyasa dengeye gelecek gelmesine de bir de şu durum başladı. işsizlik artıyor. işsizlik artarsa insanlar gelirlerinden olacaklar. tabii bu talebin daha da hızlı azalmasına yol açacak fakat o noktada bir sıkıntım yok. yarım aklımla beni düşündüren konu yıllar önce trene atlayan hamza abi. hamza abi kredisini ödüyor çünkü düzenli gelirine güveniyor. fakat hamza abi işini kaybederse o kredi nasıl ödenecek? ödenemeyen o kredi sonrası o ev ne olacak? talep hızla azalırken piyasaya sürülecek olan evler ne olacak? işte olanca cehaletimle beynimi kemiren şeyler bunlar.
  
  bu yüzden bu dönemde ben ev almam. ha paran var mı derseniz kredi çekip ev alabilecek durumdayım hamza abi gibi. ama güvenemiyorum. işime de piyasaya da güvenemiyorum.
  
  yukarıda yazdıklarım kesinlikle yatırım tavsiyesi değildir. isimlerin, kişilerin kesinlikle gerçekle alakası yoktur tamamen götümden uydurulmuştur.
• uppsala'daki ev fiyatlari hakkinda birileri sallamasyon entry girdi diye artik patlamayacak balondur. whiteboys rahat bir nefes alabilir.
• troll'lere isveç'ten daire bakındırtan tüftüf. yunanistan oldu o da olumlu. yallah yurt dışına.
• amerikan merkez bankası fed'in faiz artışları sonucu biz de faiz arttırmak zorundayız. bunun sonucunda iki şey olacak. müteahhitler iş yapmak için krediye ulaşmakta zorlanacaklar. tüketici de konut kredisine ulaşmakta zorlanacak.
  
  yani türkiye'de faizler arttığı zaman ister istemez, emlak sektörü darbe yiyecek.
  
  şu an bile durum pek parlak değil. faiz artışları elbette etkiledi ama henüz tıkamadı sektörü. şu anki sorunlardan bir tanesi lüks konut talebinin doyuma ulaşması.
• konut satışları 2018'in ocak ayında geçen seneye göre 1.7% artmış. inşaat maliyetlerin bu kadar arttığı bir dönemde şaşırtıcı gerçekten. acaba satılan 100 bin konutun ne kadarının ilk kez satışı gerçekleşmiş, yeni evler mi merak ediyorum.
• yanlış biliyorsam düzeltin ama emlak balonu krediyi çekenlerin ödeyememe durumunda ortaya çıkıyor.
  
  yani şu anda piyasada kredisi bulunanların %10’u çektiği krediyi ödeyemez ise ortaya çıkan bir balondur.
  
  yani ekonomi ile doğrudan değil ama dolaylı yoldan bağlantılı, ev fiyatları ile çok az bağlantılı olan bir durumdur.
  
  bildiğim kadarıyla artık bir kişiye hatta aileye bir yada ikiden fazla kredi çektirmedikleri için artık oluşmayacak balon gibi geliyor. bu mortgage krizinin çıkma sebebi bilip bilmeden herkese rasgele krediler verip, çoğu ödeyemeyecek kişinin 5-10 tane ev alması durumundan oluşmuştur. zaten türkiye de kapış kapış evler satıldığı sürece biz katma değerli yatırımlardan vazgeçip müteahhit olur.
• esnaf hesabı ile ifade edilecek olursa; 'kurtarmıyor' durumudur. bu 'kurtarmıyor' durumu emlakçıdan ameleye, müteahhitten bankacıya kadar herkesi etkilemektedir.
  
  okurken inşaatın kalıpçılık haricindeki bütün aşamalarında çalıştım. denizli'de oturanlar varsa belirteyim; özellikle son on senede yapılan evlerin hepsine inşaat halindeyken işemişliğim var. hiç sıçma girişimim olmadı, sıçanı gördüm ama. neyse, konumuz bu değil.
  
  bir daire için anahtar teslim ortalama maliyet 80 ile 90 bin arası. genellemeden bahsediyorum, milyonluk evleriniz sizin olsun. bahsettiğim daireler ortalama 250 bin liraya satılıyor. zaten bu parayı kimse direkt veremez de, peşinatı verdikten sonra dahi bankadan alınacak kredinin faizi ev sahibi olmak isteyen adaylar için 'kurtarmıyor'.
  
  müteahhit sıcak parayı döndürmek zorunda. o yüzden, yapılan evleri hemen satmalı ki yatırımını kâr haline getirebilsin. ülkede eline para geçen her vizyonsuz bu işe soyunduğu için bir müddet sonra borç sarmalına giriyor. evi uygun fiyata satması bu kez müteahhit için 'kurtarmıyor'. birçok yarım kalmış bina, birçok mağdur insan var.
  
  bu arada, yap-satçılık ile müteahhitlik aynı şeyler değil. müteahhit, başkası için ev yapımını üstlenen kişidir. yap-satçılık ise, eline biraz para geçen vizyonsuzun boş arsa üstüne bina dikip bunu fahiş fiyatlara satmaya çalışmasıdır. hani diyoruz ya türkiye'de hiç kimsenin işini düzgün yapmaması diye; işte bu, inşaat sektöründe böyle. yap-satçılık ile uğraşan biri için emlakçı diye bir şey yoktur. yapar, satmaya çalışır.
  
  emlakçılar için emlak balonu, komisyon konusunda ebelerinin ismini sayıklamayla eşdeğer. emlakçılarda yukarıda bahsedilen işini düzgün yapamama durumunun en üst seviyesi var. olmayan şey, genellikle iş ahlakı. eşek yüküyle komisyon istedikleri için kimse işine emlakçıları karıştırmak da istemiyor. bugün gidin bir emlak ofisine çalışmak istediğinizi belirtin, maaş vermeyecekler. sattığın kadarı üzerinden prim alırsın diyecekler. çünkü 'kurtarmıyor'.
  
  emlak balonu kesinlikle vardır. üretimi bırakıp betona yoğunlaşıldığında başladı, şu an daha fazla hissediliyor.
  
  bu konu hakkında emlakçı yorum yapar, müteahhit yorum yapar, bankacı yorum yapar ancak lütfen inşaatla en ufak alakası olmayan, çektiği kredinin faiziyle bir ev daha alınabilen ve inşaatla tek ilgisi bu şartlar altında ev almış olan insanlar yorum yapmasın.
  
  tuğla kemiriyorum bazı yorumları okuyunca. ben yorum yapıyorum çünkü inanın uzun yıllar her kademesinde çalıştım kalıpçılık haricinde. en son, duvarcı ustası olacaktım ki iki puanla kaçırdım.