emlak balonu

• türkiye'de olduğu konusunda hemen hemen herkesin hemfikir olduğu gerçek. ama bu patlamasını beklemenin anlamsızlığını ortadan kaldırmıyor. bence bunun farklı nedenleri var. balonun büyümesini sağlayan nedenlerle patlamasını beklemenin anlamsızlığının nedenleri farklı şeyler.
  
  balon neden büyüyor?
  
  1) sürekli artan genç nüfus istihdam piyasasına da etki ediyor. her sene evlenen binlerce çift de sonuçta ev alma ya da kiralama yönünde bir talep oluşturuyor. buna ek olarak, nüfusun başta istanbul olmak üzere büyük şehirlere toplanması da bu talebi merkezileştirerek bir balon ya da aşırı fiyat artışına neden oluyor.
  
  2) türk insanındaki temel yatırım eğilimi yıllardır hep ev alma konusunda oldu. ben bunu aslında yıllar önce güç sahibi olan toprak sahibi feodal beylerin, bugünkü evrimine benzetiyorum. bizim gibi ülkeler katma değerli üretime ne yazık ki çok uzak. bu yüzden de, türkiye gibi gelişmemiş bir ülke de, yatırımla büyümek değil toprak sahibi olarak büyümek tercih ediliyor. çünkü ne yatırım riskini alarak büyüyebileceğiniz kadar sermayeniz var, ne de serbest bir yatırım ortamı sunmak gibi bir kaygısı olan devlet var. orta sınıf için tek çare ev ya da dükkan almak. diğer seçeneklerde düzgün bir şansınız ortalama bir vatandaşsanız yok.
  
  3) inşaat sektörünün çok ama niteliksiz işgücü yaratması nedeniyle, devletin bu sektörü desteklemek için her şeyi yaptığı gerçeği var. uzun vadede düşünürseniz, inşaat bir katma değer yaratmıyor. siz yurtdışından borçlanarak, inşaat yaparak bir ekonomik model geliştirmeye çalışıyorsunuz. katma değer yaratılmayınca da, dış şoklara karşı dayanıksız bir yapı mevcut oluyor. ülkeleri birer insan gibi düşünürseniz, bizim devlet sürekli dışarıdan borçlanarak halkını beslemeye çalışan bir baba profili çiziyor ki bunun da sürdürülebilirliği tartışma konusu.
  
  balon neden patlamaz?
  
  1) balonun patlaması, ani bir şok etkisiyle inşaat firmalarının batması ve ev fiyatlarının sert bir şekilde düşmesini gerektirir. talebin bu kadar canlı olduğu ve ev almaktan başka pek bir yatırım imkanının olmadığı bir ülkede, fiyatlardaki kısa bir düşüş bile talebi tekrar artırarak evlerin satılmasını sağlayacaktır. sözlükte bile görebileceğiniz balon patlasa da ev alsam diyen tayfa, bu balonun patlamasına asla izin vermeyecektir.bu nedenle ev fiyatları düştükçe, düşüş ivmesini azaltacak bir talep hali hazırda mevcut. böylesi bir durum balonun patlamasından ziyade balonun sönmesine neden olur.
  
  2) türk lirası enflasyonist bir para birimidir. yani resmi olarak %8-10, reelde ise %15-20'lik bir yıllık enflasyona maruz kalır. gerçekte emlak değerinin yıllık artışı bunun altında bile kalsa, mülk sahibinde psikolojik olarak malım değerlendi sanrısı yaratabilir. sonuçta piyasadaki herkesin mantıklı davranacağı varsayımı çok da geçerli olmayabilir. bu aşırı enflasyonist ortam balonun patlamasından çok sönmesine neden olur.
  
  3) merkez bankasını baskı altına alan hükümet, faizleri düşük tutmakta kararlı görünüyor. öyle ki, fed faiz artırmasına ve artırımlara devam edeceğini daha önce defaatle belirtmesine rağmen, erdem ık mık diyerek faizleri sabit tutuyor. bu durumda insanlar, paralarını mevduat faizine koyarak enflasyon altında faizle para kaybetmektense, harcamaya yöneliyor insanlar harcadıkça da dolaylı vergilere abanan devlet bütçesi ihya oluyor. öyle ki, insanlar sadece 2 ay içki ve sigara içmese memur maaşlarını ödeyemez hale gelebilir bu devlet.
  
  4) faiz politikası neticesinde, insanların kimi harcamaya yönelirken, kimi de yatırım olarak ev almayı tercih ediyor. bunun nedeni de, hükümetin inşaatla büyüme politikasından başka bir şey değil. ana baba memur orta sınıfı düşünün, mevduata koysa para eriyecek, kendi işimi kurayım dese cesaret edemez el mahkum gidip gayri menkule yöneliyor. çünkü en azından mülkiyet hakkı anayasayla korunmuş durumda. yatırım yapmaya kalktığında bu memlekette, mafyanın haraç, devletin rüşvet beklemeyeceğini sanmıyorsunuz herhalde. yapacağınız yatırımı, yasalara bakarak kurgulayacağınız bir hukuk sistemi yok memlekette.
  
  5) mevcut faiz politikası neticesinde, dış konjonktüre de bağlı olarak, türk lirası son 3 sene inanılmaz değer kaybetti ve görünen o ki kaybetmeye de devam edecek. her kurumu ele geçiren hükümet enflasyonu da tek hanede gösterirken sizi soymaya devam eder merak etmeyin. petrol fiyatları aşırı düştüğü için bu kurun enflasyona geçişkenliği şimdilik biraz daha sınırlı, asıl enflasyon petrolün varili tekrar 80-100$ bandına çıktığında patlayacak. özellikle türkiye'deki ortalama emlak fiyatlarına dolar bazında bakarsanız zaten balonun çoktan sönmeye başladığını görürsünüz.
  
  daha önce de belirttiğim gibi, balonun sönmesi ve patlaması bambaşka şeyler ve bu balonun patlaması imkansız, hükümet varlık amacını bu balona borçlu patlamaması için her şeyi yapar. sönmesine gelirsek, 2013 mayısından itibaren o balon çoktan sönmeye başladı zaten. bunu ev fiyatlarının artış hızına bakarak anlayabilirsiniz. tek yapmanız gereken, yalan dolan enflasyon verileri yerine ortalama dolar kurunu, ya da euro-dolar ortalama kurunu baz alarak bu karşılaştırmayı yapmaktan ibaret.
  
  peki fiyatlar madem aslında düştü neden ben bu düşüşü hissetmedim diye soran pek muhterem arkadaşlara diyebileceğim şu ki, sen fiyat düşüşünden daha çok fakirleştin güzel kardeşim. ekonomi yönetmeyi beceremeyen, güney kore yerine, suudi arabistan modelini örnek alan ama petrolü de olmayan bu beceriksiz hükümetin yönettiği ülkede yaşamanın bedeli maalesef budur.
  
  ev almak için balonun patlamasını bekleyen beyaz yakalılara tek diyebileceğim ev alacaksanız düşmesini beklemeyin, hemen almaya bakın. evet ev fiyatları nominal olarak olmasa da reel olarak düşebilir bu ülkede ama, bu sizin maaşın daha büyük bir hızla eriyeceği gerçeğini değiştirmez ne yazık ki. almak istemeyenler için de sanırım en mantıklısı uzun vadede türk lirasına bulaşmamak.
  
  not: yatırım tavsiyesi değildir.