doktor mussak

  • 1719
  • 136
  • 41
  • 7
  • bugün

emlak balonu

entry'i bu saatte telefonumdan giriyorum, varsa yazım ve imla hatalarımın kusuruna bakmayın.

sektörün içinden (inşaat) sayılırım, kabaca durumu anlatayım:

1. "kentsel dönüşüm" yavaşladı. müteahhitler yeni yönetmeliklere uygun yeni binalar yaparlarken kendileri de gayrimenkul sahibi oluyorlardı. bu duruma elverişli çoğu bina yıkıldı ve yeniden yapıldı. bu duruma uymayan binalarda dönüşüm yok. öyle ya, hem gayrimenkul sahipleri hem de müteahhitler niye durup dururken kendi ceplerinden para harcasınlar ki. mesela şöyle bir bakın etrafınıza, 80'lerin çok katlı deniz kumundan yapılmış binalarını "dönüştürmeyi" düşünen yok. geçelim.

2. yine kentsel dönüşümle alakalı olarak, insanlar gayrımenkullerinin yıkıldığı ve yeniden yapıldığı dönemlerde müteahhitlerin kira destekleriyle kiraya çıkıyorlardı. bu insanlar müteahhit desteğinin üzerine koyarak kira ödedikleri için, daha fahiş kira bedelleri ödeyebiliyorlardı. kentsel dönüşümün yavaşlamasıyla talep azaldı, talep olsa bile gayrimenkul sayısı eskisine göre fazla. böylece fiyatlar eskisi kadar uçamıyor.

3. ülkedeki siyasi ve ekonomik belirsizlikler ve artan faizlerle alakali olarak satışlar azaldı. kredi faizleri yüksek. bunu hepimiz iyi biliyoruz, insanlar kredi almaktan çekiniyorlar filan; fazla açmaya gerek yok, geçelim. eskiden bir projeden, proje lansmanında "maketten" gayrimenkul alınıyordu, proje tamamlandığında ciddi bir karla gayrımenkul elden çıkarılabiliyordu. şimdi durum böyle değil. gayrımenkul gayrımenkuldur, para ise para. gayrimenkul hemen elden çıkarılamıyor. üstelik gayrimenkulün bedeli arttıkça elden çıkarma süresi de uzuyor. hatta gayrımenkulü hiç elden çikaramama riski bile var. örneğin 10 milyon dolarlık yalınız var. var da ne oluyor? hadi deyince satamıyorsunuz, bankaya yatırıp faizini alamiyorsunuz, yurtdışına çıkaramıyorsunuz vs... parada durum boyle değil. koyuyorsunuz faize, işliyor. elden çıkaramama, yurtdışına götürememe derdiniz de yok. borsadan çık, dövize gir, dövizden çık altına gir; çok sıkışırsan yurdışına çıkar, istersen peşinden kendin git. temiz iş.

4. yine ülkedeki belirsizlik yüzünden müteahhit takımının daha risksiz işlerle uğraşması inşaat sektörünü bir parça yavaşlattı. bir projedeki gayrimenkuller büyük ölçüde satılana kadar, müteahhitin kar edememe riski devam eder. şimdi daha risksiz bir yöntem var: parayı yurtdışı hesaplarına aktarıp, yurtdışı üzerinden çeşitli yatırım şirketleri kanalıyla türkiye brezilya vs. gibi gelişmekte olan ülkelerde parayı işletmek. sistem de şu; dolar yüksekken piyasaya girip bolca yerel para alıyorlar, aldıkları paralarla tahvil alıyorlar, dolar düşmeye başlayınca kazançlarıyla birlikte düşük kurdan tekrar bolca dolar alıyorlar. böylece hem tahvil işiyle yerel paradan kar ediyorlar, hem de düşük kurdan yeniden alından dolardan. mahfi egilmez bir ara bu işi bayağı detaylı yazmıştı. yazısında yaptığı hesaba göre, 2017 başında turkiye'ye 1.000.000 dolar yatirim yapan biri minimum riskle 6 ayda bahsettiğim yöntemle 1.200.000 dolar kazanabiliyordu. amaç para kazankamsa, yatırımcı için 10.000.000 dolarla hiç risk almadan 6 ayda 2.000.000 dolar kazanmak mı, inşaat yapıp satılmasını beklemek mi daha mantıklı. ha diyeceksinz, mesela ali ağaoğlu ne anlar bu işlerden. büyük ihtimalle hiç anlamaz; ama anlayan insanları bastırır parayı tutar. çünkü bilgi de parayala satınalınabiliyor. bir de ülkede ohal ve kayyım riski filan var. burada para yatırım sirketleri kanalıyla geldiği için bu risk de pek yokmuş galiba. bilmiyorum, duyum benimki.

5. büyük projelerde kullanmak için değil, yatırım için gayrimenkul alanlar vardı. bu iş de bitti. 4. maddede anlattığım işleri bu yatırımcılar da yapiyor. gayrımenkul alıp değerlenmesini beklemetekse, şartlar müsaitken parayı çalıştırmak çok daha mantıklı.

6. emlak konut'un cazip ortaklık şartlarına rağmen bahsettiğim sebeplerden muteahhitler inşaat yapmakta gonulsuzler. çünkü şimdi daha az riskle de iyi kazanmak mümkün. zamanında halkalı cöplüğünün arazisine bile inşaat dikmişlerdi halbuki.

7. gece yazmayi unutmuşum, ekleyeyim. son olarak insaat malzemesi fiyatları dövizle berber fena dalgalanıyor. perakende sektörüne bu çok ciddi darbe vurdu mesela. ne alaka? şu alaka, atıyorum, birbuçuk iki sene önce 300 metrekare mağazaya 1.000.000 lira para harcayan perakendeci, aynı mağaza için artık 1.400.000 lira harcamak zorunda. inşaat malzemesi dediğim sadece alçıpanel, kutu profil, seramik veya mobilya değil. iklimlendirme sistemi, aydınlatma ekipmanı filan. bunların çoğu ithal. dövizle beraber bunların fiyatları da dalgalanıyor. ithalatçı da haklı olarak teklifini döviz olarak veriyor. bu da yatırımcı için sıkıntı. bir de örneğin vrv sisteme yatıracağı parayı çalıştırsa, hiç risk almadan yine para kazanacak. ayrıca isanlar artık açık açık kemer sıkıyor, bu yüzden mağaza açmak, kar edene kadar bir süre beklemek ve kar etmezse mağazayı kapatmak çok riskli ve aşırı masraflı. bu durum avm yatırımlarını da bi parça yavaşlattı. durdurdu demiyorum, yavaşlattı. sadece avmler mi? hayır. cadde mağazalarında da durum hemen hemen böyle. bağadat caddesi mesela geçen sene bu yüzden boş dükkân kaynıyordu. bu arada yatırımcılar bir ara 3. dalga kahve ve gıda işini denediler, o işlerin de pek keyifli olmadığını görüp küçülenler ve hatta tamemen kapatanlar oldu. çünkü temel gıda fiyatları da dövizle beraber dalgalanıyor. çünkü steakhouse'larda pişirilen dana yerliyse, yediği saman ithal; salataya konan marul yerliyse, gübresi tohumu ithal; bunarlın nakliyesini yapan araçların deposundaki akaryakıt ithal... öyle geçen senelerde zbolca iddia edildiği gibi asıl para gıdada da değilmiş yani.

8. ha bir de bu sene aşırı lüks projelere inanılmaz talep var. daha proje ruhsatı bile alınamamış projeden 1.000.000 dolarlık villalar çatır çatır satılıyor. hadi yer de söyleyeyim, mesela urla, mesela kuşadası, mesela bodrum. züğürtlersen züğürtleşirken birileri parayı götürüyor çinkü.

yani emlak sektöründeki durgunluğun sebebi yüksek faizler. burada jöleligiller duruma bakıp, faizler yüksek ondan piyasa böyle diyorlar. yatırımcı kafasıyla olaya düz bakarsanız bu kısmen doğru. ama ekonomiyi bu kafayla yönetirseniz, bunu yaparken de komplolara ve hamasete abanırsanız an itibariyle olduğu üzere sıçarsınız. çünkü yüksek faiz sebep değil, yüksek faiz sonuç. yönetimsel kusurların, eksikliklerin sonucu. üretmemenin; üretmeden tüketmenin sonucu. döviz bolken, dövizi demire betona gömmenin sonucu. ihraç ettiğinin, ithal ettiğini karşılayamaması sorunu. işte bu yüzden cari açık büyüyor. işte bu yüzden, görüldüğü üzere, daha da fazla inşaat yaparak, daha çok gayrımenkul satarak, olur olmaz yerde faizler düşsün diye nutuklar çekerek faizler düşmüyor.

bitireyim, gayrimenkul sektöründe durgunluk var mı? var. peki balon var mı? bilmiyorum. çünkü fiyatlar herşeye rağmen düşmüyor. çünkü fiyatların düşmeye başlaması talebi canlandırıyor böylece fiyat dengeleniyor. kim krediyle alıyor, kimin parasi var ve pesin aliyor bilmiyorum. mortgage krizi benzeri bir kriz bizde olabilir mi, gayet olabilir. peki ondan sonra fiyatlar düşer mi? işte burası benim için muamma. bodrum katlarda tavuk derisi yiyerek onlarca daire sahibi olan heriflerin ülkesi burası çünkü.

neyse. balon olsa ve patlasa bile zorlu center'den ya da kanyon'dan 220.000 tl'ye ev alma hayali filan kurmayın. üzülürsünüz.

devamını okuyayım »
22.10.2017 02:15