şükela:  tümü | bugün
  • benim de bir yuvam olsun mottosunu benimsemiş herkesin düşen kredi oranları yardımıyla kira ödemek yerine ev sahibi olma hayalini kurarken göz önüne almaları gereken şeyler bütünüdür.. peki nedir bunnar? dilimiz döndüğünce anlatalım..

    1. oran: konut kredisi almayı günümüzde cazip kılmış ikilinin birinci ayağı. ancak kendisine çok da itimat etmemek gerekir. zira;
    - mevcut şartlarda kredi oranları 1.18 ile 1.30 arasında değişmekte iken, alınacak kredi rakamı 100.000 ytl'nin veya altında ise bu oranlar taksitlerde 10 bilemedin 20 ytl fark yaratmaktadır. rakam küçüldükçe bu farkda küçülebilir.
    - ilan edilen oran küçük olsa da dip not şeklinde belirtilen komisyonlara dikkat etmek gerekir.. netekim, kullanım aşamasında ödediğiniz komisyon ve masrafları paranın zaman değerini göz önüne alarak hesaplamaya kattığınızda 3-5 kuruş az taksit ödeyim derken kendinizi peşin peşin fazla masraf ödemiş bulabilirsiniz.
    - değişken oranlı ödeme planları cazip görünebilir.. lakin ülkemiz gibi ekonomisi havada uçan anayasalarla alt üst olabilen yerlerde değişken oranla kredi anlaşmasına imza atmak akıl karı değildir.

    2.vade: konut kredisinin asıl patlama noktasına getirmiş etkendir. ancak oranda olduğu gibi vade de bir takım kaypak yanlar mevcuttur. öyle ki;
    - mevcut şartlarda vadeler 25 yıla kadar uzamaktadır.. ancak aslına bakacak olursanız, maksimum 5 yıl vade ile konut kredisi kullanmak mantıklı olandır..
    - 5 yıl vade aile ekonominize uygun değil ise, 10-12 yıl vadede kalmak mantıklı olacaktır.. yada en fazla 15 yıl vadeye çıkılmalıdır.. netekim alınacak rakam oldukça büyük değilse, 15 yıl vadeli kredinin taksidi ile 25 yıl vadeli kredinin taksidi arasında 10 yıl fazladan ödemeye değecek kadar büyük farklar yoktur.

    3.komisyon ve masraflar: faiz hanesinde değindiğimiz gibi, aslında gerçek oranı hesaplarken dikkate alınması gereken etmenlerin başında gelmektedir. peki nedir bunlar;
    - konut kredisi kullanırken zorunlu deprem sigortası yaptırmanız gerekmektedir ve bu masraflar içinde en düşük olanıdır.
    - krediyi kullanana ferdi kaza sigortası yapılır genelde. bu sigorta sadece kazayla ölürseniz krediyi sizin yerinize ödeyebilir.
    - ekspertiz ücreti, kredi ister çıksın ister çıkmasın katlanmanız gereken bir bedeldir.. 100 ytl'den kimi yerde 500ytl'ye kadar çıkmaktadır.
    - dosya ve istihbarat masrafı aslında bankaların sizleri yolmak için çıkardığı bir başka masraftır. netekim her tür istihbarata 2.5 dolar ödeyerek bilgi alınan tek bir ekrandan ulaşabilir bankalar. ancak genelde 100 ile 300 ytl aralığında bir masraf olarak yansır bu size.
    - komisyon ise en bel bükendir konut kredisinde. kimi bankalarda bu oran %1'dir. yani siz 100.000 ytl kredi alırsanız, daha en başta 1.000 ytl'yi komisyon olarak size döşerler. dikkat etmek gerekir.
    - bunlar haricinde ek başka taleplerde de bulunabilir banka. örneğin evinizi tamamen sigortalamak, size bireysel emeklilik yaptırmak gibi. bunları olmazsa olmaz olarak karşınıza çıkartabilir. aslında bu bir satış taktiğidir. ödeyeceğiniz taksitlere bir de o taksitler eklenebilir...

    4.oha amına koyim: bu maddeyi ben ekledim şimdi. aslında üsttekileri de ben yazdımda bu gayri resmi olan madde. yukarıları okuyunca içinizden böyle geçeceğini düşündüm. bu maddede bi kaç bilgi daha vereyim istedim.
    - krediler evin ekspertiz değeri üzerinden kullandırılır. yane eve gelen eksperin biçtiği fiyatın %70 ile %80'i arasında kredi kullanabilirsiniz. bunun anlamı benim gibi elinizde avucunuzda bişi yokken kredi alarak ev almayı umuyorsanız ve size kıyak geçecek birilerini bulmanız gerekir.
    - evi satın alırken tapu dairesinin sizden talep edeceği bir takım masraflar olacaktır ve bunlar da bir kaç milyarı bulabilir.
    - ipotek tesis edileceğinden bunun da ayrı bir masrafı vardır.
    - oranlar üzerinden taksit hesaplayıp ben ev alıcam diye ortaya atlayıp hayal kırıklığı yaşayabilirsiniz.
    - oranlar önümüzdeki aylarda 1.00 ya da daha altına düşebilir. netekim enflasyon beklentisi önümüzdeki yıl için %7, faiz beklentisi ise %12-13 aralığındadır.
    - mortgage ile ev almak krediden daha avantajlı olabilir.
    - her halukarda dikkatli atılması gereken bir adımdır.

    mutlaka atladığım şeyler vardır, aklıma geldikçe eklemeyi düşünmekteyim.
  • oranların zıplaması ile şu an için önemini yitirmiş ayrıntılardır.. ancak gelecekte tekrar lazım olmaları muhtemeldir..

    bununla birlikte oranların ağustos ayı içerisinde biraz daha yukarılara çıkması mümkündür.. sonrasında ise ne olacağını kimseler kestirememektedir.. ayrıca son bir kaç ay içerisinde konut piyasası yerinde saydığından ev fiyatlarının kırılması muhtemeldir.. haliyle aranılan evi uygun fiyata bulmak mümkündür.. bu nedenlerle oranlar neredeyse %100 yükselmiş olsa da konut kredisi hala kullanılabilir seviyededir.. yani, kaçırmak istenmeyen bir ev gerçek fiyata bulunduğunda, abartılı bir rakam istenmeyecekse kullanmak yerindedir.. netekim oranlar düşerse yeniden yapılandırma talep etmek, mortgage sistemi ile uygun koşullar oluşur ise o sisteme geçiş yapmak olasıdır.. oranlar yükselirse de düşük oranla kredi almış olmak avantaj olacaktır.. haliyle, oranlar düşer ve ben kısa sürede taksitlerimi yeniden hesaplatırım hayaline kapılmamak kaydı ile, ayağını yorganına göre uzatabilen kişiler için hala konut kredisi kullanmak mantıklıdır..

    oranlarla ilgili de şöyle bir örnek vereyim.. misal 100.000 ytl'lik 1.07'den alınmış bir kredi için 15 sene vadeli taksit miktari 1.297 ytl'dir. aynı kredinin bugünki 2.00 oranından taksit miktarı ise 2.151 ytl yapmaktadır. aradaki fark her ay için 854 ytl'dir. bunun anlamı 15 sene için 153.720 ytl fazla faiz ödemektir...
  • bu tip bir yatirim yapacak olanlar eger para icinde yuzmuyorlarsa, yerel ve genel ekonomiyle bir miktar ilgilenirlerse iyi olur.. ornegin bu yil enflasyon istenenin cok ustunde %10'larin ustune gitti. reel faizleri adam etmek isteyen mb'nin mudahaleleri de dogal olarak kredi faiz oranlarini co$turdu. 2007 icin ongorulen enf. %8 (amac %5.5). 2008 icin %4... bunlar iyi $artlarda elde edilebilir rakamlar, ama secim geliyor, pkk ve israil malum...

    sonuc: en azindan 12-15 ay daha konut kredi faizlerinin %1'leri gormeyecegi kesin. eger secimler sakatlik cikarmazsa ve her $ey beklentilere uyarsa, 2008 ve sonrasinda kredi faizleri guzel yerlere inebilir. bunlarin takibi, takdiri ve hesaplamasini yapmak, tasarruf etmenize yardimci olacaktir. %1'le 300 bin maliyet getiren 100binlik bir kredinin $u anki %2'lik oranda toplam maliyeti 500bin... 3 ay once kredi kullananin cebinde kalan para 200 bin ytl; bir ev parasi.

    ergo, her $ey ters gidende faizler %3'lere, vadeler 24 aylara gelirse... $u an kullanmak da avantaj saglayacak olurdu. hayat tahmin ve beklentilere bagli. ben olsam 1.20lere inmeden kullanmam, o ayri.

    (bkz: mortgage odemesi hesaplamalari)
  • en fazla dikkat edilmesi gereken husus aylık ödemelerin gelire olan oranıdır. "gelirimin yarısını veririm ne olacak" demeyin. 10 - 15 sene boyunca borç ödeyeceksiniz. iyi düşünün. bunun krizi var, seçimi var, savaşı var. ev sahibi olucam derken evdeki huzurdan olmamak gerek.
    akıllı olun.
  • ---oranlar---
    bugünlerde oranlar 1,65-1,85 arasında. fakat tabii ki bunlar internet sitesinde reklam edilen çıplak rakamlar. bu oranlara bakarak karar vermek yanlış olur. yapmanız gereken bankaları teker teker gezip, "istediğim kredi bu, düşündüğüm vade şu, ödeme planı görmek istiyorum" deyip ona göre karar vermenizdir. oranın düşüklüğü sizi peşinen cezbetmesin, oranını 1,65 olarak ilan eden a bankası ile 1,78 olarak ilan eden b bankası arasında, aylık taksitlere vurunca çok komik bir fark görebilirsiniz. burada devreye ikinci faktör girer.

    ---masraflar---
    her bankanın kendine göre belirlediği bir masraf tarifesi var, buna göre:
    kredi kullandırım bedeli: bankasına göre 1.000 ile 5.000 ytl arasında değişir. kredi tutarının %1-2-3'ünü isteyen de var.
    ekspertiz bedeli: bu masraf çok oynamıyor, 400-500 arası.
    ferdi kaza sigortası: kimi bankalar bir defaya mahsus alıyor, kimisi her sene yenilemek istiyor. 400-1.200 ytl arası piyasası var.
    konut sigortası: bunu da kimi bankalar bir defaya mahsus alıyor, kimisi her sene yenilemek istiyor. evin konumu, durumu, metrekaresine göre değişse de ortalama bir 500 koymak yanlış olmaz.
    dask (zorunlu deprem sigortası): standart 130 ytl.
    kkdf, bsmv, zart-zurt: bir 150 de buna koyalım.

    sonuç olarak bu masraf 2.500 ila 8.500 ytl arasında değişiyor. 4.500 ytl ödemek makul bir rakam sayılabilir. tabii ki bu masraf kalemi -bankayı seçme aşamasında- oranlarla doğrudan ilişkili çünkü içinden masrafı da çıkartmak için düşündüğünüz kredi miktarını 3-5-7.000 ytl arttırmak zorunda kalabilirsiniz.

    ---vade---
    5-6 senede bitirebiliyorsanız mükemmel. 10 seneden fazlasının hem ekonomik hem de psikolojik olarak faydalı olmadığını düşünüyorum. bazı bankalarda belli bir seneden sonra faiz oranı artıyor ve aylık taksitlere vurulduğunda -mesela- 10 ila 15 sene arası önemli bir fark olmuyor. ayda 75-100 ytl daha az ödemek için vadeyi 5-6 sene uzatmanızı tavsiye etmiyorum.

    ---tanıdık faktörü---
    ülkemizde her alanda olduğu gibi burada da geçerli. tanıdık vasıtasıyla gittiğinizde işler daha kolay yürüyor, prosedürler aşılıyor, onaylar çabuk çıkıyor vesaire. ayda 50 ytl az ödemek için banka banka gezeceğinize (ki finansbank en düşük oranı ilan edip bangır bangır reklam yapmasına rağmen ne hikmetse konut kredilerinin büyük bir kısmını geri çeviriyor), bulduğunuz ve çok beğendiğiniz evi elden kaçırma kabusları göreceğinize, işlerin çok daha hızlı aktığı başka bir banka ile 3-4 günde işi bitirebilirsiniz.

    ---en basit hesap---
    aldığınız kredi vs. (taksit sayısı x taksit tutarı) + başlangıç masrafları 'dır.
    hesaplayın. vereceğinizi alacağınıza böldüğünüzde bu günkü oranlarla sonuç 1'e 2'yi geçiyorsa o krediyi almak akıllıca değildir. 1,7-1,8 idealdir. alınabilir.

    ---beklemek---
    kredi oranları düşer mi? artar mı? ev fiyatları iner mi? çıkar mı? döviz ne olur? saçmalamayın. türkiye'de yaşıyorsunuz. bunların hiçbirinin cevabını önceden bilemezsiniz. hepsi bir günde değil, bir saatte tepetaklak olur. aceleniz yoksa istediğiniz kadar bekleyin de, "ben hayalimdeki evi buldum" diyorsanız düğmeye basın. her tarafta anlık yanlış kararlardan, hatalı tercihlerden, kötü yatırımlardan ötürü hayatını kirada geçirmiş bir sürü insan hikayesi duyacaksınız. onlardan biri olmayın.

    ---ödemek---
    hesabınızı iyi yaparsanız, maaşınızın yarısını geçmeyecek şekilde taksidini ayarlarsanız bu iş olur. gereksiz maceraya girmeyin, efendi gibi akıllıca davranın allah da size yardım eder.

    ---son söz---
    bana kredi veren bankacının -totoloji gibi görünse de- durumu bütün çıplaklığıyla teşhis eden şu cümlesi aklınızdan çıkmasın.

    "kredi taksidini gününde öderseniz sizinle hiç bir sorunumuz olmaz. ödemediğiniz zaman ortada bir problem var demektir."
  • son taksidi ödeyene kadar konut kredisi faizlerini takip etmek ve ilk fırsatta daha düşük faizden refinansmanı çakmak. refinansman yaparken %2 ceza ve diğer masrafları hesaba katmak gerekir. eğer faizlerin düşme eğilimi varsa biraz daha bekleyerek refinansman yapılabilir.
  • imkanınız varsa krediye filan girmeden elinizde para tutmaya çalışın. türkiye gibi 3-5 yılda bir kriz çıkan "istikrarlı" ülkelerde kriz dönemlerinde eldeki paraya gün yüzüne çıkarın. batmaya yüz tutmuş müteahhit, kredisini ödeyemeyen kriz mağduru, hedef hedef diye bünyesi şaşmış banka çalışanından birini ya da hepsini bulduğunuz ortamda parayı çotanak diye ortaya çıkarın. üçte biri fiyatlara, bankanın filan kahrını çekmeden, faize kolunuzu kaptırmadan aslanlar gibi evinizi alın. yoksa 250 taksitle boru gibi faizi öder, vazgeçme hakkınızdan vazgeçip, banka kölesi olabilirsiniz. unutmayın; kasa her zaman kazanır

    (bkz: banka kölesi olmak)

    ayrıca; sözlükteki banka müdürlerine selam olsun.
  • faiz oranları düştüğü anda faiz oranınızı ayarlatmak. bir nevi refinansman ama bankanızı değiştirmeden yapıyorsunuz. böylece %2'lik refinansman cezasını ödemiyorsunuz.

    şöyle ki diyelim 0,91 faizle 120 ay vadeli bir kredi kullandınız. 1 yıl sonra bir baktınız, sıfırdan kredi almak isteseniz faiz oranları 0,74 civarında. hemen şubenize gidiyorsunuz, diyorsunuz ki: "ben kredi faiz oranım için yeni bir teklif almak istiyorum." başka bankaya giderseniz 0,74 faiz verdiklerini de ekliyorsunuz. banka, genel merkezle görüşüp birkaç gün içinde size yeni bir teklif getiriyor. misal, diyor ki 0,81'den veririm. hemen atlamıyorsunuz. şube ile pazarlık ederek %2'lik refinansman cezasına razı olup başka bankaya gitme sinyali veriyorsunuz. tekrar evirip çeviriyorlar ve sizi arıyorlar: 0,78'den verebiliriz; fakat bunun için ortaya 3-5 yüz tl atmanız lazım. hemen ok'liyorsunuz ve banka fikrini (yani faiz oranını) değiştirmeden gidip yeni sözleşmeye imzayı çakıyorsunuz.

    banka da biliyor ceza miktarının ne kadar olacağını. sizin kaçmanızı engellemek için ancak bu tutarı içeride tutacak kadar faiz oranını düşürüyor. bu yüzden krediyi sıfırdan almak istediğiniz zamanki orana asla ulaşamıyorsunuz, ama banka değiştirmekle uğraşmadan ufak bir ara ödeme karşılığı faiz oranınızı indirmiş oluyorsunuz. eğer banka değiştirmeyi göze alırsanız tapu dairesine gidip ipotek kaldır-indir işlemleri yapmanız gerekecek. bunun için de banka ücret alıyor. işler uzuyor yani. siz siz olun birkaç ayda bir, faizler düşme emaresi gösteriyorsa bankaların değişik şubelerine başvurup kredi ön-talebinde bulunun. dikkat: aynı bankanın her şubesi farklı faiz oranı ve masraf söyler. bir de katılım bankaları başka bankadan refinansman yapamıyor. sadece sıfırdan alırken başvurabilirsiniz.

    bende yukarıdaki oranlarla bu hareket toplamda 13 bin lira ve aylık ödemede 120 lira düşüşe neden oldu. tavsiye ederim.
  • (bkz: konut kredisi)