emlak balonu

• geçen cnbc-e de yine bir sikko şark kurnazı müteahhit çıkmış konuşuyor. aslında arz talep dengesi yerinde. balon yok. istanbul'da evler pahalı değil yea diye. sunucu araya bir haber girdi, the walking dead'in çekildiği kasabadaki 9 ev 680 bin dolara satılığa çıkmış, stüdyoya döndü sunucu, ne diyorsunuz efendim dedi, yaaauu çok ucuzmuş bak, şimdi ben de düşündüm almayı, ehehe, dedi.
  
  evet, aynen böyle dedi. amerika'daki ev, ünlü bir dizinin kasabasındaki bir ev 680/9 usd..ve barzomuz hâlâ istanbul'daki evler pahalı değil dedi. sanırsın paris'te, sanırsın new york'da, sanırsın londra'da ev satıyor it.
  
  öyle bir götünüze girse ki sayın müteahhitler, bir daha çıkaramasanız.
• ben de ne anladığımı yazayım, gerçi yazılmıştır benzer şeyler.
  
  önce balon tanımını yapalım;
  bildiğimiz balon gibi içi boş olan, içine hava basıldığı sürece büyüdükçe büyüyen ama patlayınca geriye bir şey kalmayan esnek zımbırtı. normal balona hava üflenir, emlak balonuna para.
  
  para nereden geliyor?
  ucuz kredilerden geliyor bu para. önceden genelde peşin para ile alınan evler döneminde bu kadar yüksek değildi emlak fiyatları. banka kredileri ile piyasa desteklenince talep artışı ile ev fiyatları da artmaya başladı.
  arsalar daha yüksek fiyatlardan alıcı buldu, nasılsa alıcısı var, bankalar ucuz kredi veriyor diye ev fiyatları da uçuşa geçti, artan taleple evlerin fiyatları durmadan arttı, piyasa normal bir şekilde işledi.
  
  şimdi dolardaki artış, sanayi üretim rakamlarındaki düşüşle ile beraber piyasalar eskisi kadar paraya boğulamaz gibi geliyor bana. ucuz banka kredilerinin sonu ne zaman gelir, tam olarak bilmiyorum ama eli kulağında ama emlak sektörü bankaların ucuz kredisi ile fonlanmadığında yeni emlak satışları azalacak, mevcut emlak fiyatları da düşecek. 150.000tl'ye, 1.000.000 dolarese ev alan, emlakı bir yatırım olarak gören kişi evini satıp, borcunu ödeyemez duruma düşecek. bir de işsizliktir, ticaretin azalmasıdır deyip gelir kaybını ekle bu değerdeki düşüşe, o zaman bankaların kredileri ödenemediğinde şenlik başlayacak.
  
  yani 2500 tl maaş alan adama göre emlak olması ya da olmaması değil sorun, ucuz emlak bile olsa borcunun ödenememesi, bankaların hacize başvurması ve evlerin fiyatlarının dibe çakılması sorun olacak (amerikanyada kriz zamanı 1000 dolarese çiftlik vardı, alıcısı yoktu).
  
  emlak balonumuz vardır, her gün şişmektedir.
• bizim insan kira vermeyi sevmez, kirada oturduğu eve kuruş yatırım yapmayı sevmez, kendine ait olmadığı bu eve yatırım yapmak istemediği için de parası olduğu halde nispeten boktan şartlarda yaşar. neyse ki bankalar imdada yetişti ve insanlar "kira öder" gibi safsatasıyla ev sahibi oldular 5-10 yıllık taksitlemelerle... bankaların piyasaya bol miktarda ucuz sayılabilecek kredi pompalaması talebi artırdığı gibi orospu çocuğu kazıkçı çakalların da ağzını sulandırdı tabii ve fiyatlar artış gösterdi... bu noktada önemli olan şu hesap tüketici açısından... ayda 1000 tl kirayı almancı dayıya, kayserili hacı amcaya, kokoş teyzeye kaptıracağıma, giderim 2500 tl taksit öderim, 10 sene sonra rahat ederim falan da filan... velhasıl böyle bir süreklilik arz eden talep oluşunca ve faizler istikrarlı görünüm arz edince, altın dolar euro para kazandırmayınca, bugün 100 bin liraya al seneye 150 bine sat mantığı da oluşunca garip garip fiyatlar konuşulur oldu.neyse çok uzattık... bu balon söner kısmen, dolardaki hareket, kısa ve orta vadeli belirsizlik devam ederse, kimse çok emin olmadan düşeş bir daire yakalamadan gidip 5 yıllık kredi çekmez kolay kolay. e bol peşin para da ne arar la orta ve orta üst direkte? geçiniz emlak fiyatları düşmesin ne fark eder, alan olmadıktan sonra. şimdi gelelim güzide müteahhit arkadaşlara aslında müteahhit denince daha çok yol baraj yapan elemanlar aklıma geliyor, biz daha ziyade yapsatçı veya basitçe inşaatçı diyelim. (ortalama eğitim seviyesi 2nci 3ncü nesil inşaatçılarda bile hala en iyi ihtimalle üni terktir bu arada) şimdi bu arkadaşlar inşaat için kullandıkları malzemeler vb giderler için kredi kullanır veya satıcılardan borçlanır (genellikle çek-senet veya duruma göre daire karşılığı) şimdi işin içine çek senet ve banka kredisi girerse tabii akla hemen vade farkı/faiz ile daha da önemlisi vade gelmelidir. e talep düşerse eldeki daireler satılamazsa veya yeterince karla satılamazsa bu borçlar zamanında ödenmezse ne olacak? işte bu inşaatçı eleman eğer çok nakit likit bi adam değilse, banka ve piyasadan edinmek zorunda olduğu borçları zamanında ödeyemediği takdirde yeniden borçlanmakta zorlanacağı gibi ayrıca resmi gayriresmi yollardan ödeme için sıkıştırılacaktır. emlak balonu yanı sıra inşaatçı balonu olur mu dersiniz? ha aşırı borçlanmamış durumdaki adam eldeki dairelerden birkaçını piyasanın altına elden çıkarıp paraya çevirir faalilyetlerini daraltır ve krizin geçmesini bekler testislerini yayarak o ayrı, fakat banka ve piyasa senin birkaç aylık sıkışmanı bekler sonra da ananı beller söyliim sana
• babam turkiye'nin ilk spk lisansi gayrimenkul degerleme uzmanlarindan birisidir. evi degistirme gibi bir planimiz var, hane gelirimiz de turkiye ortalamasinin ustunde. ve iki senedir bu plani askiya aldik diyeyim, siz anlayin emlak balonu var mi yok mu. eger fikir almak isteyen olursa ozelden yesillendirebilir.
  
  muteahhit adamin gelip burada canhiras bir cabayla emlak balonu olmadigini savunmasina veya sehir disina dogru olan bolgelerde evi olan kisilerin luks konutlarda balon var ama geri kalan yerlerde yok gibi aciklamalar yapmalarina anlam verebiliyorum. insanlar sonucta yatirimlarini savunmaya calisiyor. ancak ben bugun istanbul'da deprem bolgesinde bulunan 60 senelik binada 3+1 apartman dairesi alacagim fiyata gidip san francisco'da mustakil ev alabiliyorsam kusura bakmayin ama emlak balonunun olmadigini savunmak beyhude ve komik bir caba halini aliyor.
• şimdi bu konuyla alakalı aşağıda çok yararlı bir link var herkese tavsiye ederim. ingilizce bilmeyen de google translate kullansın. ama sadece tabloyu okusanızda yeter.
  
  http://www.forbes.com/…g-behind-low-mortgage-rates/
  
  amerika'da mortgage balonu patlamadan çok önce ve patladığı dönemlerdeki
  
  yıllık ortalama gelir * x yil : ortalama ev değeri
  
  formulünde x'in değeri amerika genelinde 2.6 iken kriz döneminde 3 lerdeymiş.
  
  şöyle en pahalı opsiyonlara bakınca en kötü senaryo 6.8 kat görüyor.
  
  yani yukarıda dendiği gibi 2500 lira ortalama bir maaş kabul ediliyorsa yıllık gelir 30.000 tl'dir ve ortalama bir evin fiyatı amerikayı ortalamasını baz alırsak 90.000 liradır. yani olmalıdır ama ortalama bir ev sanırım şu an 200.000 tl civarlarında.
  
  bir amerikalıyla ev fiyatlarını konuşurken eleman houston'da göl kenarında büyük güzel bir ev almak istersen 400.000 $ civarında tutar demişti. o dönem dolar 2tl idi. yani 800.000 tl'ye öyle bir ev alınabiliyordu. şu an o parayı verebilen adamlar bir apartman dairesi alıyor. içi lüksmüş panjurları otomatikmiş bunları geçiyorum. apartmanda oturuyorsun ve bir metrekaresi var.
  
  herneyse bunları neden söyledim. ülkedeki gelir 2500 tl falan değil. azıcık çevrenize bakarsanız, etrafta gökdelen var diye ülke zengin oldu sanan dangalaklardan biri değilseniz milletin 2500 tl kazanamadığını görürsünüz. buna rağmen de ev fiyatları normal diyecek olanı ciddiye almam. alamam.
  
  yukarıdaki formülü türkiye'ye uygulayınca durum çok net görülüyor.
• ben size bambaşka bir şey söyleyeyim bu balonla ilgili.
  
  şu an fiyatların normalin çok yukarısında olduğu aşikar ancak bu sadece yapay bir balon değil; sosyal bir sonuç. emlak piyasasındaki yüksek ev fiyatları ile ilgili konuşurken hep sorduğumuz "iyi de kim alıyor bu evleri ?" ya da "3.000 tl maaş alan adam nasıl ev alabiliyor ?" sorularının cevabı bu emlak balonunu kısmen açıklamakla birlikte aynı zamanda bu balonun patlamadan durmasını sağlıyor.
  
  "para mı var sanki millette !" tartışmalarına girmeden, 3-5 kuruş da olsa birikim yapabilenler için konuşuyorum. toplum olarak hayattan beklentilerimiz çok düşük, vizyonumuz çok dar. ev almak, araba almak bu toplumun %95'i için bir araç değil; amaç. adam mezun olup askerden geldikten sonra evleniyor. sonra da ilk yaptığı iş krediyi gömüp ev almak. neden ? çünkü adamın vizyonu bu. eğlenmek nedir bilmiyor. hayatını daha güzel yaşamak adına eğlence adına para harcamıyor (hayat tarzından, alkolden bağımsız söylüyorum bunu). yeni yerler görmek, yeni insanlar tanımak nedir hiçbir fikri yok. yurtdışına çıkmak, vizyonunu genişletmek, hayatına katma değer katmak nedir hiçbir anlam ifade etmiyor. e bu adam nereye harcayacak bu parayı ? tabi ki eve, arabaya. piyasalarda likit bol, bundan da istifade edip çekiyor 150.000 tl krediyi. 10 yıl boyunca bu krediyi ödüyor. hayatının en güzel yıllarını dolu dolu geçirmek yerine bankaları ve müteahitleri daha da zengin edip en büyük amacı olan "ev"ine sahip oluyor. bu insanlar olduğu sürece de malum balon ayakta kalıyor.
  
  not: iyi de adam kredi çekip ev almasa kira ödeyecek eleştirilerine cevaben;
  
  3.000 tl gelirli adamdan bahsediyorduk. hadi 50.000 tl düğün dernek vs derken buldu ve 200.000 tl'lik bir ev aldı. 150.000 tl'lik krediyi 10 yılda geri ödemesi için ayda 2.000 tl taksit ödemesi lazım. oysa kiralama yoluna gitse, ki fiyat/kira oranının çok çok yüksek olduğu ve bunun da emlak balonunun bir göstergesi olduğu bugünlerde 1/300 gibi oranda; yani yaklaşık ayda 650 tl ödeyerek aynı evde oturabilir. hadi de ki 750, istediğiniz emlak sitesinden karşılaştırabilirsiniz. 3.000 tl gelirli adamın barınmaya 2.000 tl ödemesiyle 750 tl ödemesi arasında yaşam kalitesi açısından dağlar kadar fark var. işte sorun da burada. örneğimizdeki adam için bu farkın bir önemi yok. bu fark önemsenmedikçe de bu balon malesef daha geç patlayacak.
• (bkz: bankaların batmaya yakın reklam atakları)
• bu balonun havasını fiyatlar artacak (hayatımda duyduğum en komik söylem) söylemi ile daha da şişirmek isteyen 'satıcılar' ellerindeki son evleri de satıp balonun uzağına kaçacaklar diye tahmin ediyorum.
  
  ha söylem tabii ki yalan bu arada.
• 2 sene önce yatırım amaçlı 450bin'e aldığı dairenin fiyatı 600bin'e çıkanlar zararda. 250bin$'a aldı daireyi ama şu anki fiyatı 230bin$. hadi bu iki yıl içinde kira geliri elde etti diyelim ama o kira geliri evin fiyatına göre çok düşük kalıyor ve break even bile yapamıyor halen.
  
  tl'nin güçlenmesi ve emlak fiyatlarının daha da artması gibi şeyler artık gündemde yok, yabancı için baya kötü bir yatırım gibi görünüyor. zaten yabancılar öyle çok fazla da emlak satın almadı türkiyeden - 2013'te sadece 12 181 adet, ancak kupon araziye yatırım yapanlar var, ki onlar da parasını topladı zaten.
  
  iyi yıllarda mantıklı yatırım gibi görünüyordu da şu an pek öyle görünmüyor, hatalıysam düzeltin lütfen.
  
  yatırım değil de ihtiyaçtan alanların sayısının da bir limiti fiyatlar sebebiyle. 2500 kazanan alamıyor, 5000 kazanan alamıyor anca köyden tarla falan satıp ailelerinin desteği ile alabilirler.
  
  çoğunluk için ev almak imkansız, alabilecekler için kötü yatırım. kira gelirleri de daha fazla artamaz çünkü bu evleri kiralayacakların bu işe ayırabilecekleri maksimum para limiti enflasyon ile birlikte azalıyor.
  
  bakalım bu çark bu şekilde de dönebilecek mi? rica ediyorum bilen biri açıklasın şunu.
• (bkz: 2015 ekonomik krizini fırsata çevirmenin yolları)