emlak balonu

• emlak konusunda ciddi bir balon oluştuğunu ve bunun tehlikeli boyutlara ulaştığını uzun süredir söyleyenlerdenim. ancak burada bir konuyu körü körüne savunmaktan ziyade ben size bazı bilgiler ve rakamlar vereyim, balon olup olmadığına da siz karar verin.
  
  - "emlakta fiyatlar, siyasi istikrar sürdüğü sürece artar" şeklinde bir görüş uzun süredir piyasada dile getiriliyor. bu görüşü en çok dile getirenlerden biri de emlak kulis sitesinden herkesin tanıdığı tebernüş kireççi gibi takipçisi çok olan bazı kişiler.
  
  oysaki ne geçmişte yaşanan florida emlak balonunda, ne de 2008 mortgage krizinde abd'de siyasal istikrarsızlık yoktu. özne aynı olmasa da, hollanda'daki lale balonu patladığında da siyasal istikrarsızlık söz konusu değildi. zaten bu argüman son derece saçma. türkiye'de tek parti iktidarı varsayalım ki 30 yıl daha devam etsin. son yıllarda kentlerin en uzak banliyölerinde bile konut fiyatları 2 ye katlandı. peki geniş halk kesiminin geliri 2 ye katlandımı? hayır. peki 30 yıl boyunca aynı şekliyle konut fiyatları artsa, ama geniş halk kitlelerinin maaşları son yıllarda olduğu gibi yüzde 3-5 zamlarla artmaya devam etse, bu daireleri kim alacak? işte olayın özü bu.
  
  -şimdi gelelim diğer rakamlara. avrupa'da 2015 de konut fiyatlarının en çok arttığı ülke türkiye (kaynak: http://www.globalpropertyguide.com/…e-change-1-year)
  
  peki son 5 yılda durum nasıl derseniz tüm avrupa'da konut fiyatlarının en çok arttığı 1. ülke yine türkiye (kaynak: http://www.globalpropertyguide.com/…-change-5-years)
  bu arada geçtiğimiz sene türkiye estonya'dan sonra ikinciydi :)
  
  2015/3. çeyreğe göre tüm dünyada konut kredilerinin büyüme oranında da türkiye birinci. geçen senenin aynı döneminde dördüncüydü :) (kaynak:http://www.imf.org/…sing/images/creditgrowth_lg.jpg)
  
  şimdi tüm bu veriler bize şunu açıklıyor. türkiye'de konut fiyatarı avrupa ve dünya trendinin son derece üzerinde artarken bu talep kredi büyümelerine de yansımış. yani borçlanma da artmış.
  
  ancak faiz oranları özellikle avrupa ve abd ile kıyaslandığında inanılmaz yüksek seviyelerde olan ve gezi olaylarından beri yükselmeye daha da devam eden ülkemizde, konut kredilerine olan talep belli bir seviyeden sonra ister istemez yavaşlayacak.
  
  yine son dönemlerde yabancıların konut talebi sayesinde fiyatların düşmesinin imkansız olduğu da dile getirilmişti. şimdi bu durumu da size şu şekilde açıklayayım.
  
  öncelikle bu tespit yarı yarıya doğru. yani gerçekten de başta araplar olmak üzere yabancıların ciddi bir konut talebi olmuştu. prestijli konut projelerini bırakın, sıradan site satış ofislerinde bile arapça satılık ilanları çıkmaya başlamıştı. ancak bu durum böyle sürmeyecek.
  
  her şeyden önce petrol varil fiyatlarının 115 usd lerden 30 usd lere düşmesi arapları inanılmaz etkiledi. suudiler bütçe açıklarını kapatmak için uluslarası piyasalardaki varlıklarını çekmeye başladılar. hatta ımf, gelirinin neredeyse tamamını petrolden elde eden suudi arabistan'a petrol fiyatları bu seviyelerde giderse 5 yıla iflas edersiniz demeye başladı. kısacası çıkar yerden petrolü sat 115 usd ye, al isveçten, antalya'dan evleri olayı bitti. aynı senaryo elbette rusya için de geçerli.
  
  şimdi esas noktaya geliyorum. tayyibin 2008 krizinde bir lafı vardı. "bu kriz bizi teğet geçecek" . dünyanın geri kalanında yaşanan ekonomik problemleri izleyince, bu tespitin doğru olduğunu düşünüyorum. ama doğruluğu hükümetin başarılı ekonomi politikalarından ziyade, bankacılık sisteminin güçlülüğü ve nispeten firmaların daha az borçlu olmasıydı.
  
  ancak bugün durum farklı. türk bankacılık sektörünün özkaynak yeterlilik rasyo ortalaması 2009 da %20,5 iken bugün yüzde 14 lere geriledi. son dönemlerdeki batak ve iflas ertelemelerin devam edeceğini öngörürsek bu rakam daha da gerileyecek. (kaynak: http://www.finansgundem.com/…gerekenler-733255y.htm)
  
  tabi içinizden sermaye yeterlilik rasyosu düşerse banka da sermaye arttırır diyenler çıkar. ama işin rengi farklı olabilir. yine 2009 da bankaların özkaynak karlılıkları %23 lerdeyken bugün yüzde 8 lere inmiş durumda. (kaynak: http://www.finansgundem.com/…gerekenler-733255y.htm)
  
  yani herkesin "bu bankalar çok kazanıyor yaw, hepsi faiz lobisi bunların" diye tukaka ettiği kurumlar artık reel enflasyon oranının altında para kazanıyorlar.
  
  peki bu bankaların da büyük çoğunluğu yabancıların olduğuna göre, elin yabancısı reelde zarar ettiği bir kuruma daha fazla fon sağlamak ister mi? bakın hsbc ye, bankayı satacam diye 1 yıldır çabaladı, ama elinde patladı. artık bankacılık sektöründe mortgage kredileri cazip değil. özellike bazı bankalar 10 yıl vadeli tl krediden 2-3 puan kazanmaktansa, sağlam kobileri kısa vadeli fonlamayı daha çekici bulur duruma geldi. haksız da değiller. çünkü artık 10 yıl sonra bu ülkede nelerin olacağını kimse kestiremiyor.
  
  ayrıca işin birde maliyet tarafı var. bugün arsa sahibi olmak altın değerinde. ancak bizim inşaatçılarımızda ana sermaye başkasının. yani arsa en büyük maliyet ve büyük şehirlerin merkezi yerlerinde %70 lere varan paylaşım oranı isteyen uyanık arsa sahipleri artar oldu. peki kalan yüzde 30 dan para kazanmanın yolu ne ? daha yüksek imar ve daha yüksek konut fiyatı. ama yukarıda anlattığım tüm sebeplerden dolayı talep olmazsa ne olacak. balon patlayacak.
  
  yukarıda yazdıklarıma ek olarak mahfi eğilmez linkindeki makaleyi okumanızı tavsiye ederim. türkiyenin artan dolar kuruyla kişi başına milli gelirde nasıl geriye gittiğini açıklayan güzel bir yazı. sizce insanlar fakirleşirken varlık fiyatları neden artsın?
  
  uzun lafın kısası inşallah ben yanılıyorumdur. anlayacağınız gibi finans sektöründe çalışıyorum ve bu balon patlarsa ilk işsiz kalacaklardan biriyim. ancak birilerinin kral çıplak demesi lazım.
  
  edit: aradan sadece 22 gün geçmesine rağmen konut satışları geriledi linkinde okuyacağınız istatistik, gerçekten de öngörülerimin beklediğimden de kısa vadede gerçekleşebileceğini söyler nitelikte. mortgage yoluyla yapılan ipotekli satışlar 2016 ocakta %20'ye yakın gerilemiş.
  
  edit 2: yazının ardından geçen aylardan sonra ülkede darbe oldu. şu anda "ohal"deyiz. bende kendimi kötümser bilirdim. beterin beteri varmış :)
  
  edit 3: bazı arkadaşlar "gezi olaylarından beri yükselmeye daha da devam eden ülkemizde " cümleme takılmışlar. bu olayı faizlerin sistematik olarak yükselmeye başladığı bir başlangıç olarak verdim. siyasi bir mesaj almayın. mesela gezi öncesi 0,62 ile mortgage veriyordu bankalar.
  
  27 ay sonra gelen edit: kendimi öveyim biraz.şu yazıyı ismi bilinen bir ekonomist yazsa, adı kahine çıkardı.2018'in mayısına geldiğimiz şu günlerde konut fiyatları ciddi düşüş trendine girdi. ipotekli satışlarda geçen seneye göre %35 düşüş var. geçen sene ataşehirde prestijli bir sitede 850.000 tl'nin 1 kuruş altına satılmayan 3+1 daireyi, bir müşterim 600.000 tl ye aldı.
  
  mortgage faizlerinde piyasa ortalaması aylık %1,35 lere geldi. çimento ve demir fiyatlarındaki artışta eklenince piyasa iyice sıkıştı. ama bu günleri göremeyenlerin ekonomiyi yöneten insanlar olmasına ne kadar üzülsek azdır.