müstakil ev maliyeti

• bu işlerden hiç anlamayan biri olarak, 2022 yılı içinde 2 katlı 200 m2 bir müstakil villa yaptırdım. aynı sürece girmeyi planlayanlara bir referans olması açısından geçirdiğim süreci, para kaybederek edindiğim tecrübeleri ve yaptığım masrafları (tl ve o günün kuru ile dolar olarak) anlatacağım. umarım birilerinin işine yarar.
  
  tldr: kaliteli malzemelerle 200 m2 dubleks 4+1 villa maliyeti arsa hariç 802 bin tl (ödediğim tutar 51.500 usd olup bu yazının yazıldığı günkü dolar kuru üzerinden düzeltilmiş maliyeti 875.000 tl)
  
  öncelikle ev yapmak için bir arsa lazım. arsanızı seçtikten sonra satın alma işleminden önce (!) belediye'ye gidip imar durumunu sorgulamanız lazım. mesela ben satın aldıktan sonra bu işlemi yaptım. şans eseri kazıklanmamışım. belediye'deki memurlar uzun uzun yaptığımın ne kadar malca olduğunu anlattılar. bu hataya düşmeyin.
  
  arsa maliyetini özellikle yazmıyorum çünkü lokasyona göre çok değişken. ancak kat karşılığı daire yapanlar istanbul'da ortalama %50, anadoluda %30 toprak sahibine daire veriyorlar. ona göre arsa maliyetini de hesaplayabilirsiniz.
  
  arsamızı aldık. sıra proje ve ruhsat işlemlerinde.
  
  belediye binasının etrafında kümelenen proje ofisleri vardır. bunlar hem evinizin projesini çizerler hem de ruhsat ve iskan alınana kadar evrak işlemlerini takip ederler. ayrıca zemin etüdü gibi işlemleri yaptırır ve yapının projeye uygunluğunu da (evin konumlandırılması, temelin kontrolü vb. ) denetlerler. bunlardan 3-4 tanesine girin ve fiyat alın. genellikle harçlar dahil ve hariç paket fiyatlar verirler. ben 15 aralık 2021'de harçlar hariç 13.000 tl'ye anlaştım. harçlar için de toplam 6285 tl belediye ve sular idaresine ödedim. (toplam 19285 tl - 1.652 usd). (harçlar dahil paket fiyatı 21.000 tl idi.)
  
  neyse sıra geldi inşaat maliyetlerine.
  
  ama maliyetlere girmeden önce önemli bir konuya değineceğim: ülkemizdeki enflasyon ortamının yol açtığı fiyat belirsizliği. neyseki piyasa bunun da bir çözümünü bulmuş. öncelikle bölgenizde tanınan, köklü, güvenilir bir malzemeci buluyorsunuz ve bu arkadaşa gidip ev yaptıracağım malzemeleri senden alacağım diyorsunuz, size bir hesap açıyor ve ödediğiniz günkü fiyattan size malzemelerin fiyatını sabitliyor. siz daha sonra ihtiyaç oldukça malzemenizi çekiyorsunuz. mesela ben ocak ayında evim için gerekli demirin tonunu 10.500 tl'den aldım. evin temelinin atıldığı nisan ayında demir 16.500 tl/ton fiyata çıkmıştı. sonra 14.500'e düştü vs. bu aradaki dalgalanma insana hem maddi hem de manevi yük. birikmişiniz varsa alın depoda dursun.
  
  burada yaptığım bir hata şu oldu: malzemeleri almak için evin projesinin bitmesini bekledim. sanki net olarak 8753 tuğla, 113.75 m3 beton vs gibi net bir liste çıkacak sandım. aslında malzemeciye gidip 2 katlı, 200 m2 bir ev desem bana yaklaşık malzemeyi çıkarabilirdi ve malzemeleri kasım-aralık gibi de sabitleyebilirdim. artan malzemeyi iade etme, eksik kalan ile değiştirme vs. şansım varmış. bunları bilmiyordum.
  
  ocak ayında malzemeciden 120 m3 c30 beton, 7 ton demir, 9000 adet en kalitelisinden tuğla, 30 torba çimento, 30 torba kireç, kum, tel, çivi, 5 nakliye, 1 vinç bedeli ödedim. 161.740 tl (12.318 usd). bu malzeme evin kaba inşaatına tel-çivi ve demir hariç yetti. nisan ayında ek malzeme olarak 2,5 ton demir ve biraz daha nalburiye malzemesi aldım ve 42.500 tl ödedim. (2.896 usd).
  
  burada bazı hatalarım oldu. birincisi projede demir 9.5 ton olduğu halde 7 ton aldığım için kalan demiri zamlı (en tepeden) aldım.
  
  ikincisi ise şu: projeyi yapan mühendis arkadaşa söylemem gereken bir sihirli kelime varmış. bunu bilseydim zaten 7-7.5 ton demir yeterli olacaktı. o sihirli kelime ise şu: "demiri optimize et!" bu kesinlikle malzemeden çal demek değil. amacım zaten malzemeden çalmak değil, kendi oturacağım evi yaptırıyorum ve tüm malzemeleri en kalitelilerinden aldım. mimari projeye göre hesaplanan kolon kiriş vs gibi elemanların yerlerini, özelliklerini vs değiştirerek, daha az demir ile aynı mukavemeti sağlamak mümkünmüş ancak ben defaultta optimize ediyorlardır diye düşündüğümden aklıma bile gelmedi. sanırım zaman aldığı için de ofisler bunu özel olarak istenmedikçe yapmıyormuş. ya da kötü bir ofise denk geldim bilmiyorum. dediğim gibi bu işlerden anlamıyorum. süreç içinde duyduklarım bu yönde.
  
  malzemeyi aldıktan sonra sıra kaba inşaatta. kaba inşaata temel, katların betonları ve tuğla bölmeler dahildir. bölgenizde bu işleri yapan 4-5 kişiden fiyat alın. fiyatları m2 üzerinden verirler. ben ocak 2022'de 110 tl/m2 olarak anlaştım. güncel fiyat 150 tl/m2. burada bilmeniz gereken şey şu; ev 200 m2 ama ustaların hesapladığı beton atılan alandır. yani 200 m2 evde; temel yani zemin kat tabanı, 1. katın tabanı ve 1. katın tavanı olmak üzere 3 tane beton atılacak yer var. çatı piyesleri de dahil 330 m2 gibi bir hesap tutuyor. ben toplam 35.000'e anlaştım. kesinlikle parayı peşin vermeyin. anlaşma anında 5.000, temel atıldığı gün 10.000, 1. kat betonu atıldığı gün 10.000. bitimde 10.000 gibi bir ödeme adildir.
  
  totalde kaba inşaat işçilik olarak 35000 tl ödedim. (2.313 usd).
  
  temelin kazılması:
  
  ruhsat çıktığı zaman kaba inşaatı yapacak ustanız temeli atacak. temelin kazılması için kepçe çalıştırmanız gerekiyor. kepçe saatlik ücret alıyor. dolayısıyla maliyet arsanızın düzlüğüne göre değişmekle birlikte ben alanın tesfiyesi, temel ve sonrasındaki işler için kepçeye 2.950 tl (207 usd) verdim. benim arazi biraz meyilli olduğu için fazla iş çıktı.
  
  elektrik-su ve ısıtma tesisatı:
  
  temel atılma anında elektrik ve su işlerinin de anlaşmasını yapmanız gerekiyor. çünkü temel atılırken elektrikçi binanın topraklamasını, sucu ise giderleri ayarlayacak. temel atılmadan bu anlaşmaları yapmazsanız sonra çok mağdur olursunuz. atılan betonu kırmanız gerekir. ben bunu bilmediğimden temelin atıldığı günden 1 gün önce kimi bulabilirsem onunla anlaştım. bu nedenle biraz pahalıya gelmiş olabilir. başka fiyat bile alamadım.
  
  ben elektrik ve su işlerini malzeme dahil anlaştım. elektrik tesisatı 23.000 tl (1544 usd), su tesisatı 20.000 tl (1205 usd). elektrik tesisatına direkten eve gelen kablo maliyeti dahil değil. (1000 tl civarında daha sonra ödenecek.) su tesisatında ise kombi, petekler, gömme rezervuar, klozet, vs. dahil değil.
  
  yine fiyatı sabitlemek için anlaşma anında bir miktar peşin, işlem tamamlanınca da kalanını ödedim.
  
  bu anlaşmaları yaptıktan sonra yaklaşık hava durumuna bağlı olarak 2-3 ay süreniz var.
  
  sırada çatı var. çatıda çok farklı seçenek var. gariptir en ucuzu lüks villaların çatılarında gördüğünüz kompozit malzemelermiş. en pahalısı ise eski sistem yani kiremit. ben kiremit tercih ettim. biraz pahalı oldu ama 3-5 senede yıpranıp tamir işi çıkarmasını istemedim. klasik ahşap + kiremit çatı için malzemeye 50.700, oluk için 3.000, çatı işçiliği için 12.000 tl'ye anlaştım. toplam: 65.700 tl (3908 usd). kiremiti en pahalısından aldım. %25-30 daha ucuz kiremitler vardı ama tercih etmedim. kompozit malzeme ile biraz da ahşaptan kısarak yarı fiyatına bitiyordu.
  
  bu işler bittikten sonra sıra sıva'da.
  
  sıva malzemesini malzemecimden 37.500 tl'ye (2179 usd) aldım. işçilik için ise 4-5 yerden teklif aldım.
  
  sıva için en büyük tavsiyem m2 değil, evi gösterip tl olarak fiyat alın. çünkü aynı evi ölçen ustalardan biri 30 tl/m2 fiyat verirken diğeri 18 tl/m2 fiyat verdi. ama 30 tl/m2 fiyat veren evin 1050 m2 sıva işi olduğunu söylerken, 18 tl fiyat veren 2500 m2 alan hesapladı. neyse ben sıva işçiliği için iç kaba+ince, dış kaba olmak üzere, şap da dahil 30.000 tl fiyat aldım. mantolama yaptıracağım için dışa ince sıva yaptırmadım. mantolama için ise malzeme dahil 50.000 tl fiyat aldım. toplam 80.000 tl (4805 usd). maliyet düşürmek için bazı müteahitler sıva olmadan içte direkt alçı, dışta ise mantolama yapıp geçiyormuş. duyunca dehşete kapıldım.
  
  neyse benim ev tamamen bitmedi. 1 aylık bir iş daha var. bundan sonraki maliyetler ödediğim tutarlardan değil aldığım fiyatlardan oluşuyor. hatta üzerlerine biraz da asgari ücret zammı ekledim (mesela pvc ve cam balkon fiyatı 60.000 ben 70.000 yazdım.) ve bugünün kurundan dolar karşılığını hesapladım.
  
  -iç cephe boya ve kartonpiyer işleri 20.000 tl (1178 usd) (edit: bunu çok yazmışız. tamamını malzeme ve işçilik dahil 25/07/2022'de 10.000 tl'ye anlaştım. kullanılan boya markası: jotun. orijinal teklif başka bir marka boya ile verilmişti. jotun için 2.000 tl fark verdim. buradan artan 10.000 tl ile maliyetleri yazarken atladığım merdiven maliyetini ödedim.)
  -parke işleri: 15.000 tl (884 usd)
  -seramik işleri: 30.000 tl (1768 usd)
  -pvc işleri ve cam balkon 70.000 tl (4125 usd) - (edit: 70 yazmıştık ama 22/07/2022'de 55.000 tl pvc işleri + 8000 tl denizlikler (mermerler) olmak üzere toplam 63.000'e (3544 usd) anlaştım. pvc'leri egepen deceuninck aldım. yine başka marka seçerek 5-10 bin civarı maliyet indirmek mümkündü.)
  -iç ve dış kapılar:30.000 tl (1768 usd)
  -klozet ve duşakabinler, banyo dolapları, lavabolar: 30.000 (1768 usd) - (edit: duşakabinler hariç şimdilik maliyetim 13 bin tl - 740 usd.)
  -mutfak dolabı: 30.000 tl (1768 usd)
  -kombi ve petekler: 30.000 tl (1768 usd) (edit: yerden ısıtmayı çok pahalı sanıyordum o nedenle normal petekli sistem yaptırıyordum. hatta tesisat petege göre çekildi ama şap atılmadan önce petek ile yerden ısıtma arasında neredeyse fark olmadığını görünce 23000 tl'ye yerden ısıtma sistemi yaptırdım. ısıtma tesisatının bir kısmı ziyan oldu. 2 tane havlupan ve 11.000 tl de kombi toplam 36.000'e çıktı maliyet. gerçi kombiyi neden yazmışım ki buraya? sonuçta müteahitler sıfır eve kombi koymuyorlar. doğru bir karşılaştırma için maliyet 25.000 diye düşünmemiz lazım.)
  -bahçe düzenlemesi: 50.000 tl (2946 usd) (edit: buna 50.000 dedik ama galiba 75.000 gibi bir maliyet olacak. ileride editlerim..)
  -diğer 10.000 tl (589 usd)
  
  toplam maliyet: çok büyük bir felaket yaşanmazsa 802.000 tl'ye evi tamamlıyorum. dolar olarak 51.572 usd yapıyor ve bugünün dolar kuru ile çarpınca düzeltilmiş tl maliyeti 875.251 tl yapıyor.
  
  demek ki müteahit olsam, yani hem malzemeden kısıp, hem de toplu alım indiriminden yararlansam çalma çırpma olmadan 700 bine falan çok rahat evi bitirirdim.
  
  müstakil olunca maliyet aslında apartmana göre artıyor. mesela apartmanda çatı maliyeti kat başına bölünüyor, temel maliyeti vs bölünüyor. apartman dairesi için düşünecek olursak, daire maliyetinin bunun da altında olması gerekir.
  
  edit: tüm bu pazarlıkları yapacak durumunuz yoksa (zaman, ulaşım, diğer) projenizi yapan bürodan inşaatınızın takibini de isteyebilirsiniz. bu iş için istenen ücret anahtar teslimine kadar 25.000 tl civarında, iyi bir pazarlıkla 15-20 ye bağlayabilirsiniz. bu durumda hiç usta ile muhatap olmanıza da gerek kalmaz.
  
  edit2: aşağıda bir arkadaş sanki yalan/yanlış bilgi veriyormuşum gibi 200 m2 parkenin sadece malzemesi 20 bin lirayı geçer demiş. öncelikle 200 m2 evin, 200 m2 parke işi olmaz. evinizde bir bakın her yerde parke var mı? benim evimde de her evde olduğu gibi ıslak zeminler var, çok büyük bir mutfak ve büyük bir balkon var, giriş koridoru var, 2 tane büyükçe banyo var. parke alanı 100 m2 civarında 11.000 tl parkesi, 1000 tl civarında süpürgelikler tutuyor. 2000 tl'de işçilik toplam 14.000. ben 15 yazdım.
  
  edit3: en iyi malzemeler ifademe takılanlar olmuş. ben de "kaliteli malzemeler" olarak değiştirdim. elbette en iyi malzeme diyince sevilla mermeri, ithal parke vs almadım. burada ifade etmek istediğim şuydu; mesela kiremit alırken kılıçoğlu marka kiremit aldım tanesi 12.5 tl idi, 8 liraya da kiremit var. çimentoyu nuh çimento aldım. ucuz markalarla torba başına 5-6 tl fark var, betonu c30 aldım, c20 ile de oluyor, vitrifiyeyi vitra aldım, 1/3 fiyatına ürünler var. vs.vs. bunlardan da keserek maliyet düşebilir. normalde kesiyorlar.
  
  edit4: arsa seçimi önemli arkadaşlar. uygun olmayan arsayı uygun hale getirmek için istinat, dolgu vs için bir bu kadar maliyet yapıp sonra inşaata başlayanlar varmış. yola yakın düz arsa hayat kurtarır. ama uygun olmayan arsayı düzeltmek için 25 ton demir harcadıktan sonra ev yapımına 9 ton demir gitmez 35 ton demir gider demek bence saçma.
  
  edit5: arkadaşlar, enflasyon etkisini ortadan kaldırmak için zaten maliyeti yaptığım andaki dolar üzerinden maliyetlerimi de verdim. mesela demiri 10.500'den aldım. o zaman dolar 13.00 tl'idi. şimdiki kurla bakınca 13700 yapıyor. demirin güncel fiyatı da 14000. yani erken aldığım için uçurum bir maliyet avantajım yok. sadece dalgalanmalardan koruyor. bir ara 16500'e çıktı sonra tekrar düştü.
  
  edit6: bugünü de mesaj fasilitesi üzerinden beton hesabı yaparak yedik. arkadaşlar bunlar benim maliyetlerim. sizin dayınız ev yapmış ve daha fazlaya mal etmiş olabilir. ben bu fiyata yaptırdım. yalan söylediğimi ima eden entryler ve mesajlara artık cevap vermeyeceğim.
  
  edit7: hala m2 başına maliyetin 6-15 bin tl olduğunu söyleyenler var. https://www.youtube.com/shorts/nmysxq9mlss
  
  edit 8: bir diğer grup o fiyatlar eskidendiciler. kardeşim bak daha önce demir örneğini verdim. işçilik konusunda da çok itiraz geldi ama kaba inşaat işçiliği için de aynı durum söz konusu. ben ocak ayında 110 tl/m2'ye anlaştım. dolar anlaştığım gün 13 tl idi. bugün dolar 17.25 tl. 110/13*17,25 = 146 tl yapıyor. geçen hafta ustaya sorduğumda yeni işleri 150 tl/m2'ye aldıklarını söyledi. pazarlıksız fiyat bu.
  
  edit 9: malzemeciyi aradım, çekip de parasını ödemediğim bir malzeme var mı diye sordum. aksine, aldığım tüm malzemeler çekilmemiş. yani ödediğim malzeme maliyetinden bir miktar da iade alacağım ama mutabakatını bayram sonrasında yapacağız. tahminim 5-6 bin tl kadar da iade alırım ya da bahçe düzenlemesi için başka malzemeye çeviririm. bakacağız. (edit: iade tutarı 8500 tl)