mortgage

• http://img506.imageshack.us/…mage=attachmentoq5.jpg
  
  bir amerikan emlak web sitesinden yakalanmış bir görüntü bu.
  
  pre-foreclosure, yani ipotek sonrası hacz edilerek satılan 211 emlak
  auction, yani aynı sebepten açık artırma ile satılan 64 emlak
  bank owned, yani banka tarafında satılan (kredisini ödeyemeyenlerin elinden alınmış evler bunlar) 146 emlak
  
  ödenmemiş kredi borçları nedeniyle satılan toplam 421 emlağa karşılık, normal sebepler ile satılık sadece 59 emlak. neredeyse 10:1 gibi bir oran söz konusu.
  
  bütün dünyada çok büyük bir ekonomik krizi tetikleyebilecek, amerikan temelli gayrimenkul krizi kapımızda. bu da onun resmidir işte.
• ilk basta mantikli gorunebilen ama omur boyu faiz odemekle sonuclanabilen sistem.
  
  ornegin,
  banka diyor ki sana ben 300.000 dolar vereyim. sen bana yilda 20.000 dolardan yillik %6 faizle yavas yavas geri ode.odemeler sirasinda bi gucluk olur da herhangi bi sebeple vazgecersen, o zamana kadar borcundan dusen parayi da geri alip ayrilabilirsin istedigin zaman.sorgusuz sualsiz...
  
  ilk bakista belki mantikli gelebilir.istedigimiz zaman ayrilma sansimiz da var...ama bakiniz hesaplayinca ne oluyor.
  ilk yilin faizi 300.000 x 0.06= 18.000 odeme sonrasi kalan borc= 298.000 toplam odeme=20.000
  2. yilin faizi 298.000 x 0.06= 17.880 odeme sonrasi kalan borc= 295.880 toplam odeme=40.000
  3. yilin faizi 295.880 x 0.06= 17.752 odeme sonrasi kalan borc= 293.632 toplam odeme=60.000
  
  ve sonuc olarak,
  - hanim oduyoruz oduyoruz kac senedir bizim borc hic azalmiyor.bu nasil istir?
  - gozun kor olsun senin necati...bin kere soyledim bilmedigin islere kalkismiyalim diye...bidi bidi...biy biy...
  - olur mu oyle sey canim.yanlis yazmislar heralde...ben bankaya gidip dogrusunu ogreniyim sunun.
  
  gider ve dogrusunu ogrenir.ve dogal olarak,
  - ben vazgectim kontrati bozuyorum.
  
  der.banka gorevlisi de,
  - hay hay beyefendi.buyrun bugune kadar odediginiz borc miktarini takdim edeyim size.
  
  der ve cikarip 6367 dolar verir.
  (bkz: zararin neresinden donsen kardir)^**
  (bkz: mortgagezede)
• türkiye'deki uygulamasında satıcı açısından çok büyük sakıncaları olan bir sistem. şöyle ki;
  
  diyelim ki bi ev satıyorsun. alıcıyı buldun. ama adam kredi çekecek. ekspertizler falan derken bi gün tapuya çağrılırsınız.
  
  parayı orda alacağınız umuduyla gider saatlerce bekledikten sonra tapu müdürünün karşısına dikilirsiniz. önünde bi defter size sorar ''aldın mı paranı'' yok almadım dersiniz. alamadınız çünkü banka alıcıya krediyi ancak tapunun üzerine ipoteği koyduktan sonra verir. tapu hala sizde olduğu için banka henüz ipotek koyamadı ve alıcıya da krediyi vermedi. satışın yapılabilmesi için sizin ''evet paramı aldım'' demeniz gerekir. bu sayede tapu devri yapılacak ve gayrimenkulün üzerine ipotek konulup alıcıya kredi verilebilecektir.
  
  ancak o arada tapu üzerine yapılan kişi ortadan kaybolsa, ölse, tapuyu başkasının üzerine yapsa siz bittiniz.
  
  peki ne yapılması gerekir? en iyi çözüm şu; satıştan önce tapuya gidip bir ipotek sözleşmesi yaparsınız banka lehine. bu ipotek sözleşmesi alıcıya kredili satış yapıldığı takdirde geçerli olmak üzere yapılır. ve tapu ipotekli olarak ipotek sözleşmesinde adı geçen alıcıya devredilir.
• insanların en temel ihtiyaçlarından biri olan barınma ihtiyacının hayatın ana amacı haline getirilerek bir kişinin ömrünün tüm emeğini 4 duvar 1 çatıya gömmesinin diğer adı. bu işlemde size parayı satan(yasal para satma, tefecilik = bankacılık, vergi verilmediğinde suç olan davranışların vergi verince yasal olması hali) ile 4 duvar 1 çatıyı yapıp satan malı götürür, siz de ömür boyu taksit öder "aa ev aldım" diye sevinirsiniz. aslında tüm ömrünüzce çalışıp verdiğiniz "zaman"ınızın değeri siktiriboktan tuğla parçalarıdır. ona "yuva" gibi bir anlam yüklemeniz de bu işten kârlı çıkarak cebindeki ekonomik değeri olan kağıt parçaları artan kişilerin size inandırdığı bir yanılsamadır.
  
  ekonomik sistem kontrollü kölelik üzerine kurulu. yoksa milyarlarca insanı bir avuç "sahip" olarak nasıl zaptedeceksiniz ki? ipi salındığında hayvanlardan bir farkı olmayan biz "medeni" hayvanları böyle bir yanılsama içinde debelendirip esas kapitali götürenleri ancak böyle rahat ettirebilirsiniz.
• değerinin kat be kat üstünde ev sahibi olmanızı sağlayan sistemdir. fakat saçmalığını açıklarken bankada tuttuğunuz mevduatın enflasyon karşısındaki kaybını, oturduğunuz evin kirasına gelecek olan zammı ve aldığınız evin değerlenme payını da hesaba katmanız gerekmektedir.
• atv ana haber bultenlerinin ana konusu, hatta nerdeyse tek konusu. bugun artik gece konduda oturan insanlari luks bir eve goturup ev sahibiyle karsilastirdilar, kadin manzarasini bozan gecekondulardan sikayetci oldugunu acikca soyledi, ben de o saatten beri aci aci guluyorum. haberlerde surekli olarak bes katli havuzlu mobilyali villalar gosteriliyor. o kadar buyuk bir reklam ve o kadar ozendirici goruntuler ki insan kendini haberleri degil de hukumetin emlakcisini izliyor saniyor.
  ne yapmak isteniyor anlamadim, herkes bu gosterilen evlerde mi oturabilecek? yine demin atvdeki habere gore "bir bucuk milyon dolar" pesinatla basliyormusuz, sonra kira oder gibi villa sahibi oluyormusuz.
  dalga mi geciyorlar acaba dedim kendime. kira oder gibi, gosterilen evlere bak...
  ben basimi sokacak duzgun bir apartman dairesi bulamayacagim, gecekondu yapip, camurlu yollardan isime gelip gidecegim, sonra da mortgage gelip beni villalara sokacak...
  peri degnegi mi bu? hic mi normal bir ev gosterilmez, hadi ondan gectim, sistem nedir ne degildir hic mi dogru duzgun anlatilmaz.
  anladigimiz tek sey bes katli villalar oldugu, bunlarin da mortgage ile alinabilir oldugu.
  normal bir daire istiyorum kardesim acaba mortgage sadece 200m2 uzeri jakuzili evler icin bir sistem midir? yoksa kitlesel bir algilama hilesi ile mi karsi karsiyayiz?
• son zamanlarda, muhtemelen "ısmarlama haberler" ile tekrar ısıtılıp sofraya konmaya başlamış konut edinme sistemi.
  
  faizlerin düşmesi, kredi ile ev sahibi olmak isteyenler açısından güzel tabi fakat yatırım kararlarını basit bir şekilde kağıt kalem ile yapmak yerine kuruyemişçi mantığını kullanan yurdum insanının bu tip haberlerle gaza gelip önündeki birkaç yıllık gelirini hiç düşünmeden ipotek altına alması, bir sonraki kriz döneminde kredi kartı mağdurları yerine mortgage mağdurları tabirini finans literatürümüze sokacaktır.
  
  şu anki durum itibariyle ekonominin sağlığından değil de talep yetersizliğinden düşen faizle beraber medya üzerinde sürekli bir "faiz o biçim düştü, halk emlakçıya koşuyor, durduramıyoruz" propagandası yapıldığı için durum sanki herşey güllük gülistanlık izlenimi vermektedir. dün geceki programda "faizlerin düşmesiyle canlanan konut piyasası"ndan bahseden acar muhabirimiz ve saz arkadaşları nasıl olduysa aradaki emlakçının "son iki haftaya kadar piyasada yaprak kımıldamıyordu, satamıyorduk" yorumunu atlamışlar ve kendi kendilerini yalanlamışlardır.
  
  unutulmamalıdır ki mortgage sisteminin işleyişi kredi kadar buna bağlı menkul kıymetlere de bağlıdır ve şu an mortgage dediğimiz şey konut kredisinin ta kendisidir. dolayısıyla hıyara çengelköy hıyarı dememiz, hıyarı hıyarlıktan çıkarmamaktadır. ayrıca sistemin sağlıklı işlediği ülkelerde %1'lik faize kullanıcılar münasebetsiz bir yerleriyle gülmektedir.
  
  krizden sonrasının enflasyonist bir dönem olması öngörüldüğü için konut veya genel olarak emtia akıllıca bir yatırım olabilir, fakat konut alırken bankalar tarafından "ütülmemek" için gerekli araştırma yapılmalı, bankayla da pazarlık mutlaka yapılmalıdır.
  
  bu tür bir madik, hükümet tarafından otomobil ve beyaz eşyada vergi indirimi ile yapılmıştır; krizde çabuk likide edilemeyecek olan ürünlerde vergi indirilerek kriz zamanında çok değerli olan likidite buralara yönlendirilmiştir; bedava mezar bulsa ölecek yurdum insanı ise kendisi için ileride lazım olabilecek kısa ve orta vadeli kaynağını direk buraya gömmüştür.
  
  konuyla ilgili bir bakış açısı için: http://www.tuketicifinansman.net/…rtgage-dogru.html
  
  edid^*: asıl konuyu gözden kaçırmışız. son zamanlardaki faiz indirimleri, bankaların 12 aylık konut kredilerinde yaşanmaktadır. krediyi 12 ayda ödeyebilen adamın kredi çekmeye ihtiyacı var mıdır bu konu gözden kaçırırılmamalı, yapılanın sadece bir şov olduğu unutulmamalıdır. aynı koşulların 120 ay vadeli kredilerde de olması durumunda o zaman gerçekten indirim olmuş gözüyle bakabiliriz.
  
  konuyla ilgili bir başka bakış aşısı için: http://www.referansgazetesi.com/…=86&hbr_kod=128116
• kendini ve yaşamını bir eve kiralama sözleşmesi.
• türkçe karşılık bulunamadığına inanmadığım ingilizce kelime. uzun vadeli ev kredisi, uzun vadeli taksitlerle ev satın alma sistemi, rehinli ev kredisi, ipotekli ev kredisi gibi karşılıklar tarafımdan önerilmektedir.
  not: bu arada adamların bir kelimeyle anlattığı şeyi biz niye 3-5 kelimeyle anlatalım deyip komplekse girenlere "adamların bir kelimede anlattığı şeyi biz de tek kelimeyle anlatmak zorunda değiliz. boşuna kompleks yapıp ingilizcesini olduğu gibi indirmeyin bünyeye." demeyi bir görev bilirim.
• mortgeç diyenler alaya alınır, morgæç diyenlere itibar gösterilir. türkçe karşılığı olmadığına (ki tek kelimelik türkçe karşılığı hakkaten yoktur; kullanılmayan şeyin karşılığı nasıl olabilir ki? eskimocada devenin karşılığı var mı moğagoyim) üzülenlere kelimenin aslında ingilizce de olmadığı hatırlatılmalıdır.
  
  ipotekten konsept olarak farklıdır. ipotekde borç karşılığı mevcut mal mülk rehin gösterilirken mortgagede ev hadisenin odak noktasındadır. borç o evi yapmak ve sahip olmak için alınmıştır. borcun yükümlülükleri yerine getirilmezse ev gider.
  
  genel bir mortgage politikası olarak faizler düşünce mortgagei komple geri ödeyip o anki faizden remortgage etmek olabilir. yüksek faizli ekonomilerde yapılacak en denyoca şeydir, ev çok büyük ihtimalle gider. ama faiz düşük ise yapılabilecek en nefis şeydir. evi tek kerede ödeyemeyecek durumda olup da, dönem dönem kazancından biraz biraz ödeyebilecek olanlara ev sahibi/sahibesi olma şansı tanır, onları mutlu mesut yarınlara koşturur.
  
  amerikada mortgage backed security bile vardır.
  
  ayrıca
  (bkz: fannie mae)
  (bkz: freddie mac)