şükela:  tümü | bugün
283 entry daha
  • şimdi uzun uzun anlatacağım. düzgünce okuyun. özellikle kentsel dönüşüm için olmakla birlikte araziden yapılan evler için de aşağıda anlatılan durum geçerlidir. sonra küfür edecekseniz yine edersiniz müteahhitlere.

    2018 ağustos'unda hatırlarsanız dolar inanılmaz bir şekilde fırladı. 3.8-3.9'larda gezen dolar 6-7'lere fırladı. o dönemde inşaatçılar inşaata başladılar. yer sahipleri ile günün dolar kuruna göre anlaşmalar yapılarak yerler alındı. burada şundan bahsedeyim. işi yaparken bir maliyet analizi yaparsınız. para şu kadar değer kaybeder bunun karşılığı olarak şu kadar da kar elde etsem deyip daire sayısı üzerinden anlaşma yaparsınız. diyelim ki 15 daireli bir bina kur fırlamadan önce 2 milyon tl'ye mal oluyordu. kur fırladıktan sonra her ne hikmetse hiçbir şeye oranlı olarak yansımadı. demirin tonu 2200 liradan 4400 liraya fırladı. onu da satacak yer bulabilirseniz. bu bahsettiğim sadece kaba inşaat malzemesine örnek. bütün malzemelerin fırladığını düşünün ince inşaatta da.

    normalde beklersiniz ki kur düşünce fiyatlar düşer, herkes de kaldığı yerden mal alımına devam eder. fakat öyle olmadı. zaten kur öyle kısa sürede eski haline de dönmedi ama geri çekildikten sonra mal sağlayıcılar fiyatları geri çekmediler. bu noktada taşıma suyla değirmen döndüren müteahhitler zaten battılar. kalanlar kendi ceplerinden aradaki farkı sübvanse ederek inşaatlarını tamamladı. ama 2 milyona mal olur dedikleri inşaat geldi 4 milyon liraya.

    bunun yanında paranın da kendi değer kaybı da yanlarına kar kaldı. düşünsenize o faizlerin yüksek olduğu zaman inşaata yatırmak yerine bankada faizde tutsalardı, 4 milyon liraları 2 senede en kötü 5-5,5 milyon lira arası bir para olmuştu. şimdi düşünün iş yapıyorsunuz, risk alıyorsunuz, faizden daha az kazanıyorsunuz. inşaatta kar marjı son dönemlerde 2 senede %15-%25 arası bir miktarda hesaplanır. bu en alt değerdir. bunun altı zaten kurtarmaz. ama kazanılması gereken de en azından 2 senede %30-35'tir. bu durumda 2 milyona mal edilen bir inşaattan kazanılması beklenen para 2 senede 2milyon 700 bindir diyebiliriz kabaca. aynı mantıktan gidecek olursak %25 marj ile 5.5 milyonluk bir yatırımda 1.8 milyon liralık bir gelir beklenir. 700 bin liralık %33 kardan 1.8 milyon liralık %25 kara döndük. aradaki fark 1.1 milyon lira. 15 dairelik bir binada 5 daire müteahhite kalsa ortalama olarak daire başı 220 bin lira fiyat artışına tekabül eder.

    şimdi düşünün haklı mı haksız mı olduklarını...

    peşinen not: müteahhit falan değilim.
1225 entry daha