tl mevduatda kalalım mı? ev alalım mı?

açılın bilirkişi geldi ^*. emlak ticareti ile uğraşıyorum, sen istersen emlakçı da diyebilirsin, tabii önceliğim her zaman kendi malımı alıp satmak, neyse.

bugün parası olan için yatırım zamanı. neden mi? 250 bin tl'lik bir malı, piyasasının 70-80 bin tl altına alabilirsin. bugün para altından daha değerli, paran varsa kralsın.

şahsım adına bugün için tl mevduatında kalmak saçmalığın daniskasıdır. arsa al, tarla al, daire al.. yeter ki doğru yerde doğru para ile doğru yatırımı yap, fırsatları değerlendir.

bu devirde yatırım yapacakların aklında bazı sorular var, ülke krizde, faizler anasının gözü olmuş falan filan.. yahu kardeşim burası 10 sene de bir kriz gören bir ülke, insanların senelerdir net yatırım aracı arsa, tarla, daire.. ben bugüne kadar 'gideyim x robots şirketinin yüzde 10 hissesini alayım' diyen yatırımcı görmedim. mutlaka vardır ama binde bir. eğer bir savaş çıkmazsa en kötü ihtimal beş sene içersinde yatırım yapmakla ne kadar doğru bir karar vermişim dersin. e savaş çıkarsa da o senin şansın.

eğer kendin oturmak için ev almak istiyorsan tam zamanı. belki piyasadaki müteahhitlerin yüzde 90'ı sıkışık durumda söyledikleri fiyatın yarısını teklif ederek pazarlığa oturun. kızarsalar da siktir edin, cool davranın, telefon numaranızı bırakın, mutlaka onlar size dönecektir, bakmayın sinir yaptıklarına. müstahak hepsine müstahak, zamanın da 50 bine mal ettikleri daireleri millete 400-500 bine çaktılar. şimdi onlar düşünsün.

yok ben oturmak için daire almayacağım hem yatırım hem de içine kiracı koyacağım diyorsan sana rahmetli iş adamı vehbi koç'un lafıyla cevap veriyorum ekşici kardeş `yatırım yapacaksanız arsa alın, altındır, üstüne bina yaparsanız gümüş, içine kiracı koyarsanız teneke olur.`

geldik şimdi arsa mı tarla mı sorunsalına. binlik planda sanayi arsası al. o ne lan mı? sanayi imarına girmiş fakat daha arsa vasfına dönüşmemiş tarla demek. eğer sanayi imarına girmiş ise arsaya dönüşmesi 5 ile 10 yıl buluyor. yakınındaki sanayi bölgesindeki fabrika doluluk oranına göre arsa vasfına çeviriliyor. kendi bölgem için konuşuyorum bugün dönümü 130-140 bin tl civarı. ileri de arsa'ya dönüşünce dönümü 300-400 bin civarını garanti görecek yerler. e benim 250 bin param var 2 dönüm alıp unutayım derseniz olmuyor çünkü tarlaların en küçüğü 12 dönüm civarı. e bu kadar prim yapacaksa olanlar neden satıyor, salak mı? evet salaklar. genel de bu yerler köylünün elinde oluyor. ya miras kavgası, ya açgözlülük, ya da paraya sıkışmaktan geleceği düşünmeden satıyorlar. oysa ki biraz dişlerini sıksalar para altında kalacaklar. sattığı tarlada üzerine kurulan fabrika da bekçilik yapıyor diye bi klişe vardır. trakya da bunu fazlasıyla görebilirsiniz.

arsa mı, tarla mı? tabii ki de arsa, ne sandın aslanım. tarla alıp imara girecek para altında kalacağız dersen çok sümüklerini çekersin. türkiye'de artık kolay kolay imar açılmayacak. ülkenin yarısından çoğunu tarım ovası ilan edildi. artık işler çok zorlaştır gardaşım. kesinlikle doğrusunu yaptılar. sana burada uzun uzun anlatamayacağım. gir google'a araştır bul bro.

iş arsa alacağım demekle de bitmiyor. doğru yerden almak lazım. unutmayın kasaba, köy, il, ilçe, mezra her türlü yerleşim kendisinden büyük şehre doğru büyür. alacağınız arsa kendisinden büyük bir şehre yakın bir kasabadan olabilir, yakının da sanayi olsun, göç olmayan yer hiçbir zaman prim yapmaz. ileride müteahhite vericem köşe olacam diyorsan en az %30 3 kat imarlı olsun. biraz risk almak lazım. 4 kattan aşağısına kolay kolay müteahhit girmez. fakat türkiye'de 3 kat imarlı arsa her zaman 4 kata göz kırpar. bir bakmışsınız yerel seçimlerde 5 katı bile görebilir ^* . iki kattan neden uzak durun diyorum çünkü türkiye genelinde iki kat imar verilen yerler ya deprem bölgesidir ya da doğal afet alanı bölgesidir. kat artırımı olması imkansız gibi bir şey. alacağınız arsa cadde cepheli olsun. eğer cadde cepheliye paranız etmiyorsa mutlaka ticari + konut olsun. yani altına dükkan yapabilecek durumda olsun. ileri de bir dükkan size 10 arsa aldırır. köşe arsa olması ve devlet hazine arsasına yakın olması bugün için fiyatta 10-15 oynar ama 10 sene sonra misli misli kazanırsınız.

fiyat araştırması yapmadan sakın mal mülk almayın, bir emkakçıya güvenmeyin. bölgede gezmediğiniz emlakçı aramadığınız tabela kalmasın. her türlü ihmale karşı alacağınız malı mutlaka belediyeye sorun.

ve son olarak tv de çıkan dolandırıcılara da inanmayın. sakın hisseli yer almayın onun yerine gidip paranızı kızılaya bağışlayın çok daha doğru bir iş yapmış olursunuz.

yatırım yapmak isteyen arkadaşlara her türlü yardımcı olurum. daire işinden pek anlamam. bir yeşil uzağınızdayım.

evi borçsuz alacaksanız ve oturmak için alıyorsanız düşünülebilir. nakit elinizde olduğunda pazarlık gücünüz ciddi artıyor. bunun dışında oturumluk bile olsa kira çarpanı istanbul için 240 hatta 230 ve altı olmalı. yatırım için düşünülüyorsa efsane kelepir bir şey çıkmadığı durumda (kira çarpanı 150 ve altı gibi) nakitte kalmak daha iyi.

dövizde kalmayı tercih ederim

300 bin tl’lik evde 500 tl’e oturuyorum. olayı siz düşünün.

tl mevduat vadesiz ise helal olsun sana yiğidim.

geçen hafta içinde devlet bankaları 1.28 olan faizleri 1.45 seviyelerine çekti. bu 300 bin tl için 6 yıllık bir ödeme süresinde 30 bin liraya yakın ek bir faiz getirdi.

buna ek olarak konut faiz kredileri bana göre çok uygun sebebi ise şöyle 300 bin liranın 5-6 yıl için 450 bin olması şu enflasyonist dönem için çok iyi.

örnek; 5 yıl önce 0.88'den çekilen 10 yıllık kredinin aylık ödemesi 1100 tl maaş 900 tl idi. şuan maaş 1900 tl ödeme 1100 tl. 10 yıl önce 145 bin tl'ye (3.5 kilo altın) alınan ev şuan 630 bin tl'ye (3 kilo) altına satılabiliyor da. yanisi ev almak böyle dönemlerde uzun vadede karlı olur. 10 yıl sonunda diğer her şey sabit iken sadece amortisman bedeli düşüldüğünde evin bedeli denk kalabiliyor.

ev almak için kafayı yemek lazım bu ortamda.

bankalar bile enflasyon korumalı hesapları gündemlerine almışken tl mevduatında kalmak iyi cesaretmis arkadaşım. dövizde kalmak paranın değerini korur. kısa vadeli iniş çıkışlar olur ama uzun vadede birikimin eriyip gitmez.

ev alınmalıdır.

not: memur çocuğuyum ufkum dar.

degiskenlere gore sonucun degisecegi karsilastirma.

tl mevduat rakamsal olarak daha cazip gorunmesine ragmen, tl degerinde oynaklik (tl’nin basta dolar olmak uzere doviz cesitlerine gore deger kaybetmesi) ve enflasyonist ortam tl mevduatindaki “reel getiriyi” torpulemektedir.

istanbul icin konusacak olursak, istanbul’da bir evin kira carpani yaklasik 300x civarindadir. yani piyasa degeri 600.000 tl olan ev yaklasik 2.000 tl kira getirmektedir. bu burada dursun oncelikle.

kira getirisi banka mevduati gibi riski sifira yakin bir yatirim araci degildir. ozellikle ekonomik kriz ortamlarinda kiracinin kirayi gec odemesi, hatta default haline duserek hic odememesi gibi riskler barindirmaktadir. hadi mevduattaki vergi ile kira gelirinden dogacak olan gelir birbirinini notrlesin. kira gelirinden bagimsiz konutun, ev sahibi tarafindan belediyeye odenmesi gereken emlak vergisi ve dask policesi, kira gelirini azaltmaktadir. oturdugunuz bir eviniz varsa, ikinci evi almak yerine, arsa veya kira carpani daha makul bir dukkan satin alip kiraya vermek veya riski cesitlendirmek adina birikimin bir kismini doviz mevduat, bir kismini tl mevduat yapmak daha rasyonel durmaktadir.

eger eviniz yoksa ve her ay barinma ihtiyaci icin kira oduyorsaniz is degisir. burada yapilmasi gereken oncelikle gelir analizidir. gelirinizin buyuk kismi ( mesela % 50’si ) kiraya gidiyorsa, duzenli birikim yapmaniz zorlasacagi icin yaptiginiz kira odemeleri havaya gidecektir.

rakamlar uzerinden konusalim. %20 tl mevduat ortaminda, eger 300.000 tl birikiminiz varsa vergi oncesi, aylik 5.000 tl mevduat geliriniz olacaktir. bu rakam ile hem kira oderim, hem de mevduatimi artiririm diyorsaniz maalesef yaniliyorsunuz. tufe’nin %20 civarinda seyrettigi turkiye sartlarinda aslinda reel getiriniz olmadigi ve kira odemeniz de mevduat gelirinden finanse ettiginiz icin birikiminiz nominal olarak artsa da, gunden gune eriyecektir.

konut kredisi faizleri yuksek ama konut fiyatlari insaatcilarin krizde olmasindan oturu pek yuksek degil. o yuzden eger satin almayi dusundugunuz bir konutun en az %60’i kadar pesinatiz var,%40 da kredi cekerim diyorsaniz, bu risk alinabilir. dedigim sartlar tabii ki kira carpanin 300x oldugu sartlarda gecerli. rakamlardan gidelim.

510.000 tl almak istediginiz evin degeri olsun. eger bu eve kiraci olmak istediginizde 1.700 lira ve ustu bir deger odeyeceksiniz, ek olarak 310.000 tl birikiminiz varsa, 200.000 tl kredi cekmek makul bir davranis olacaktir. cunku 310.000 tl bugunun kurlariyla yaklasik 50.000 usd yapmaktadir. 50.000 usd %4 mevduat faizi yilda brut olarak 2.000 usd getirir. %20 stopaji da eklersek mevduat getirisi 1.600 dolara dusecektir. kabaca ayda ortalama 800 tl karsiligi doviz cinsinden mevduat getirisi aliyorsunuz. 1.700 lira kira odediginiz bir ortamda,
800 tl de mevduat getiriniz ile ayda 900 lira masrafiniz olacaktir.

510.000 tl civarindaki bu evi krediyle alsak ne olacakti? evin pesinati 310.000 tl bankada duruyor. evin alimi ve tapu masraflari icin 210.000 tl’ye ihtiyacimiz var. kamu bankalari nerdeyse gorev zarari pahasina aylik %1.65 ile konut kredisi veriyorlar. bu oranda 10 yillik konut kredisinin aylik tutari 4.030 tl olarak cikmaktadir. eger bu tutari odeyebildikten sonra kalan geliriniz size gecindirecekse evi almayi dusunebilirsiniz. unutmayin, kredi odemeniz ozellikle luks tatil, pahali araba istegi, luks kiyafet gibi harcamalarinizin azalmasina neden olacaktir. ornekten gidersek su an ayni evin kirasi 1.700 tl ama her gecen yil, ev sahibiniz kiraya zam yapacaktir. enflasyonist ortamda birkac sene sonra evin aylik kira tutari, konut kredinizin aylik tutarina gelecektir. riski almak size kalmis. sahsi dusuncem, 300x kira carpanindan yuksek evlerde kiraci olarak oturmak ile kira carpani 250x asagisinda olan evi satin almak yonundedir. tabii ki su kriz ortaminda icine kiraci koyma ihtimalini elersek iyi olur. ha 5 sene sonra oglan evlenir, evi barki olsun, 5 sene boyunca da kredi taksitinin bir kismini kiracidan cikartirim diyorsaniz kiraci koyma secenegi makul gorulebilir. ama gencseniz ve yatirim amacli dusunuyorsaniz, kiraciya guvenerek krediye bulasmayin derim.

sonuc; nakitiniz varsa ve kira oduyorsaniz, degeri dusmeyecek merkezi yerden ev alip, kira giderinden kurtulabilirsiniz. tl mevduat geliri, enflasyon karsisinda eridigi icin en bastan eliyoruz. doviz mevduatta ise doviz mevduatiniz almak istediginiz evin kira gelirini geciyorsa, dusunulebilir ama istanbul sartlarinda boyle kira carpanina sahip ucuz kirasi olan evi bulmak cok zor.

şahsi görüşüm ;
üretim amaçlı ayrılan likit haricinde, tüm yatırım planları, tüm fon ve portföy adımları, ve dahi yatırım amaçlı ev bark alımı gereksiz bir hamledir.

neden?

bugünkü koşullarda bankaların faiz oranı, aslında yıllık tl değer kaybı oranına denk geliyor. yani faizde tutup **** hiç harcamasan*** bir yıl sonra alım kuvveti aynı paraya sahip olursun.

bes? aynı

hisse-forex? aynı

gayrimenkul? likitide bu kadar değer kaybederken, inşaat fiyatları zam yapabiliyor mu? hayır! yakın gelecekte bu durumda düzelme bekleniyor mu? hayır!

eğer imalat sürecinde değilsen ve sadece yatırım amacıyla gayrimenkul almayı planlıyorsan, tavsiyem yapılmamasıdır.

eyyorladım!