şükela:  tümü | bugün
94 entry daha
  • tavsiyeleri, kısımlara bölerek anlatmakta fayda olacağını düşünüyorum.

    a) hukuki durum: alınacak evin yasal olarak durumu yani tapuda gözüktüğü durum. şu; arsa-kat irtifakı-kat mülkiyeti meselesi hakkında kısa bilgiler.

    b) konum: şehir merkezi, kuzey tarafı, komşular vs vs vs.

    c) daire içerisindeki imalat kalitesi: daire içerisindeki malzeme kalitesi. hiç şaşmaz, daire içerisinde kaliteli malzeme kullanan müteahhit kolay kolay adını lekelemez. neyse anlatacağız bu konuyu. fiyatı m2’ye düşecek birim fiyattan bahsedeceğiz. fiyata etki eden imalatların neler olduğunu az çok anlatmaya çalışacağım

    şimdi çok fazla ilgi görmese de; bilgi ve tecrübeler doğrultusunda yazmış olduğum #94618474 bu entry sonrasında; yine benzer bir kanayan yara olan bu konuyla ilgili olarak, herkesin bildiği ancak bu işleri ilk kez yapacak olanlar için bilinmesi gereken bazı hususlara değineceğim.

    ev alacaklara tavsiyeler vol:1

    a) hukuki durum:
    arsa – kat irtifakı – kat mülkiyeti satışları:
    bina yapım işlemleri bir çok aşamadan geçer. önce buna uygun bir arsa bulacaksınız. ya da inşaata uygun olmayan arsayı, inşaata uygun hale getireceksiniz. yapı ruhsatı alacaksınız, inşaata başlayacaksınız, kat irtifakını kurup inşaatı bitirdikten sonra iskanı alıp son halka tapudaki durumu kat mülkiyetine çevireceksiniz. işte bu zincir birbirini takip edecek. (bkz: yapı ruhsatı) alınmış bir arsada yapılacak satıştan başlayalım;
    arsadan satın alma işleminin mantığı şudur; aslında arsa üzerinde kurulacak bir kat irtifakı vardır. ve hisse oranı da bu dairelere göre dağıtılacaktır. ne demek istiyorum:
    örneğin;
    10 metrekare bir arsanın, toplam 10 hissedarı var. bu arsa üzerine 10 dairelik bir bina yapılacak. 10 malik ve 10 daire var. her bir kişinin hissesi 1/10 olduğunu varsayalaım; (anlaşılır olsun diye şerefiye paylarını hesaba katmıyorum.) daha kat irtifakı kurulmadan işte bu 1/10 hissenin size satılması işlemidir. dolayısıyla aldığınız bu 1/10 arsa hissesi sayesinde, 10 dairelik yapılan inşaat sonunda veya başında kurulacak olan kat irtifakında artık sizin hissenize düşen 1 daireyi vermek zorundalar. peki bu arsadan aldığınız hisse ne zaman bağımsız bölümü gösterir şekilde tapuya dönüşecek; tüm malikler (arsa sahipleri) aynı anda tapuya giderek belediyeden onayladıkları kat irtifakı projesinin altına imza attıklarında gerçekleşecek. ama arsadan almak sonucu garanti etmese de(binanın yapımını), taşınmazın bir kısmının size ait olduğunu ve artık arsa maliki sıfatını taşımanız açısından önemli bir durum olduğunu belirtmek isterim. en büyük avantajını olası müteahhit değişikliklerinde yaşarsınız. bu örnekte bazen dairelerin 2-1, 3-1, 4-1 veya şerefiye payı (kat yüksekliği) sebepleriyle değişiklikler yapabilirler. bunu şerh düşeyim buraya ama daha başka bir konu olduğu için değinmeyeceğim. yani sizin aldığınız 1/10 hisse, matematik oyunlarıyla binanın giriş katındaki 60 metrekarelik daireye de tekabül ettirilebilir. bu konu bambaşka sadece şerh koyup geçiyorum. kulağınızın kenarında olsun bu husus.

    kat irtifakı ise, (amiyane tabirle) belediyeden onaylanan kat irtifakı projesi doğrultusunda, tapu otoritesinin de, bağımsız bölümleri tanıması anlamına gelecektir.

    kat irtifakı ile ilgili entry: #93350202

    kat irtifakı tapusu, şu an türkiye’deki sıfır binaların yüzde 90’ının bulunduğu durumdur.

    kat mülkiyeti tapusu ise binanın iskanından sonra artık aşamaların son halkası dediğimiz ve bina üzerinde hiçbir riskin bulunmadığı durumdur. burada konuşulacak bir şey yok. tapuyu alın iş bitsin işte.

    şimdi gelelim halk ağzıyla topraktan satış dedikleri şeye; öncelikle bir inşaatın yapılabilmesi için haliyle boş bir arsaya ihtiyacınız vardır. işte bu arsanın boş hali, inşaata uygun hale gelmesi anlamını taşıyor ki, insanlar buna “topraktan daire satışı” ismini vermektedir. neden topraktan? çünkü ortada sadece toprak vardır. satıldığı iddia edilen şey ise; oradaki boşluğun (toprağın) üzerine bir binanın yapılacağı, bilmem kaç katlı olacağı ve bu bilmem kaç kat içerisinden, şu katını şu kadar peşin, şu kadar taksitle satın alma işlemine halk arasında topraktan taksitle daire satın alma deniyor. aslında satın aldığınız şey hayal. müteahhitin hayali...

    örnekler vermek gerekirse;

    işte örnek verirsek böyle fotoğraflar görürsünüz satışta. çünkü bu müteahhitin hayalinden ibarettir.

    buda ikinci örnek. (not: sadece örnek amacıyla konulmuştur. alıcı gözüyle yaklaşmayın. öyle bir tavsiyem yoktur.

    müteahhit orada bir bina yapmayı hayal ediyor. ve bu hayale sizi de inandırıp ortak etmeye çalışıyor. peki, müteahhitin hayalinin karşısında hukuki güvence olarak türk mevzuatı bizleri bu çetrefilli yollarda kötü niyetlilerden nasıl korur? basit veya kabaca bahsedersek; “tapudaki durum” neyse, türk yasaları sizi ona göre korur. yani siz bu yeri satın aldığınızı tapuda tescil etmedikçe, yasaların sizi korumayacağını unutmayın. (bkz: yandı gülüm keten helva) evet.

    en kibar haliyle avukattan bu sözü işiteceksinizdir.

    neden?
    arsa sahipliği meselesi; türkiye’nin en yaygın bina yapım işi için kullanılan sözleşme “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” yani arsa sahipleri ile müteahhitin arasında yaptığı bir nevi trampa, bir nevi takas diyebileceğimiz karma tipli bir anlaşma...
    müteahhit; arsa sahibinin, arsasının üzerine bina yapacak, arsa sahibi de; bu bina karşılığında hisselerinin bir kısmını müteahhite devrecek.

    siz bu aşamada nerdesiniz?
    eğer elinizde müteahhitin verdiği kağıt parçaları varsa hiçbir yerde olacaksınız, çünkü aslında iki tarafın, taraf olduğu bir sözleşme var ve siz bu sözleşmenin tarafı dahi değilsiniz. iki taraf bu durumu tapuda tescil ettiklerini varsayıyoruz dolayısıyla kendi aralarında yaşayacakları problemi çözerken, sizin gözünüzün yaşına kimsecikler bakmayacaktır. o nedenle; imkanınız varsa sadece müteahhitle adi yazılı sözleşme imzalayarak topraktan satış olarak bilinen bu alışveriş işine girmeyin. paranızı iç etmezler belki ama mahkeme “gayrimenkul satış işleminin ancak tapuda yapılacağını, bunun dışında yazılı olarak yapılan gayrimenkul satış işleminin hukuka uygun bir satış olmadığını, tarafların birbirlerine vermiş oldukları edimlerin geri verilmesine” yönelik bir karar vermesi muhtemeldir. müteahhit iflas veya batık halde değilse verdiğiniz parayı belki icra yoluyla tahsil edebilirsiniz.

    hayatta en sevmediğim şey birisinin bana kolaycılığa kaçan “o iş riskli girme, aklın varsa girme” tavsiyeleridir:

    şimdi sizde “ulan o parayı nereden bulacağım, koca müteahhit 5 blok yapıyor. ikisini teslim etmiş, ben 5. bloktan satın alacağım, bloklar bitene kadar 3 sene geçecek, clio bile almayan paramı peşinat olarak müteahhite versem sonra maaşımdan ikibin lira, ikibin lira ödesem, hiç yorulmadan daire sahibi olurum” diyorsanız. risk / fiyat makul geliyor, bize tavsiye ver diyorsanız. bu tavsiyemi dinleyin. yok kardeşim ben risk misk alamam, midem bulanır, hassas adamım, uykularımda müteahhit iflas eder diyorsanız hiç bulaşmayın spoiler kısmı okumadan yazıya devam edin.
    --- spoiler ---

    sevdim seni delikanlı, riski seviyorsun. ticarette bir risktir aslında, yoksa herkes bir bakkal dükkanı açar her gün aynı saatte kapısını açıp, aynı saatte kapatır. çorbasını kaynatır. ama insanlar böyle yapmıyor. kredi alıyor, borçlanıyor, vadeli mal satıyor, senetle çekle iş yapıyor. kimisi batıyor, kimisi çıkıyor. durağanlık olmuyor. ama bizim bakkal dükkanımızı işleten riski sevmeyen kahramanımız ise; 30 senedir aynı dükkana gidip aynı çorbayı içiyor.
    yani diyeceğim o ki; risk eşittir finansal kazanç. siz o koca koca blokları bittiğinde, 80.000 peşin 3-5 bin taksitle alamayacağınıza göre, bunu elde edebileceğin imkan topraktan satın alabilme hali olacaktır. eee bu haldeyken satın alırken nelere dikkat edebiliriz. satın alma işlemi zaten riskli, dolayısıyla o kısmı atlıyoruz. bu daireyi satın alacağız. yani o riski göze alarak satın alma işlemini gerçekleştireceğiz. ne yapabiliriz? riskin istatistiğini, olasılığını çıkartmaya çalışabiliriz. yapacağımız bir kaç araştırmayla en azından satın aldığınız aşamada riskin yüzde kaçlarda olduğunu görebiliriz.
    o zaman ne yapmalıyız.
    risk – fiyat endeksini iyi araştırın bu iş bittiğinde riskiniz oranınca kazanabilecek misiniz? ödediğiniz paranın toplamda ne kadar olduğunu, o zamanın kredi faiz oranına göre hesap ettiğinizde ne kadar ödediğinizi hesaplayabilirsiniz. mesela sıfır bitmiş, kat irtifak veya kat mülkiyet tapusu olan anahtar teslim yaşayabileceğiniz bir daire için çektiğiniz kredi ile aynı oranı ödeyecekseniz bence riskine değmez. girmem o işe... unutmayın bu işi yapıyorsak avantajlı olacağız. şimdi baş parmağı büyüklüğündeki puronuzu yakın ve önünüzdeki seçenekleri düşünün. örneğin bittiğinde 400.000 tl olacağını düşündüğünüz bir daireyi taksit taksit 600.000 tl ödemek akıllıca bir davranış olmayacak, puronuzdan dumanı çekin ve bu daireyi max. 350.000 tl karşılığında, en düşük peşinatla satın almaya çalışın. risk eşittir 50.000 tl ve tabii ki taksitli ödeme avantajıda cabası olacaktır. dolayısıyla riski tıpkı sigorta şirketleri gibi tartıp ücretlendirmeniz gerekli. 400.000 tl’lik daireyi sadece taksitli seçenek nedeniyle satın almak risk / fiyat endeksi açısından zararlı bir ticari anlaşma olarak değerlendirilebilir.
    riski nasıl hesaplarım.
    1-)bina için alınan inşaat ruhsatı
    2-)kat karşılığı inşaat sözleşmesi
    3-)yapı denetim firmasında inşaatın hangi aşamada olduğu
    4-)müteahhitin daha önce yaptığı binaların hukuki durumu
    5-)arsanın tapudaki durumu
    6-)mimari proje
    7-)müteahhitin söyledikleri vaatlerle gerçeklerin uyuşup, uyuşmaması
    alabilir misiniz? tedarik edebilir misiniz? bilmiyorum. özellikle mimari projeyi alamayacağınıza veya göremeyeceğinize bahse girerim. ama oldu da, bunların hepsini elde ettiğinizde binanın bitip bitmeyeceğini yüzde 40 oranında oranlayabiliriz. neden yüzde 40? bu binada işler yolunda gidebilir, müteahhit diğer işlerinde iflasın eşiğine gelmiş olabilir. ya da kumarbaz oğlunun şirketi batırdığını çok sonra farkederler.

    peki bu yukarıdaki bilgileri elde ettik diyelim, bunları ne yapacağız? çok basit. belediyeden alınan inşaat ruhsatı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesini karşılaştıracaksınız.

    yapı ruhsatı örnek:metrekare ve kat bilgilerine dikkatlice bakın

    kat karşılığı inşaat sözleşmesi örnek:yapı ruhsatıyla yanyana konulduğunda satılan hayalin anatomisini çıkartabilirsiniz

    inşaat ruhsatında müteahhitin hayal kurduğu binanın resmen kaç katlı ve kaç daireli olduğunu metrekarenin ne kadar olduğunu görebilirsiniz. dolayısıyla; belediye bu hayalin ne kadarına izin verdiğini öğrenebilirsiniz.

    kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahiplerine verilen taahütlerin ne olduğunu ve hangi dairelerin arsa sahipleri için yapıldığını görebilirsiniz. bu bilgiler ile müteahhitin size söylediği bilgileri çek edebilirsiniz. (bu sözleşmeyi göremeyeceğinize iddiaya girerim.)

    ve son bomba, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilip edilmediğini öğrenmeniz gerekecektir. arsanın tapudaki durumu; unutmayın bu şerh yoksa, o hayal hiçbir şeyin üzerindedir. ve riskiniz arızalı bir taşınmaz malikinin kafasının kızmasına bağlıdır. arsada kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhi yoksa; bu riski kesinlikle almayın. ayrıca arsanın haciz ve ipotek durumunu tabii ki de kontrol etmenizde fayda var. kontrol ettiğiniz taşınmaza ait tapu kaydının tarihine ve güncelliğine dikkat ediniz. hacizli, ipotekli yerlerden uzak durun. (fazla hissedarlı taşınmazlarda hacizsiz hissedar genelde bulmak kolay değildir. haciz miktarının ödenebilir kapasitede olup olmadığına bakın. 50 bin tl altı hacizler büyük risk taşımayabilir.)

    müteahhit daha önce bir bina yapmışsa araştırmanıza dahil etmelisiniz. ilk kez bina yapacak olanın riski ise haliyle fazla olacaktır. müteahhit önce ki bina veya binalarında iskan alabilmişse, risk oranı önemli derecede düşecektir.

    işte bu bilgi ve belgelerle beraber size söylenenleri, altına üstüne koydukça bir risk oranlaması yapacaksınız. müteahhitin önce ki işleri, tapuya şerh ve inşaat ruhsatındaki metrekare ve daire sayısı bilgileri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki taahüdün ne olduğunu bilmenizde fayda vardır.
    tekrar söylüyorum hiçbir müteahhit bu bilgileri bilmenizi istemeyecektir. size karşı yalan söylemiş olabilirler. sakın bundan dolayı vazgeçmeyin. çünkü yalan söylemeyenine rastlamanız çok nadir olacaktır.
    bu bilgiler ışığında anlaşmayı noter huzurunda satış vaadi (satış değil ünlem!) isimli sözleşme altında yapın. noter masrafı için paranıza kıyın, değecektir. bu sözleşme yanında şirkete verdiğiniz peşinat miktarı kadar, şirkete ait teminat senedi (şahsi kefaletli) almalısınız. bunları aldığınızda zannetmeyin ki, çok rahatız artık. her zaman paranızı kaybetme riskiyle karşı karşıyasınız. bunu unutmayın.

    --- spoiler ---

    b)konum:

    tabii ki, kişisel ve şahsi bir seçenektir. tabii ki herkesin kendi fikridir. ama hatırlatma olarak bina içerisindeki komşularınızın kim olduğunu, mahallenin sosyolojik yapısına uygun olup olmadığınızı, daire içerisinin güneşi görüp görmediğini, yakın zamanda komşu arsa üzerinde yapılacak binanın tüm manzaranızı kapatacağını düşünmeyi unutmayın. binayı almadan önce en yakın erkek kuaföründe traş olmayı unutmayın. güzel tüyolar yakalarsınız mahalle ile ilgili, çaktırmayın daire alacağınıza ama mahalleden sorular sorun. berberler meraklı adamlardır. sizi çözmek için büyük bir zevkle size çözülürler. güneş konusunu unutmayın. dünyanın her yerinde güneşi gören değerlidir.

    c)daire içi imalat kalitesi:

    1-) dış kapının ağırlığı önemlidir. kale veya sur gibi markalar kullanılmışsa, piyasanın en pahalı ve en dayanıklı kapısının o dairede olduğunu unutmayın. haa bir de piyasada 1.000 tl’ye de 20.000 tl’ye de kapı bulabilirsiniz.

    2-)içeri girer girmez ayağınızı bastığınız döşemenin ne olduğuna dikkat kesilin. laminat parke mi? çeşit çeşit kalitesi var. markasını sorun. metrekare fiyatını öğrenebilirsiniz. derzlisi var, derzsizi var.3 stripi var plankı var.

    lamine parke mi? lamine ise daireniz daha değerlidir. yani dairenizin içerisinde lamine parke varsa; ahşap bir döşemeniz olduğunu unutmayın. parke işçiliği çok önemlidir. ayağınızın altında ahşap var ve bu ahşap parkecilerin deyimine göre “parke oynar ablacım, parke hep hareket eder” şeklinde size anlatılmaya çalışılır. işte bu hareket için parkenin duvara yanaştığı yerlerde gerekli boşlukların bırakılması önemlidir. 5 metreden uzun ve kayıt atılmadan yapılan parkeler sorunludur. ayrıca parke yapılmadan önce şapı atılmış zeminin nem oranının tespiti yapıldıktan sonra parke işlenmeye başlamalıdır. şap nemliyken parke işlenmeye başlamıssa ustamız, (bkz: yandı gülüm keten helva)

    3-)iç kapılar: ucuzdan pahalıya sıralarsak; amerikan panel kapı en ucuz maldır. tanesini en pahalı 200 tl'ye bulabilirsiniz
    melamin kapı; mdf üzeri melamin dediğimiz aslında milimetrik özel bir malzemenin kapının mdf dış yüzeyine makineler sayesinde yapıştırma tekniğiyle yapılan kapılardır. keresteciler sitesinde toplu alacak bir müteahhitin tanesini 550tl’ye satın alabileceği kapılardır.
    pvc kapı; üzerine bildiğimiz pvcnin aynı melamindeki gibi işlemle mdf üzerine kaplanmış halidir. yine keresteciler sitesinde 500 ila 700 tl civarında satın alınabilir. melamin ile pvc arasında çok az fark vardır. en pahalısı ise lake dediğimiz kapılardır. tanesini, 1000 tl karşılığında alabilene helal olsun. ama artık eski kapılardan yapılmadığını unutmayın; 50 sene önce ki dedenizin köyünde veya evinde olan kapının bilmem kaç milyonluk evde olan kapıdan, daha değerli olduğu sizi şaşırtmasın.

    4-) asma tavan: asma tavan sadece salon için minimum 2.000 tl’lik bir masraftır. asma tavan işçiliğini gözünüzle iyi takip edin. hatalı yerlerin düzeltilmesini satıcıdan talep edin.

    5-)kalorifer, banyo bataryası, musluk evyesi gibi bilumum krom tüm parçaların markasına bakın. markası tanıdık ise misal eca, vitra ise kontrol etmenize bile gerek kalmayacaktır. sıfır daire olduğu için hepsi garanti kapsamındadır. gönlünüz rahat olsun. aksi durumda hepsini kontrol etmeniz gerekecek.

    6-)denizlikler ve pencereler: burada dikkat edeceğiniz şey; su alıp almamaları. hatta burada yazalım. bir dairenin kusurlu olup olmamasının en önemli göstergesi dairenin herhangi bir yerinden su alıp almaması meselesidir. eğer daireniz su alıyorsa; kaçın, kurtarın kendinizi. son kararı vermeden önce yoğun yağmur yağışlarını bekleyin ve daireye mutlaka yoğun yağmur yağışlarından sonra ziyaret edin. denizlik diplerine ve üst kattaki balkon ve banyo hizasındaki duvarları inceleyin. duvar size hafif koyulukla su aldığını sırıtacaktır. nemli olduğunu düşündüğünüz bölgeyi eşeleyin. içerisindeki nemlilik yerini suya bırakırsa o bölgeden su aldığını bilin. eşelediğiniz yerde yosunlaşma/küflenme varsa su alıyordu artık almıyor anlamına gelecektir.

    7-) kalebodurlar; çok önemli mi bilemeyeceğim ama piyasada en iyileri vitra – kütahya – çanakkale – bien markalarıdır. mutfak ve koridor zemininin kalebodur / granit olması iyi bir özelliktir. kullanılan kalebodurun boyunun uzunluğu (60x120) fiyatını da arttıracaktır. küçük küçük kalebodurlar(24,5x24,5) en ucuzlarıdır. banyo içerisinde dekor olarak kullanılan kalebodurda dairenizin değerini arttıracak bir diğer enstantanedir.dekor örnekleri

    8-)mutfak mobilyası: çeşit çeşittir. gövdenin sunta olmaması, daha kaliteli olan mdf olması önemlidir. high class-akrilik-lake sıralamasıyla değerlenir. lake boyalı mutfak mobilyası dairenizi daha değerli kılacaktır.

    9-)daire içerisinde gömme dolap yapılmamış ise, daireyi alırken vestiyerinizi nereye koyacağınızı iyi hesap edin. elinizdeki eşyalarla uyum ve senkronizasyona dikkat etmeye çalışın.

    10-) bina asansörünün yeşil etiketli olması gereklidir. asansörün durumunu sorun.

    11-) sığınak: en sevdiğim konu çünkü hiçbir daire alıcısı sığınak kısmına bakmaz. halbuki bir daireye bakmadan önce sığınağı gezmeniz gereklidir. sığınak faili meçhul bir cinayette, katilin bulunması için maktül üzerinde yapılan otopsi kadar önemlidir.
    yukarıda da yazdım. bir bina için en önemli şey o binanın iskan alıp almamasıdır. bir bina iskanı nereden alır: sığınaktan.

    müteahhitler büyük çoğunlukla sığınak kısmından (bkz: yapı kulanma izin belgesi)ni alma konusunda sıkıntı yaşarlar. ellerinde daire kalmayınca da çekip giderler. iskan masrafları tümüyle daire sahiplerine kalır.

    işte bu tip durumların kontrol edilebilmesi amacıyla sığınağı muhakkak kontrol edin. sığınağın neresi olduğunu sorun. sığınağa inip kontrol edin. bir binada sığınak müteahhit tarafından daire olarak satılmışsa, ya da kapıcı dairesi diyerek ayırılmışsa, o daireyi almaktan vazgeçin.

    o belediye orada sığınağı mimari projeye uygun bir şekilde görmedikçe asla ve kat’a (bkz: yapı kullanma izin belgesi)ni vermeyecektir

    sığınağın kurallara uygun yapılıp yapılmadığıyla ilgili olarak mimar olmanıza gerek yok. banyoların wc’lerin ve mutfak setinin olup olmadığına bakın. havalandırmanın muhakkak yer alması gerekir. bunlar yerindeyse ve sığınak metrekare hesabına uyularak yapılmışsa, iskanda sıkıntının pek kalmayacağını unutmayın.

    not: yukarıdaki yazı hukuki bir dille değil herkesin anlayabileceği bir dille yazılmaya çalışılmış olup, arsa, toprak gibi kelimelerden hoşlanmadığımı da sizlere ayrıca belirtmek isterim.
10 entry daha