emlak balonu

• balona gaz lazım patlamasa da düşer
• çok yakında götümüzde patlayacak olan şeydir. zamanında mortgage diye bir şey vardı amerikada patladı tr de götümüze kaçtı. bizimki ise direkt içimizde yaşanacak çevreye olumsuz zararlar vermeyeceğiz.
• (bkz: dap yapı/@goldencrab)
• gayrimenkul sektöründe uzun yıllardan beri çalışan, satış ve pazarlama üzerine ders ve konferanslar veren,eğitici kitaplar yazan kürşat tuncel 'emlak balonu' kavramına kendisi de atıfta bulunurak müteahhitlere yönelik şu yazıyı paylaştı:
  müteahhitler... ana direk kırıldı, batıyorsunuz !
  2018 yılı için müteahhitlere önerilerimi çok kısaca ana başlıklarla belirteceğim, zira arkasındaki analizlerle konuyu uzatıp yazıyı sıkıcı hale getirmek istemiyorum. takip edenler daha önce bunları analiz ettiğim yazılar yazdığımı hatırlayacaktır.
  2018 özellikle kentsel dönüşüm bölgelerinde çalışan müteahhitler için büyük riskler içeriyor. bu bölgelerde iş kapabilmek için hiçbir fizibilitesi olmayan anlaşmalar yapan müteahhitler fiyatların artış hızı kesilip de ön satışlar durduğundan beri kan kaybediyorlar. bağdat caddesi, fikirtepe, kartal ve daha birçok bölgede satışlar deyim yerindeyse yerlerde sürünüyor. alıcıların nakitte beklediği iskonto oranı %40’larda. bu seviyelerden arsa payına %60-70 ödeyerek iş kaptığını zanneden müteahhitlerin değil kar etme, projelerini tamamlama şansı dahi yok. 2018’de istanbul’da konutta fiyat artışı enflasyon oranında dahi olmayacak ve yatırımcı müşterinin getiri beklentisi faiz oranına paralel olarak artacağı için konuta yatırım isteği kuvvetli olmayacak. yani kısaca talep tarafı yerlerde sürünmeye devam edecek ve ortalıkta yalnızca nakit parayla ucuza avcılık yapmaya çıkan akbabalar olacaktır. bu gerçeği erkenden kabul eden ve hızla iskonto yaparak nakde dönen müteahhitlerin ayakta kalma şansı olabilir, buna karşın malını bulunmaz hint kumaşı sanan onlarca müteahhit özellikle ortanın üstü ölçektekiler büyük risk altındalar. zannedilenin aksine küçük müteahhidin ayakta kalması daha kolaydır; esnek davranabilir, fiyatlamayı hızla değiştirebilir, işleri kapatabilir ve yüksek borçlanmayla iş yapmaktan uzak durur küçük müteahhitler. oysa büyük olanların üstlendikleri taahhütleri tamamlayacak özkaynağı yoktur, yüksek makine ve personel maliyeti taşırlar, aynı anda birkaç proje yapmaya çalışırlar ve kredi kullanırlar, bu nedenle terse dönen piyasada batma riskleri çok yüksektir. 2018 yılında büyük diye bilinen markalar hatırı sayılır oranda kayba uğrayacak ve bazıları piyasadan çekilecektir. artık onları kurtarmak için devletten arsa bağlamak da yeterli olamaz zira orta üstü segmentte konutta alıcı yok. varolan alıcılar ya süper lüks segmentte ya da ucuz segmentteler.
  türkiye’ye yabancı ilgisi durmuş durumda, varolanlar dövizin değerlenmesinden avantaj sağlamaya çalışan ve yüksek servet sahibi olmayan ucuzcu yabancılar. gerçekten kaliteli ve servet sahibi yabancı talebi yok ortada, 2018 de de olmasını beklemiyoruz. zira türkiye hukuk güvenliği olmayan ve nereye sürüklendiği belli olmayan bir ülke, ekonomisi sallantıda, cari açığı yüksek, sıcak paraya bağımlı ve bu nedenle aşırı kırılgan bir ülke. bu yıl pwc’nin ulı ile ortak yaptığı araştırmada istanbul yabancıların yatırım radarında son sıralara düştü, hatırlarsanız bundan önceki bir kaç yılda hep ilk beşte yeralmakla övünürdük. yabancıların bakış açısı hızla kötüleşti, şimdi yalnızca yabancılar değil para sahibi türkler de parasını yurtdışına çıkarmaya başladı. artık bu hareket o kadar saklanamaz halde ki cumhurbaşkanı bile serzenişte bulunmak zorunda kaldı ve servet sahiplerini para çıkarmalarını yasaklamakla tehdit etti. tabi ertesi gün hemen söylediklerini geri almak zorunda kaldı zira bu söylemde ısrar etmek varolan üç beş dolar yabancı kaynağın da hızla yurtdışına çıkmasına yolaçacaktır. bankalar nezdinde inşaat sektörü kredi açılmayacak sektörlerin başında geliyor. inanmıyorsanız tanıdığınız birkaç banka müdürüne sorun. peki acaba ön satış yapamayan, nakit akışını sağlayamayan, kredi alamayan inşaat şirketlerine ne olacak dersiniz? bildiniz… büyük bir çatırtı kopacak 2018’de çünkü 2019 seçim sonuçlarına kadar en az 1,5 yıl ülkenin ekonomisinin ve piyasaların düzelmesi mümkün olmayacaktır. dikkat edin yalnızca bu süre içinde inşaat şirketlerinin işleri zayıf olacak demiyorum, bunu son iki yıldır diyordum zaten, söylediğim patır patır dökülmeye başlayacakları… bağdat caddesinde müteahhitler yalvar yakar mallarını satacak emlakçı arıyorlar. bundan iki yıl önce randevu vermeyen anlı şanlı müteahhitler bugün emlak şirketlerinin ofislerini ziyaret ediyor ve adeta yalvarıyorlar. bu sefer de alıcılar çok nazlı. bundan bir yıl önce 800.000 tl istenen eve şu anda 600.000 tl isteniyor bu fiyatı veren yok, alınan teklif ise en yüksek 450.000 tl… piyasa tamamen alıcı piyasasına döndü ve müteahhitler çaresiz durumda. yeni proje alamıyorlar, eldekilerini tamamlayamıyorlar, stokları satamıyorlar, bankadan kredi alamıyorlar… bunun sonu özellikle istanbul’da ağır bir iflas dalgası olacaktır.
  bu yıl ağır konukların olduğu ekonomi toplantılarının baş gündemi çöküşe giden inşaat sektörü. istanbul’da piyasanın gücü yok, türkiye’de ortalama rakamları toplayan satışlar başta izmir olmak üzere anadolu’dan geliyor. belli ki piyasanın ivmesi diğer illere kayıyor ama buralarda da satınalma gücü sorunu var. bir kere anadolu’da da konut fiyatları ucuz değil, örneğin izmir fiyatları istanbul’a yaklaşıyor. izmir’in yerel alım gücünün bu seviyeleri devam ettirmesi mümkün değil. talep yok, satınalma gücü yok, endişe çok, yabancı talebi yok, sonuç özel toplantılarda seslendirilen “nereye gidiyoruz?” sorusu… ama basına karşı müteahhitler hala kuyruğu dik tutmaya çalışıyor. son bir ay içinde reklama 3 milyon tl yatırarak 10 milyon tl satış yapan müteahhit var, yani ciro nerdeyse tamamen reklama gitmiş. bunlar boğulurken kafayı sudan çıkarmak için son çırpınışlardır ama işe yaramayacak zira bu politik ve ekonomik ortamda kimse parasını uzun vadeli bir yatırıma bağlayarak risk almak istemiyor. türkiye politik ve ekonomik olarak tıkandı. 2019 seçiminin bu tıkanıklığı açması gerekiyor. bu nedenle daha fazla geç olmadan müteahhitlere önerim kesinlikle yeni proje riski almamaları, varolan stoklarını hızla eritmeleri, yüksek kar gözetmeden nakit akışını sağlamaya odaklanarak hızlı satışı teşvik edecek fiyatlara inmeleri. kesinlikle kredi kullanmamaları, varolan kredi yüklerini azaltmaları, özkaynaklarını aşan yüksek kaldıraçlı yatırımlara girmemeleridir. 2018’de öyle bir fırtına geliyor ki teknenin ana yelken direği kırılmış durumda ve alabora olabilirsiniz, birçok şirket de olacak… konut fiyatları uzun yıllardır ilk kez düşüyor. bundan kastımız enflasyon kadar kazandırmadığı değil, bildiğiniz nominal olarak düşüyor. kira getirileri düşüyor, ortalama amortisman süresi 25 yıllara dayandı, lüks konutta 35-40 yılda dönüşler sözkonusu. döviz kuru kontrol dışına çıktı, faizler %15’leri buldu, bu seviyelerden iş yapmak ve ayakta kalmak mümkün değil. dış politika riski aşırı yüksek, amerika ve ab açık şekilde türkiye’de iktidar değişikliği yapılmasını zorluyor. böyle bir ortamda hızla küçülün, nakde dönün, dövizli borçlarınızı tasfiye edin, alıcı bulduğunuzda nazlanmayın, sabit maliyetlerinizi azaltın, yeni proje yapmayın ve büyük kasırganın geçmesini bekleyin. bu kasırga en iyi ihtimalle 2 yıl kadar sürecek…
  linki
• toki'nin ankara'da 237 tl taksitle kurasız olarak devam eden güncel satış kampanyası emlak balonunun patladığını mi yoksa patlama ihtimali olmadığını mı gösteriyor bilemem ama sunulan ödeme koşulları gerçekten uygun.
  
  http://toplukonut.org/haber_detay.asp?haberid=1482
• bulunduğum muhitde patlamaya yakın olandır.
  
  2+1 (70m2) evi ilk olarak 200, daha sonra 250 en son 350'ye kadar çıkardılar, emlakcı komşuma sordum; hayırdır ne oluyor ? millet cidden bu paraları verip alıyor mu ?
  
  - yok be abi, ev sahipleri birbirinin fiyatını gördükçe bir o artıyor, bir diğeri derken fiyatlar uçtu. kaç aydır satılmıyorda, zor bela ikna ettim indirdik 250'ye koyduk satışa hala arayan soran yok diyor.
  
  velhasılıkelam; 10-15 yıllık, 70m2 düdük kadar evlere 300-400bin tl veren enayiler oldukça balon patlamaz, malum ehonomi çoğ eyi olduğundan fiyatlar düşece geçecektir.
• bu balonun nasıl şiştiği konusunda bir örnek vereyim ben de. öncelikle ben eğitim ve meslek olarak yıllardır gayrimenkul inşaat sektörlerinde çalışan bir profesyonelim. bunu baştan söyleyeyim.
  bir kaç ay önce yatırım amaçlı olarak yani kira getirisi için bir ev alalım dedik. istanbul’a yakın bir öğrenci şehrinde bir kaç ev ve emlakçı gezdik. bir tanesinin ilanında evin fiyatı 75 bin olarak geçiyordu. içinde de 550 tl’den kiracısı vardı. mantıklı göründü ve emlakçıyla konuşmaya gittik. bu tip bir eve normalde en fazla 70 bin gibi bir değer ödenebilir, o bölge itibariyle ve kiracının ödediği kirayı da düşünürsek doğru değer böyle bir şey. 67-68’e kadar düşebilir. pazarlık payı yüzde 10 gibi oralarda.
  
  biz emlakçıyla konuşmaya başladık, lafa şöyle başladı. efenim bu ev aslında daha fazla ediyor, daha yüksek de koyabilirdik ilanı, ama sizin için konuşurum, size gene 75’ten veririz.
  
  ben de hmm dedim, biz bi düşünelim. çünkü her ilanda pazarlık payı vardır, buradaysa tam tersi bir durum var, almaya gidince fiyatı arttırma yönünde konuşuyorlar.
  
  bir kaç gün geçti, ben bunlara telefon ettim ve evin satılıp satılmadığını sordum. satılmamış, ama fiyatı arttırmışlar, ilana da yazmışlar, artık 78 bin lira imiş fiyat.
  
  peki dedim. ben size mail yoluyla teklif ileteceğim. ve sonra maille 68 bin teklif ilettim.
  
  ne diyorsunuz diye bir kaç gün sonra aradığımda ise bana teklifi düşük bulduklarını ve evin ilandaki fiyatını da 82 bine çıkardıklarını söylediler. kontrol ettim, ilandaki fiyatıyla 75 binden almadığım ve 68 bin verdiğim evin fiyatını bu sefer de 82 bine çekmişler.
  
  ben tabii böyle bir açık arttırmada yeralmak istemediğim için daha fazla uzatmadım. ama emlakçıya şunu sordum. size bu evle ilgili teklif mi yağıyor, yani böyle fiyatı düşüreceğinize yükselttiğinize göre öyle olması lazım. nedir sizin olayınız?
  emlakçı da dedi ki, “hayır, biz bu eve zamanında hızlı satılsın diye düşük fiyat koymuştuk, ama o fiyattan satılmadı, alan olmadı, mal sahibi de o an hemen satamayınca vazgeçti, fiyatı yükseltmek istedi. “satılacaksa bari gerçek fiyatından satılsın, ucuza gitmesin” dedi. biz de yükselttik.”
  
  telefonda belli etmesem de tabii bir tarafımla güldüğüm bu cevap malsahiplerinin de emlakçıların da psikolojisini özetliyor. adam malını o mertebede görüyor ki tenezzül edip düşük koyduğu fiyattan satılmayınca bari gerçek fiyatından satılsın diye yükseltiyor. çünkü evin fiyatını çok iyi biliyor, komşununki 70 ise onunki haydi haydi 75’ten az olamaz zaten.
  kim ne fiyattan isterse satışa çıkar elbette, benim için de binlerce ilan arasında filtreleyip baktığım onlarca ilandan biriydi. ama evin fiyatı, satışı hangi fiyattan görüyorsa odur, yani bu piyasa gerçekliğine gözünü kapamış insanlar böyle mantıklar güdüyorlar, sonra ilanlardan hareketle fiyat endeksleri hazırlanıyor, fiyatlar yükseliyor mu çıkıyor mu, işte bu psikolojik mekanizmalarla belirlenen ilanlardan süzülüyor. sonra balon var mı yok mu diyoruz, elbette bir balon var.
  
  meraklısı için aylar önce konusu geçen bu evin hala satılık olup olmadığına arada bakıyorum, evet hala satılık. 82’de durmuşlar. daha satılmazsa bu yüzden yakında fiyatı 90’a filan da çıkarabilirler, belki öyle satılır.
• çok şişmiş olan ve 2018'e girilmesiyle patlayacağı öngörülen balondur.
• normalde x balonu patlayacak, y olayı sönecek muhabbetlerini hiç sevmem ama mantıksızlık o kadar bariz ortada ki.
  
  oturduğum bölge son 3 yıl içinde yoktan var olan bir semt. önce evler 150-200 bin bandında çıktı,7-8 ay içinde 400-450, 1.5 yıl sonunda ise 800-900 bin bandına yerleşti. tam o dönemde ev sahipleri çok sattılar ancak son 1.5 yıldır inşaatlar yarım kalmaya, "satılık" levhaları bir bir asılmaya ve bir daha inmemeye başladı. hadi 700 olsun diye ufak fiyat kıranlar var ama gene alıcı yok. sadece herkes öyle satıyor buranın rayici bu diye millet inmiyor. inmeyince de elde kalıyor.
  
  buraya tam 8 km mesafede, ancak bu hengamede değil gerçek anlamda tepenin ardında bir bölge var. evler binalar buranın aynısı. sadece semt olarak farklı ve oraya çok fazla yol, market vb gitmedi henüz ama gidecek. bire bir aynı ev orada 300-350 arası. bir sıkıntı olmazsa bahar-yaz gibi oradan almak istiyorum daha da düşecektir fiyatı. çünkü onlar da bir ara 500'leri zorlamak istedi ama çabuk akıllanıp geri çektiler. daha da çekecekler.
  
  insanlar büyük paraları belli yerlere bağlamak istemiyor, harcamak istemiyor, ekonomik belirsizlik had safhada.
• müşteriler caz yapmaya başladı. herkes, ucuza iş yaptırma derdinde. patlamadıysa da patlamaya yakındır. 2018 çok fena coming...